物业IPO“寒流” 新城旗下新城悦上市首日认购不足

　　在今年4月底港交所推出新的上市制度以来，上市敲钟仪式频繁举行，其中不乏物业公司分拆赴港上市的身影，新城悦便是其中最新的一个。

　　与往日人满为患的敲钟现场相比，新城悦的上市敲钟仪式略显冷清。与之相对应的是，新城悦在香港发售的2000万股份，仅获36%的认购。

　　股价方面，新城悦上市开盘价报3.06港元/股，较发行价2.9港元/股升5.52%。开盘后迅速升至3.1港元/股，随后下跌，午盘报2.94港元/股。

　　午后，新城悦股价重新拉升，收盘报3.01港元/股，较开盘价跌1.63%，较发行价升3.79%。

　　第三个上市平台

　　新城悦是新城集团第三个上市平台，其在管理面积方面，从2015年1934万平方米升至2017年3628万平方米，复合增长率为37%；毛利和收入绝对金额的复合增长率分别在2015和2017年达到了55%和47%。

　　截至2018年4月，新城悦拥有约7330万平方米的合约建筑面积，以及约3700万平方米的在管建筑面积。

　　与绝大多数房企旗下物业公司相同，新城悦在管面积主要来自关联公司新城控股。在7334万平方米的合约面积中，新城控股提供的有5546万平米，占比75.62%。

　　截至4月末，新城悦的物业管理服务已覆盖53个城市，不过主要业务集中在江苏、上海和浙江。按招股书信息显示，截至今年4月，长三角业务占比高达83.4%。

　　新城悦董事会主席戚小明在现场表示，已有业务中七成是来自兄弟公司新城控股，外拓的物业管理面积比例占另外三成。未来还是会继续加大外拓的力度，采取项目拓展、公司并购的方法提升外拓能力，保持目前7比3的比例。

　　按照新城悦最初计划，此次赴港上市共计全球发售2亿股股份，其中包括国际发售股份1.8亿股及香港发售股份2000万股，每股价格区间为2.9港元-3.9港元，发行规模5.8-7.8亿港元。

　　从公开的招股结果看，新城悦似乎高估了市场对于物业股的欢迎程度，招股情况并不理想。

　　据新城悦披露信息显示，香港发售接获合共1512份有效申请，认购合共712.3万股香港发售股份。这一数字，仅为香港公开发售项下初步可供认购的2000万股香港发售股份总数的36%。

　　因此，新城悦将未获认购的股份进行国际发售。由于重新分配，国际发售项下的股份最终数目已增至1.92877亿股，约占任何超额配股权获行使前全球发售项下发售股份总数的96.44%。

　　从定价上看，新城悦最后设定的发行价每股2.9港元，亦为招股价2.9港元至3.9港元中的下限。

　　对于股份公开发售认购额不足，副总经理尤建峰表示，市场反应正常，上市是长跑，新城悦会继续做好公司业绩。

　　物业股估值变化

　　对比起其他在港交所上市的物业管理服务公司，或许新城悦会感叹一句“同人不同命”。

　　以同样由华泰金融作为保荐人之一的雅生活服务为例，于今年2月初开始在港交所上市。彼时雅生活服务公告显示，全球发售初步发行共约33亿股股份，发行价厘定为每股发售股份12.3港元，该价格处于雅生活服务最初预计股份的售价每股10.80港元至每股14.20港元之间。

　　雅生活服务公开发售获极大幅超额认购，超购19.13倍，6666.65万股国际发售股份重新分配至香港公开发售，香港公开发售项下的发售股份最终数目为约1亿股发售股份，占任何超额配售权获行使前全球发售项下初步可供认购发售股份总数约30%。

　　不过，获得极大幅超额认购的雅生活，分拆上市之时的发行市盈率高达68到90倍，但结果市场的回应是上市当日暴跌23.09%。

　　为什么会出现这种冰火两重天的现象，原花旗银行董事总经理、现奥陆资本总裁兼投资总监蔡金强在接受观点地产新媒体采访时表示，现时的市场环境不是很好，很少会去进行认购，因为大家都知道，现在认购，开盘就是亏本的。同时，新城悦估值过高亦是造成此次公开发售认购额不足的主要原因。

　　从新城悦2.9港元至3.9港元的发行价区间看，发行市盈率最高约37.6倍。最终定价2.9港元/股，发行市盈率亦有27.33倍，高于大部分已在港交所上市的物业公司。

　　据安信证券报告显示，若新城悦利润能力保持在平稳水平，估计 2018 年净利润约1 亿元，相当于市盈率（完全摊薄）20 倍。按此数据对比其他在港交所上市的物业公司，新城悦依然排在靠前位置。

数据来源：上市公司股票数据、观点指数整理

　　蔡金强续称，新城悦仅7千多万平方米的管理面积，未来增长主要依靠兄弟公司新城控股，规模和未来增长预期都不算很大。而新城悦的市盈率又太高，与其选择认购新城悦，买家更愿意在二级市场上购买类似中海物业这种市盈率较低的同类型股票，或者绿城服务、碧桂园服务这种龙头企业。

　　另外，从港交所物业上市公司股票数据对比可以看出，各个物业股在52周内都出现了不同程度的下跌。显然，虽然因为成长空间大，轻资产运营，回报高，属于非周期性行业等特征，让物业股受到资本市场的青睐，但是整体环境变差的情况下，物业股亦不能避免在股价上出现下跌回冷的现象。

　　总而言之，整体环境市场变差以及较高的估值，令到新城悦难以受到市场上谨慎的投资者追捧。

　　至于在市场不看好的情况下，新城悦首日开盘依然可以收得股价3.79%升幅的情况，蔡金强表示，这与其全球发售的股份有96.59%在前25大承配人手上，散户筹码不多有关，所以上市首日才可以录的上升。