京东收购北京翠宫饭店 加快筑起不动产堡垒

　　海拔1529米的达沃斯是阿尔卑斯山系最高的小镇，每年1月，这里都会迎来全世界最高净值的那部分人，人们花费超7万美元以获得一张入场券。

　　2018年1月，刘强东第一次参加冬季达沃斯论坛便大出风头，不仅拉来各界名人促成一场号称“2万亿美元的豪华饭局”，和妻子章泽天恩爱的画面更成功占据各大财经版面。

　　与此同时，京东的股价也在2018年1月末达到历史顶峰，每股报价50.68美元，总市值超过700亿美元。农历新年时，刘强东照例向他的宿迁老乡大派现金，衣锦还乡的故事为当地人津津乐道。

　　2019年初，冰雪中的达沃斯小镇依旧美如童话，但现实却布满焦虑。经济论坛在一片悲观情绪中黯淡落幕，因为众所周知的原因，刘强东并没有再度赴会，他甚至没有出席京东内部的年度表彰大会，一改过往的高调。

　　事实上，过去一年，无论是世界经济还是刘强东，都遭遇沉重一击。

　　另一方面，不止是京东，全球科技股普遍下跌，消费降级的热议中黄峥带领创办仅三年的拼多多成功赴美敲钟，成为马云、刘强东之后中国第三大电商平台，正经历创始人危机的京东一时腹背受敌。

　　虽然变得低调，但刘强东仍在扩大他的商业版图。

　　近日，京东以27亿元的价格收购了北京翠宫饭店100%股权，这家老牌五星级酒店位于海淀区知春路附近，离有“中国硅谷”之称的中关村只有不到一公里距离。

　　翠宫里的咖啡客

　　对于很多人来说，1998年都是一个极好的年份。

　　这一年，位于北京海淀区知春路76号的翠宫饭店正式开门营业。从地理位置来说，虽然不在北京城的最核心地段，但紧临“中国硅谷”中关村，背靠“宇宙中心”五道口，周边高校云集，翠宫饭店一开业便以高端客户为主要定位。

　　2002年，著名物理学家斯蒂芬·霍金第二次访华，停留北京期间入住的酒店就是翠宫饭店。

　　据人们回忆，当年这座高18层的饭店在中关村非常惹眼，歇山式屋顶远看就像悬在空中的宫殿，自带威严庄重的气势，夜晚在灯光的照射下熠熠生辉，吸引不少游客驻足观赏。

　　事实上，在遍地都是五星酒店的北京，翠宫并不算是最突出的一个，但特殊的地理位置使其成为许多中关村创业者的一种情结。

　　资料显示，金山软件公司早年曾在翠宫饭店西侧写字楼办公，并在饭店开过多场发布会，而在酒店一楼的咖啡店，更是见证了不少互联网巨头创始人最初的岁月。

　　由于在翠宫办公，雷军过去就经常带领金山软件的高管们在一层咖啡厅头脑风暴、谈业务；小米未成形之前，雷军也曾带着创业伙伴林斌在这里研究市场上的各式手机。暴风影音创始人、原金山毒霸事业部副总经理冯鑫还向媒体透露，自己在那里第一次见到了周鸿祎。

　　另一个广为传播的故事是，2007年，24岁的聚美创始人陈欧经朋友介绍，在这里认识了天使投资人徐小平，两人在翠宫饭店喝过一次茶后，陈欧获得了徐小平的投资，后者成为其创业背后的3个中关村男人之一。

　　一个有趣的巧合是，同样在1998年，刘强东创办了京东，从最初卖光磁产品的小店铺，到全国最具影响力的光磁产品代理商，京东几乎垄断了中关村80%的刻录机份额。

　　漫长的岁月里，曾经还只是一个想法的小米成为了中国最成功的互联网企业之一，周鸿祎、陈欧们在不断诟病中面临财富和名利的得与失，卖光盘的创业时光则成为刘强东商业版图最原始的积累。

　　而位于中关村旁的这座老牌五星级酒店见证了这一切，20年后，这家中规中矩的国营酒店最终也被时代所淘汰，面临被取消五星级资格，乃至亏损的境况。

　　数据显示，截至2018年9月30日，翠宫饭店前三季度实现营收1801.78万元，净利润亏损4710.47万元。2016年度，翠宫饭店的总营收则为2124.67万元，净利润为亏损3918.24万元。

　　2017年10月，翠宫饭店首次挂牌转让，最终无人接手；及至2018年11月底，北京翠宫饭店有限公司以26.83亿元的价格再度挂牌转让100%股权及相关债权。

　　在业内人士看来，作为酒店，该项目几乎没有什么收益的可能性。而收购方京东方面则表示，京东集团收购翠宫饭店是基于长远布局和发展，未来该项目将改造成以科技研发、商务办公为主。

　　对于从中关村起家的刘强东而言，收购翠宫饭店就像是一次回归。

　　京东渐变

　　诸多迹象表明，在经历创始人危机后，这家成立了20年的互联网企业正在寻求改变。

　　但问题的症结在于，京东过去数年的成功绝大部分原因都归功于刘强东这个绝对的一号人物。

　　2012年8月14日，刘强东在微博公开挑起了价格战，他承诺，从8月15日9时起，京东所有大家电价格都比苏宁线上线下便宜，京东经此一役一战成名。

　　凭借快速的决策和坚决的执行力，京东快速侵占两大传统零售商苏宁和国美的市场份额；另一方面，京东在物流上的快速发展和供应链上的精细管理，也引起了阿里的侧目。

　　然而，尽管用户规模发展迅速，京东却在很长一段时间内都面临着不盈利甚至亏损的问题，直到2017年才开始实现盈利。与传统互联网三巨头相比，京东的重资产、高投入模式也令其在面临市场变化时，很难及时调整应对。

　　对外界而言，最直观的感受是，当阿里的软件不断为用户带来更多偏社交和娱乐的体验，更推出盒马鲜生等新零售业态时，京东还始终局限于互联网电商范畴，凭借严格的执行力获得微薄的利润。

　　事实上，京东并非一直没有改变。

　　从京东金融、京东到家、京东智能到京东房产，刘强东在不断扩大他的商业版图，但大多没有达到预期的效果，不仅没有追赶上阿里，横空杀出的黑马拼多多已开始对其产生威胁。

　　2016年，京东股价跌入低谷时，刘强东对京东的业务和人员做了一次大调整，短暂的喘息后，2018年，京东再次陷入低潮。

　　这一次，身陷丑闻的刘强东选择了低调应对，并开始在内部放权，比如在1月举行的京东商城2018年度表彰大会，就由京东商城CEO徐雷主讲；而在今年的达沃斯，刘强东则派出了集团首席战略官廖建文、京东商城CEO徐雷、京东物流CEO王振辉等核心高管亮相。

　　不动产堡垒

　　虽然面临的困难不断增加，但刘强东也在筑起一道堡垒。

　　作为电商巨头，大量的不动产和土地资源是京东近几年累积的稳定防线。

　　据观点地产新媒体了解，自2007年刘强东决定为京东商城自建物流开始，京东就已开启圈地之行。

　　2009年，京东于江苏宿迁、上海嘉定两地就共计拿下约560亩的土地，买地价格分别为2000万美元及3亿人民币。

　　另据资料显示，2010年，京东于北京亦庄经济开发区购买了面积为200亩的土地，计划建造一个占地超过30万平方米、亚洲最大的电子商务物流中心；随后的2012年，京东再以底价2.95亿获得北京亦庄地块，建筑面积在18.7万-20.9万平方米。

　　2017年后，京东开始更频繁出现在公开土地市场中，并推出地产电商平台“京东房产”。

　　当年8月，京东以38.5亿竞得北京经开区商业地，建面为26万平方米，有数据统计显示，截至2017年末，京东拿到或签约土地已经超过600万平方米，这几乎相当于一家小开发商的土地储备。

　　不过，尽管不断以物流园和仓储模式拿地，但在商业存量物业上，京东的动作并不多，此次拿下翠宫饭店是首次在一线城市中心地段获得不动产物业。

　　按照京东方面的表态，未来翠宫饭店将被改造成以科技研发、商务办公为主的业态。

　　对京东而言，收购商业物业一方面可以获得稳定的租金收益，另一方面未来随着物业运营成熟，也可选择溢价退出。

　　或许，撇开刘强东个人事件后，在真枪实战的商场，刘强东和京东面临的挑战才更加艰巨。