西南商业如何跨区建立管理模式进行项目运营？

　　2018年12月5日，由中国零售商业大数据生态平台——赢商网发起主办的“第六届商业推动地产·西南峰会”在成都首座万豪酒店成功举办。以“赋·新场景、新体验、新生态”为主题，云集来自四川、重庆、贵州、云南等地区的优秀开发企业、优秀标杆商业项目、全球优秀知名连锁品牌商等近1000位行业精英相聚，共商共享共赢之计，并为致力于扩展西南乃至全国事业版图的开发商和品牌商提供良好合作契机。　

　　当天现场，与会嘉宾就“西南商业如何跨区建立管理模式进行项目运营”展开了微论坛一话题讨论。

　　参与嘉宾如下

　   微论坛主持人:中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会西南工作部主任鹏友会核心创始人 蒋鹏

　　对话嘉宾

　　爱琴海商业集团助理总裁兼川渝区域总经理 王舜

　　蓝光商业集团总裁 张刚

　　金科股份商业管理中心总经理 张骥

　　大连圣亚旅游控股股份有限公司鲸典（北京）商业管理有限公司 首席执行官 徒敏卿

　　中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会西南工作部主任鹏友会核心创始人 蒋鹏先生：

　　“今天是12月5日，星期三，感谢赢商网的周旭总，让这次周三聚成为三年半时间里面规模最浩大的一次。”论坛一开始，蒋鹏如是说道。

　　蒋鹏表示，在中国，轻资产大行其道，所有企业都在做轻资产，同时行业中也存在一些争议。站在第三方视野角度，了解到轻重资产比例甚至覆盖范围，从老板的角度，担心的问题有三点：

　　第一是资金的问题；

　　第二是资金成本问题；

　　第三是风险的把控问题。

　　接下来，蒋鹏就“如何平衡资本、成本运作”、“资源嫁接项目”、“免费商业”等问题与各位对话嘉宾展开了激烈讨论。

　　爱琴海商业集团助理总裁兼川渝区域总经理 王舜先生：

　　在较多的项目中，轻资产和重资产的比例分布情况，王舜说到：“爱琴海通过6年发展，采取的合作模式比较灵活，也有自己的先天优势。按整体比例看，重资产项目和合作项目还是占了很大比例。”　

　　接下来，在轻资产商业的运作中，如何把握资本运作和成本运作的平衡关系，王舜表示：“最近几年，我们都在讲资产证券化。我们金融产品较多，首先我们有很多合作的基金，其次我们的合作方式要比其他的一些企业灵活。用我们的销售议价作为我们整个资金的平衡，包括我们也有自己的商业街作为销售，整体的资金也在做平衡。”同时，王舜表示他们还有一些其他的金融产品介入到整个的操作流程中来，所以轻资产的项目里面会涉及到一些其他方面的金融方式的合作，以此弥补目前碰到的问题。

　　另外，提到免费商业，王舜表示：“单纯从项目的操盘来说，如果我有这样一个项目愿意让别人花钱来，我觉得收费是对他们的一种尊重。”最后王舜认为中国最好的商业都是收门票的，如果能做到像故宫那样收取门票，那应该就是最美的商业。

　　蓝光商业集团总裁 张刚先生：

　　张刚认为产生轻资产这个庞大的市场主要跟国内现代房地产的拿地模式相关，以前拿地对纯住宅的地块没有过多的要求，后来随着在政府招拍挂的过程中陆续出现带条件的拿地，且必须是商业持有比例。这时候就有大量的原来只是做住宅产品的开发商被动的进入到商业地产的市场当中来，这个过程当中首先有了这方面的需求。

　　张刚表示，最终不管是销售还是资产证券化，最终一定要实现资本的退出。这时候对于开发商而言，相当于获取了一定的管理信用的背书，这样做从这些开发商的角度来看风险是降低的，那么对于有这些比较成熟的成功的具有商业地产的品牌方、开发商，那么这些同时也成为他新的业务的增长点。

　　对于轻资产的管理，张刚从两个维度进行了分析：

　　第一个是从平台的维度，以蓝光为例，它们有4个平台能力的搭建，来支持轻资产快速的拓展。

　　第二个维度是对于跨区域的合作一定要实现标准化的运作，没有标准化就很难实现连锁化的管理。

　　金科股份商业管理中心总经理 张骥先生：

　　“我们目前全部是重资产项目，12月18日重庆将开业第一个超级社区商业中心，成都今年已经开业双楠站的项目，遂宁也有一个文旅项目。”对于轻资产和重资产的比例问题，张骥如是说。“做重资产不等于说没有资源，关键是打造平台的能力。”张骥补充道：“开发商对于商业地段的获取、商业空间的打造及商业平台的运营能力，是核心资源。自带大客流引擎属性的同时营销也要做汇聚。”

　　轻资产优势对重资产优势的压迫感如同淘宝、天猫和京东相比，并无优劣之分，不是最本质的构成企业发展高下之分的标志。如京东的平台是垂直的，拥有自己的物流体系，甚至商品直采，而阿里纯粹是平台型企业。

　　对于“商业地产发展本质”，张骥说到：“实际是个地产的争议，地产在中国还有很长的路需要发展，同时，商业的发展路径也会经历很大的变化和发展。”

　　大连圣亚旅游控股股份有限公司鲸典（北京）商业管理有限公司 首席执行官 徒敏卿先生：

　　“做商业地产轻重资产比例，覆盖的范围而言最担心的是资金问题，而且是一个永恒的问题。”

　　徒敏卿分析到：“商业地产从业人员目前基本受制于地产的发展，同时又主要受制于资金成本。不管商业如何运作，终究要看回报率和资金成本。由此，重资产的回报率和资本的成本配比较低，轻资产大行其道主要就是在减少这方面的风险。”

　　其次，徒敏卿表示：单一追求规模发展的过程中导致了商业项目同质化。

　　同时，商业同质化倒逼商业地产从业人员研究创新改变，建立新的模型。

　　但商业的整个业态的内容永远是不变的。

　　最后，说到商业的核心点，徒敏卿认为是“如何与顾客建立黏性”的问题，是商业在整个运营的细致化管理是成败关键。

　　如果营运体系中无法做到这一点，干脆推出新的商业模式：不收取门票，自然的与商业结合。

　　就此，徒敏卿举例，如海洋主题乐园，将开放式的海洋场景与创新业态组合，从而形成全新的商业模型，以获取更大的吸引点，增加顾客的黏性。徒敏卿强调，不收取门票的核心在于所有动物资产不进入项目成本。同时，不收取门票可以获取更大的流量带动其他的业态获得整体更高的内容。对于这个新性模型的尝试，徒敏卿表示，在竞争性强、同质化严重的大背景下，商业运营在一定程度上存在机遇和运气的成分，但是依然坚持并努力去试一试。