恒大前10月销售突破5000亿 发行18亿美元债努力去杠杆

　　在万科、碧桂园之后，恒大集团也公布了前10月销售业绩。至此，三大巨头除了万科，其余两家都已突破5000亿大关。

　　而恒大集团实现5000亿比去年提前了两个月，若按照平均每月500亿计算，今年合约销售金额将达到6000亿的水平。

　　据恒大集团11月5日发布的公告显示，2018年10月份合约销售金额约为530.4亿元，合约销售面积约为498.1万平方米，合约销售均价为每平方米10649元。

　　1-10月份，恒大累计合约销售金额约5011.4亿元，累计合约销售面积及销售均价分别为4761.8万平方米及每平方米10524元。

　　观点地产新媒体获悉，2018年，中国恒大集团全年合约销售目标为5500亿元，前10月已完成该目标的91.12%。

　　以恒大集团公布的前10月销售金额看，1月份销售644亿与9月份630亿两个至高点，其余月份均在500亿左右，整体保持平稳快速的发展速度。

　　在年初业绩会上，主席许家印曾表态，近两三年房地产行业洗牌严重，行业集中度大幅提高，去年是收并购的大好机会，恒大要在未来保持每年至少5000亿以上的规模，这样的机会就不能错失。

　　不过，时隔半年，在8月份中期业绩会上总裁夏海钧改了口：“恒大在过去主要是以规模取胜，利润适度增长，是比较低的。现在倒过来了，把增长速度放下来，取而代之的是注重项目的销售质量。”

　　刚刚过去的十月，对恒大而言注定是个不平常的月份。

　　10月7日，恒大爆出关于FF控制权归属的“官司”；10月25日，时颖（恒大方）收到紧急仲裁的结果，仲裁员驳回Smart King（FF方）彻底剥夺时颖融资同意权的申请，并于较早驳回Smart King突然提出的解除时颖公司资产抵押权的新申请。

　　经过了将近大半个月的博弈，恒大似乎玩了一场零和的游戏。

　　10月的最后一天，恒大发行的美元债掀起海外融资高潮，三笔票据分别为5.65亿美元的2020年票据；6.45亿美元的2022年票据；5.9亿美元的2023年票据，合计融资金额达到了18亿美元，折算成人民币约125亿元。

　　值得关注的是，在这笔融资中，恒大集团董事局主席许家印及全资持有的Xin Xin公司将各自认购2.5亿美元的2022年票据及2.5亿美元的2023年票据，本金总额为10亿美元。许家印及Xin Xin认购票据为获豁免关连交易。

　　正好在前一天，标普分析会消息显示，未来12个月内，恒大继续改善其杠杆，同时也会以更为可控的速度进行扩张。

　　标普预期，短期债务的偿还以及减缓土地收购，两者共同驱动将会使得恒大的杠杆有所改善，同时，销售的增长与利润的升高也为其提供支持。

　　标普表示，接下来，恒大将会适度的去杠杆化，但流动性状况依旧呈现不平衡的状态。

　　事实上，在公开土地招拍挂市场上极少能看到恒大集团的身影，收并购成为恒大土地的主要来源。在2017年恒大新增土地储备中，通过收并购方式取得的土地占比达到了57%。

　　截至2018年上半年，恒大土地储备3.05亿平方米，按土地储备原值为5130亿元计算，一二线城市土地储备3464亿元，占比约68%，三线城市土储原值1666亿元，占比约32%。

　　标普提出一个很有意思的假设——假如恒大能够展示土地和其他项目收购的科学性，以至于其债务对扣税前营运盈利率能够在可持续的基础上改善到低于5倍，同时恒大能够改善其资本结构，致使流动性来源与使用之间的比率接近1.2x，将会提高对恒大的评级。