赢商控股吴传鲲：三大榜单读懂客流 购物中心的“吸客秘策”

　　2018年，商业地产从困局、破局后正式迈入了“变局”阶段，那么，在新型商业模式下，品牌该如何创新？如何成为未来市场上的独角兽？商业的新玩法是什么？体验式商业的新“燃点”又在哪？2018年体验式商业，一场关于“新星球”的争夺战役正在打响……

　　由赢商网主办的“2018中国体验式商业地产发展论坛”于10月25日在深圳盛大启幕，本次论坛以“探索有道 体验无界”为主题，吸引了来自全国各地的超千位商业地产与连锁零售精英人士参加。这些大咖嘉宾们以专业的知识、独到的见解以及新奇的想法，共话商业地产的未来。

　　在本次论坛上，广东赢商网数据服务股份有限公司董事长吴传鲲为在场来宾们带来《中国购物中心经营指数榜单发布暨赢商大数据产品发布》的精彩演讲，并首次公布了客流规模指数榜单、客流密度指数榜单、经营客流指数榜单三大指数榜单，通过大数据揭秘购物中心的信息价值，更通过竞品及市场数据建立成一个完整的体系。

广东赢商网数据服务股份有限公司董事长吴传鲲

　　客流规模指数榜单：大体量购物中心虹吸效应明显

　　细看中国购物中心客流规模指数榜单，TOP50的购物中心分布于华南、华东、华北、华中、西南五大区域。

　　从城市分析来看，一线城市中，上海、北京因城市深厚的商业底蕴，稳居第一梯队；而第二梯队是武汉、广州、深圳，值得一提的是第二梯队中武汉得益于区域无同级别的商业竞争城市及近年来净流入消费人口大量增加，上榜项目数量排名靠前。

　　从体量分布来看，大体量购物中心虹吸效应较明显。在TOP50当中，20万方以上的大体量项目占比最高，接近50%。大体量项目因经营内容的多元丰富性，几近覆盖全客群的定位使其对客流的虹吸效应非常明显。而中、小型购物中心的客流规模更多在于经营定位的特色和营销的质量。

　　从开业时间分布来看，客流规模榜单TOP50中，开业不足5年的新项目上榜数量最多，整体来看新入市项目从定位和业态（品牌）创新组合及营销活动举办都更贴近当下主力消费群体的需求，吸客能力整体实现了弯道超车。

　　结合客流规模指数榜单，购物中心在吸客方面，需关注两大规律：

　　· 档次与客流呈反向关系：高档项目因其受众定位先天基因决定了整体客流规模不占优势。例如成都IFS，武汉国际广场等高档项目上榜更多得益于其超大的体量带来了更多的体验业态填充。

　　· 提升体验式业态占比是聚集人气的有效手段：去零售体验化成为了新零售时代购物中心吸客的重要因素，文体娱业态和餐饮业态对客流的拉动作用明显。

　　以西安赛格为例，其客流规模排名在全国排名第二，在西安排名第一。项目其成功的吸客因素在于：首先是位于西安城区黄金位置，2、3号地铁交汇处，辐射整个西安城区及周边城市消费客群。同时，项目依据消费者购物行为及心理痛点，通过特色餐饮组合其它强体验业态，并在地下层设置契合周边高校学生客群需求的业态作为吸客引擎，再结合多样化的新媒体创意营销，成为西安城区稳居客流指数头部的现象级项目。

　　客流密度指数榜单：国内五大区域重合度高

　　第二个榜单客流密度指数榜单，是反映监测期内项目单位面积的客流规模。在华南、华东、华北、华中、西南五大区域共分布TOP50个购物中心，与客流规模指数榜单有很高的重合度。

　　从城市分布来看，通过客流规模和客流密度指数上榜项目对比，上海依然稳居第一，全国商业绝对领先地位。值得注意的是广州，城市客流密度指数上榜项目数量超过规模指数上榜项目数量，一方面广州优质市级商业及超大型购物中心相对缺乏，与城市人口基数背后的消费需求不匹配，另一方面城市定位精准，特色突出的中小型购物中心消化了大量区域客群。

　　从体量分布来看，项目体量的增加反而并不能带来客流密度的同比例增长。10万方以下的小体量项目上榜数量最多，而随着体量增大，上榜项目越少。反映出通过增加项目体量提升客流的边际效用是递减的，一味增加商业体量不一定是最经济的开发策略。另一方如前所述，当项目超过20万方，可引入更丰富的经营内容，覆盖更广泛的客群，边际效应又会提升。

　　以益田假日广场为例，根据赢商大数据的MALL眼数据显示，9月项目日均客流接近在4000人/万㎡水平，节假日最高接近7000人/万㎡。很显然，项目在节假日期间有做了相关的营销动作，与通过营销来提升客流有很大关系。

　　经营客流指数榜单：外资和国（央）企成主力

　　经营客流指数榜单，实际上是通过相邻周期内客流数据的变化反映项目的经营水平，通过这份榜单可以挖掘潜力优质项目，预测实体零售市场发展趋势。

　　通过经营客流指数榜单TOP50个购物中心分析，其中从上榜企业类型来看，外资和国（央）企项目是榜单主力。这也看出外资和国（央）企在政策、金融、人才层面占优，旗下商业项目经营质量整体强于民营企业。

　　从榜单周期来看，经营客流指数榜是从2018年9月24号到2018年10月7号，恰恰纳入黄金周的时间。其中TOP20项目，在黄金周期间平均举办2.8场不同的活动，是未上榜项目的1.6倍，背后是商场提升活动更新频次，强化新鲜效应的结果。

　　其中上海静安大悦城在经营客流排名是全国18，项目利用场景打造IP主题展览地、室内主题街区以及各类营销活动等，成为上海经营客流指数爆棚的商场。

　　根据赢商大数据的MALL眼数据显示，上海静安大悦城国庆期间通过营销活动的造势带来了客流激增30%，远高于周边竞争项目。

　　赢商大数据三大产品：商业地产的通关“密码”

　　对于商业地产来说，数据是一个筛选标的和对标的进行排序的整体手段。赢商大数据通过mall眼、品牌云、定制咨询服务三大产品，给项目及品牌等客户构建科学严谨的数据体系，带来选址、评估、检测、运营等全方位服务。

　　· mall眼：客群研究与大数据运营决策工具。超轻量SaaS产品，项目与竞品客流画像数据标杆项目营销动态库和效果分析。核心来说，MALL眼通过自己的数据和竞品和市场的数据建立一个体系，专业分析指导让运营决策更高效。接下来还会跟芝麻科技合作，打造升级版本的I-Mall。

　　· 品牌云：数据管理系统购物中心智慧招商解决方案。品牌数据动态更新，允许自主管理数据，包括品牌品类的梳理、品牌运营水平的分析系统，更对运用场景给品牌建立了跨业态的标签，有利于集团各项目资源整合。

　　· 定制咨询服务：大数据定制解决方案。基于赢商大数据库全面丰富的商业与消费者数据，已获得很多客户认可，可提供具有行业前瞻性与针对性落地策略，包括拿地、城市进入、品牌的优化组合，以及专项监测和研究等。