孔鹏骤然离场 旭辉北京在这5年里发生哪些变化？

　　在地产寒冬来临之际，最受考验的是明星职业经理人。

　　11 月 14 日早上，北京被重度雾霾笼罩，昏昏沉沉的地产人们被这样一则新闻炸醒：“旭辉集团副总裁、北京区域事业部总经理孔鹏离职，因个人原因。”

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　　孔鹏毕业于清华大学建筑系，在他的身上有着强烈的清华属性，他的办公室挂着「厚德载物」（ from 清华校训「自强不息、厚德载物」），他推动旭辉和清华建筑学院合作研究「未来人居」。

　　清华毕业后，孔鹏先后在海航、金地、龙湖任职，2013 年加入旭辉集团，负责北京区域事业部（含北京、环京、山西太原、河北石家庄等城市公司）工作。

　　除了企业身份，孔鹏还兼任北京市青联委员，中国房地产经理人联盟轮值主席、北京支持雄安产业发展促进会副会长兼“城市建筑与环境可持续发展”专委会主席、清华大学（建筑学院）——旭辉控股（集团）有限公司可持续住区联合研究中心副主任。

　　在旭辉的这五年时间里，孔鹏将旭辉北京的规模从 20 多亿提升到百亿元（百亿为媒体报道口径，旭辉年报中北京公司销售最高是 87.5 亿元），区域版图不断扩大。

　　小栖按照年报统计了一下孔鹏入职以来，旭辉北京的业绩曲线。从曲线中，我们可以很清晰的看到，2016 年是一个拐点。

（数据来自旭辉历年财报，未来可栖整理）

　　2016 年旭辉集团的合同销售额是 530 亿元，旭辉北京占比约 16.5% ，2017 年旭辉集团的合同销售额翻番至 1040 亿元，旭辉北京仅贡献了 50 亿元，占比下降至 4.9% ，再到 2018 年上半年，旭辉北京的销售业绩占比不仅 0.5%。

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　　业绩下降的这两年，孔鹏过的并不好，孔鹏曾对媒体用「相当难受」来形容 2017 年。这一年调控来的密集又凶猛，商办禁售和商品房限购如同两把大刀，相继砍掉了北京旭辉的左膀右臂。

　　要知道，在 326 政策实施的前两年，旭辉是通过一系列土地抄底动作，拿下不少商办用地，才在北京实现的弯道超车。大兴黄村、庞各庄、房山拱辰街道、丰台区庄维商办，还有旭辉26街区（现又称空港七号）等，都是旭辉抄底拿下的商办用地。

　　疯狂储存商办地块的旭辉未曾想到，自己也会一脚踏空，遭遇商住限购政策。

　　事实上，不光是商住项目，北京旭辉的住宅项目也走的并不顺利。就在一个多月前，北京旭辉城的均价从原来的 3.8 万㎡降到了 3.4 万㎡。

　　据小栖统计，2018 年，旭辉仅仅在北京拿了一块地，而且是和中海联合拿下的朝阳孙河的一块宅地，从年初到现在仍旧毫无消息。况且，2018 年是北京土地供应大年，仅在年初有所斩获的北京旭辉，在此后长达十个月时间内毫无收获。

（数据来自旭辉历年财报，未来可栖整理）

　　细数北京旭辉近五年来的拿地情况，而且拿地节奏颇为波澜起伏，在 2016 年销售情况最好的时候，北京旭辉也只斩获了一宗房山区的商业项目。

　　当年只顾着拿商住地的旭辉，手里几乎没有一点宅地的余粮。别的房企好歹能靠遗留的项目缓和一下，北京旭辉就只能一闷头扎进限竞房的红海里厮杀。

　　商住的路子堵死了，限竞房的战场竞争激烈，刚刚在北京市场尝到甜头的旭辉，确实压力颇大。

　　03

　　面临如此困境，在过去的一年里，孔鹏为了北京旭辉积极谋出路，调整北京旭辉的发展战略、产品线以及城市布局。

　　孔鹏先是在拿地策略上做了改变。一方面，在北京地区「抱团取暖」，通过联合拿地补充住宅用地；另一方面，孔鹏终于把目光放到了北京城外，下定决心要往外埠拓展，在石家庄、太原、济南等北京周边城市开疆破土。

　　2017 年 8 月，孔鹏先是在太原获取了三给片区域综合改造项目，这是旭辉第一次操盘旧改项目，也是它们历史上最大的项目。

　　随后，孔鹏还带领北京旭辉收购了青岛银盛泰 50% 的股权。旭辉与银盛泰成立合资公司拓展山东区域，接手北京旭辉在济南获取的土地资源。

　　此外，孔鹏在创新业务上也有所动作，他还推动了「清华大学旭辉可持续住区研究中心」成立，打造实验宅，提出未来人居概念。但这些努力似乎都没能帮旭辉北京破局。

　　谁也没想到，新路上尘土未歇，开拓者孔鹏就这么突然离开了战场。

　　匿名人士对小栖表示，“旭辉北京这两年面临很多同类企业竞争的影响，经营也面临压力，中海、保利、首开等在北京布局很深的企业，对其都形成了一定的影响。类似压力或对部分管理层形成影响，所以在业绩考核下或会有各类离职的做法。”

　　北京区域 300 亿的目标能不能完成？何时能完成呢？孔鹏把答题的机会丢给了继任者。

　　接替孔鹏的是投资出身的董毅。

　　董毅在 2017 年入职旭辉集团投资中心，出任战略合作部负责人，主导了旭辉首进成都、西安、银川、石家庄、大连等地的战略布局。

　　“在行业内，区域总大部分是工程背景出身的，设计、投资、成本、营销出身的较少。而旭辉在这个时候启用有投资出身的董毅，逻辑应该有两点，一是，董毅在旭辉的业绩比较好，受老板认可，二是，旭辉希望他在北京拿对的地，在这个时间点上，旭辉应该还是想踩着节奏捡漏的”，一位业内资深人力专家对小栖表示。

　　因此，继任者董毅的身上，「多拿地」，「拿好地」应该是其主要KPI之一。

　　年底是拿地窗口期，11 月 26 日北京有 13 幅土地拍卖，或许可以期待一下这位继任者。