黄河清：2019年经济环境不会更好 虹桥南丰城紧跟消费者需求而变

　　亲子、IP，这两大关键词，让虹桥南丰城迅速从”厮杀”激烈的上海商业地产环境中脱颖而出，并成为浦西亲子时尚地标。

　　从数据表现来看，这个开业已4年的购物中心同样亮眼：2018年，开业率稳定在95%左右，全年客流量超1800万人次，与此同时，它还完成了20%的品牌调整，引入52家新品牌。

　　消费升级大趋势下，虹桥南丰城在2019年将有哪些新动作来满足它的目标客群，又是如何看待整个商业地产市场？近日，南丰集团中国房地产事业部华东区总经理黄河清与我们分享了她的答案。

南丰集团中国房地产事业部华东区总经理黄河清

　　延续定亲子定位 持续调整升级

　　走入虹桥南丰城内部，随处可见萌态百出的皮卡丘，除了有遛娃的家长们，还有不少年轻人拿出手机拍照。

　　这正是虹桥南丰城谋求转变的一个方面：亲子定位之上，兼顾白领。如何通过它的商业内容为周围的白领客群提供消费新选择，2018年11月上线的全新热门IP主题活动——精灵宝可梦乐园，便是一个很好的探索开端。

　　“我们对周边客群及住户进行市场调研后，将服务重点分为工作日与节假日。这两个时间段的重点客群是有所不同的，工作日我们着重服务白领及周边住宅人群，周末和节假日可能更侧重服务有0-8岁孩子的家庭型消费人群，这群人中的父母也正是工作日期间的白领顾客，因此这两种客群是有连贯性的，白领也一直是我们的重点客户”，对于为何采用兼顾白领的客群策略，黄河清如是说。

　　赢商网注意到，从开业的第2年开始，虹桥南丰城就一直在做基于项目定位和品牌表现的业态调整升级，如2018年就在儿童零售、儿童教育、服饰零售及餐饮等业态进行了调整升级，“2019-2020年上半年，我们将持续较大幅度调整，预计将有30-40家品牌会调整“，黄河清说，“虹桥南丰城正朝着目前市场流行的办公场所即生活方式的方向发展，同时为顾客解决健身、美容、遛娃等多种诉求”。

　　她透露，业态调整的原则主要分为被动调整与主动调整两大类，前者主要是在自身商业模式、品类及管理等方面存在问题，导致市场表现不理想的商家，商场与其协商调整；后者则是品类表现很好，但是品牌经营存在缺陷导致竞争力缺乏。“我们更倾向于主动调整，调整的方向以亲子化、围绕家庭理念为重点，也希望能覆盖全方位业态，不偏重某一个品类，而是打组合拳”。

　　业态优化以外，擅长以IP活动带动客流、销售额增长的虹桥南丰城，也将继续这一定位，据悉，在即将到来的农历新年期间，虹桥南丰城将结合生肖猪，以麦兜为主角，举办富有浓浓港式风情的IP活动“猪年好肉“。

　　市场不会更好 更考验运营实力

　　从南丰集团在华东已有的市场布局来看，不难发现，它与其他开发商的发展策略明显不同，既不是住宅销售为主，也不是散售型商业办公项目，而是以全持有重商业资产管理为主，而虹桥南丰城是他们最重要的购物中心项目。不过，在黄河清看来，以上海市场为例，南丰集团的优势在于目前所持有的物业位置都比较好，具有潜在的价值提升机会。

　　回顾2018年，尽管大环境经济不佳，黄河清提到，对于南丰集团来说，既是机遇也是挑战，“我们首先立足于服务好顾客，做好围绕‘人’的服务”；展望2019年，“经济环境也不会太好，这种情况下，更考验运营商的实力“。

　　她也从运营角度以及投资角度，对这一看法做了进一步阐述。

　　以虹桥南丰城项目为例，早在2017年之前，南丰集团每年都会对后面的两三年做一些展望，而不是以市场行情作为绝对参考要素：“随行就市不是我们能力的体现。团队优先布局，致力于服务顾客，避免完全受经济环境支配是我们应对的方法“；而从投资角度来看，虹桥南丰城则是长期采取在融资和财务上进行预警，”持有型物业相对保守，自有资金比例较高，杠杆低“。

　　在致力于服务顾客的运营准则下，虹桥南丰城也不断从消费者角度出发，密切观察市场变化。除了内部复盘经营数据并进行分析外，还会不断走出去看其他同行的项目，以便早于别人发觉零售、品牌的变化。

　　而从虹桥南丰城的各方面经营数据来看，这一运营逻辑无疑也已获得市场认可。

　　提及未来发展，黄河清则透露，南丰集团一直密切关注市场寻找合适的机会，但作为非上市公司，“我们更注重核心资产在长期高质量运营管理下的增值保值，对于投资机会，我们更加看重入市的时机和项目的潜力”。

　　编者按：回顾2018年我们谈商业创新，一大批有特色的新购物中心亮相；我们谈存量改造，蜕变归来的项目给了行业新思考；我们谈品牌创新，众多独角兽企业及品牌涌现；与此同时，颜值经济、Z世代、新零售等热词刷屏为行业场所端与品牌端带来全新思考。展望2019年，商业地产又将有哪些新风口？赢商网全新视角，再度推出——“2019最强音”建设性，前瞻性预言2019，谁将是意见领袖？