新经济浪潮下的资产管理新招式：如何让存量资产焕发新生？

　　由江汉区政府与戴德梁行联合举办的活动“THINK-IN 之武汉新经济新动能-创新助力城市产业升级探寻存量资产运营新思路发展”圆满举行。多位来自政府、城市空间规划研究中心、基金公司、地产开发商、联合办公运营商及新能源汽车领域的重量级嘉宾受邀出席，分享真知灼见。此次活动更是恰逢《江汉区文化产业发展规划（2018-2025）》出炉，众多地产行业翘楚及主流媒体代表齐聚一堂，就武汉市当前发展形势下城市产业升级及存量资产运营的现状与未来趋势进行了深入探讨。

　　▲ “武汉新经济新动能-创新助力城市产业升级探寻存量资产运营新思路发展”活动现场

　　回溯过去两年武汉市在城市建设方面成果颇丰：2016年天河机场二跑道投入使用、轨道交通运营里程达到181公里；2017年确定长江新城规划选址、亮点区块建设全面推进、城市智能化管理深入推进等。2018年是武汉市国民经济和社会发展十三五规划实施的第三年，也是攻坚年。当前武汉正处于城市发展的“窗口期、转型期”，在城市建设方面怎样集中最优资源，打造创新平台、优化空间、助力产业升级是目前城市规划建设的重点，也是值得思考和探讨的核心。

　　▲武汉市江汉区区长李湛

　　江汉区是武汉市辖区中面积最小的城区，其地区生产总值多年来傲居全市第一，贡献了全市9%的经济总量，是华中极具辐射力的金融商贸中心。武汉市江汉区区长李湛致辞时指出，江汉区作为金融商贸中心，亦是武汉对外开放的重要窗口，在经济、社会、民生等各项事业上均处于全市领先地位。未来我们将更加注重提高经济密度，关注投入产出效益，积极探索中心城区产城融合发展，集约高效发展道路。

　　▲戴德梁行大中华区租户研究主管Shaun Brodie

　　活动现场，戴德梁行大中华区租户研究主管Shaun Brodie指出，由于政府对创新和民营经济的大力支持，加上近年来智能手机的迅速普及，以智能、共享和绿色为主的“新”经济蓬勃发展。新经济的“新“”在地产领域主要体现在智能绿色楼宇、智能交通、联合办公、共住空间及绿色金融等多方面”。

　　▲戴德梁行中国区产业地产部高级董事及主管苏智渊

　　而新经济也为城市产业升级及存量资产的运营路径提供了新的想象空间。戴德梁行中国区产业地产部高级董事及主管苏智渊分享，旧厂改造是城市更新中的重点板块，在房价处于高位的背景下，将旧厂房结合服务式公寓或养老等功能，向着居住方向改造，将成为有效盘活资产的新关注点。传统旧改普遍存在产权关系复杂、主体财力不足无法自行改造及受规划控制、改造方向不明的问题，倘若引入轻资产运营新思路，以包租或合作形式入局来规避产权转移，并借助充足的改造资金、多样的融资手段及专业的运营能力，可让项目回报达到最优化。2016年，全市首个经济总量跨千亿的城区江汉区，2017年又成为全省首个服务业“千亿城区”。该区拥有大量的城市及产业更新升级机会，未来有望通过别出心裁打造城市新功能的资产运营方式，唤醒城市活力。

　　▲武汉市土地利用和城市空间规划研究中心副主任洪旗

　　城市的产业经济发展对存量空间资源亦通过“资产和功能”起到相互影响和转化的作用。提到江汉区存量空间的转型与再生，武汉市土地利用和城市空间规划研究中心副主任洪旗分析指出，产业基础雄厚、功能多元化的江汉区，存在着土地资源紧缺、改造难度大及产业动能需转型升级等问题，未来应依托新华路、青年路这两条汉口中心的“财富线”，高效合理地利用存量空间，促进产业革新，做好产城人融合，实现“城市存量”往“产业增量”转化，挖掘江汉区全新经济动能。

　　▲戴德梁行大中华区资产管理高级董事及主管张大维

　　完善的资产管理及运营将显著地提升资产价值并带来收益最大化。戴德梁行大中华区资产管理高级董事及主管张大维表示，房地产领域的资产管理在“融投管退”四大主要环节中扮演了重要角色，涵盖项目收购到推出的一系列服务。在新资管时代，重资产模式将向着轻资产模式转变；城市效应将由一线城市向着新一线或二、三线城市转移；外企基金和机构投资者的身份将往央企、国企及大型开发商等多样化类别靠拢。更多富有创意及多样化的资产管理方式，将给武汉市场带来新的机遇及挑战。

　　▲湖北高投引导基金管理有限公司总经理陈丹

　　新经济的发展，大力驱动着创新科技前进的步伐，为江汉区的高质量发展提供了源源不断的动力。湖北高投引导基金管理有限公司总经理陈丹分享，江汉区未来通过搭建三大平台：包括实体经济、科技创新及人才资源平台；服务实体经济和存量资产的现代金融与资本市场平台；实现文化与城市建设、城市生活相融合，提升中心城区城市品味和宜居环境的文化创新平台，来聚集高端要素，夯实高质量发展基础。江汉区金融资源聚集，金融创新将成为新的突破口，牵动区域发展。

　　▲戴德梁行高级董事，武汉、长沙及郑州公司总经理黄广平

　　新经济的蓬勃发展，促进了共享经济的繁荣，联合办公空间遍地开花，更逐渐成为市场焦点。楼宇经济是市场持续关注的领域，盘活存量资产之余，新资产的运营亦备受关注，联合办公就是其一。戴德梁行高级董事，武汉、长沙及郑州公司总经理黄广平提到，不同于传统工作方式，联合办公空间凭借灵活的工作空间分配、完善的设施及服务、丰富的社区活动及更优的成本控制优势，成为更多企业主乃至世界500强理想的办公选择。楼宇经济是市场持续关注的方向，

　　▲ “新经济背景下的存量资产运营新思路”圆桌讨论

　　在进行“新经济背景下的存量资产运营新思路”圆桌讨论时，来自政府、开发商、联合办公领域及新能源汽车的多位嘉宾给出了独到见解。江汉区委副书记、区政府党组织成员张胜保在分享中表示，政府将针对重点商圈提供资金支持，更将关注老汉口的升级改造、打造智能化平台、传递产业引导基金，利用金融资源的优势，联合金融机构推进产业升级和发展。新世界中国营销管理部总监张雄提到，新世界在武汉持有的写字楼和商业面积达到了50万方，作为港资地产开发商，未来将重点探索如何活化存量资产，如通过异业合作，将产业链甚至是数据与楼宇经济结合，打通上下游，发挥最大效益。紧贴共享经济潮流，选择了联合办公空间的蔚来汽车，其武汉公司总经理王垚先生分享道，江汉区在针对入驻企业服务配套及发展方面都十分契合，联合办公更有利于高效协作，且与品牌的创新突破格调相一致。联合办公运营商武汉中赫品创实业有限公司总经理庄礼鸿指出，联合办公具备共享、高效、协作及服务元素，将其与属地化管理、人脉资源拓展属性匹配结合，必将在楼宇经济市场激发出别样火花。

　　▲戴德梁行华中区董事总经理刘小华

　　戴德梁行华中区董事总经理刘小华表示，戴德梁行作为率先进入武汉的国际房地产顾问咨询公司，深耕本土市场逾14年，持续以国际视角为客户提供专业的房地产顾问咨询服务。武汉作为新一线城市及华中地区的金融商贸焦点，在新经济的繁荣发展下，将涌现更多存量资产升级管理及新资产运营机会，戴德梁行将继续建言献策，助推江城经济社会腾飞发展。

　　在过去的14年中，戴德梁行有幸为武汉市多个极具影响力的项目提供服务，包括但不限于核心区域的发展定位；优势产业的发展策划；招商引资；地标项目的策划定位、租售代理、资产管理等等，不遗余力的为武汉的高速发展添砖加瓦。2018年戴德梁行仍在不断前行，不仅与中建三局达成战略合作，为中建三局十余个项目提供片区开发及运营策略研究、产业规划、城市综合体策划、产业资源引进等多类型、全链条服务，更是接连拿下武汉市多个地标性项目：为招商蛇口的汉阳铁厂项目提供策划定位服务、为泛海民生金融中心提供租赁代理服务、为万达中心提供物业管理服务等。

　　THINK-IN活动是戴德梁行的年度品牌活动，亦是中国房地产行业的重要盛事。今年戴德梁行不仅在北上广深举办四城同步直播的“中国‘新’经济”THINK-IN主题活动，更把论坛品牌拓展至更多新一线城市，聚焦更多国家发展和行业关注的热点领域，如武汉新经济新动能、成渝城市群及粤港澳大湾区的发展。未来，戴德梁行THINK-IN活动将延续“提供洞察创造远见”的理念，促进政府、房地产企业及金融投资机构的重要对话与思想交流，探讨房地产行业的重大变革及深远影响。