粤港澳大湾区规划出台,TOD模式能否带动湾区商业腾飞?

——粤港澳大湾区系列解读报道

2019年02月20日16:46 来自:赢商网
核心提示:粤港澳大湾区概念飞了两年,终于2019年2月19日正式落地。纲要中披露了哪些对城市商业发展的有利信号?交通枢纽的部署便是其一。

  粤港澳大湾区概念飞了两年,终于2019年2月19日正式落地。这个规划,自2017年3月在政府工作报告首次提出后,规格不断升级,成为继“京津冀”、“长江经济带”、“一带一路”后第四个国家战略。

  此次“官宣”,纲要中披露了哪些对城市商业发展的有利信号?大力兴建TOD交通枢纽背后,TOD商业综合体有着怎样的运营逻辑?如何实现人群有效导流?是我们策划此次选题想集中解答的问题之一。

  此篇重点解析粤港澳大湾区11城的TOD枢纽发展规划。

  …

  庞大的人口和便捷的交通布局,占据着粤港澳大湾区发展规划纲要的重要篇幅。

  · 截至2017年末,大湾区总人口约达7000万人,经济总量约10万亿元。有分析认为,若截至当下,粤港澳大湾区实际生活人口很快将突破1亿人,这无形中是庞大的消费力。

  · 依托高铁、城轨、公路、港口群、机场群,形成城市间高效连接的网络化空间格局,实现大湾区主要城市间1小时通达

  这个模式在专业术语上的表达,便是TOD (Transit-Oriented Development)

  所谓TOD,是指“以公共交通为导向,非私人汽车化的发展模式”。其中公共交通主要指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线

图片来源:筑家易房产

  这一概念最早是在1992年,由美国新城市主义倡导者彼得·卡尔索尔普提出,其特点在于将办公、商业、教育、文化、娱乐、居住等功能集中于一体,形成集约、高效、舒适、绿色的城市空间。

  这意味着,人们大部分时间不必离开TOD项目,便可以获得工作、生活、文化、教育、医疗、休闲、娱乐、健身、运动等功能供给,实现紧凑型城市和城市资源利用效率最大化

  “这种模式不同于过去‘要致富,先修路’的泛交通先导模式,而有利于减少候鸟式的城市区域间穿梭,降低市民出行频率,节约城市基础设施、公用设施和道路设施;同时对于用地空间严重不足、城市拥堵相对明显的超大特大城市,借鉴意义重大。”新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷曾在其公众号“欧阳先声”中表态。

  粤港澳大湾区TOD规划:主要城市间1小时通达

  按照规划,粤港澳大湾区城市群包括了香港、澳门、广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆11座城市。

  若以珠江作为分界点,可以明显看到,珠江以东的港深莞惠城市群无论从人均GDP、人均可支配收入及游客数量三项指标,均比珠江以西其他城市群(广佛肇、澳珠中江)略高。

图片来源:戴德梁行

  “为什么会出现这些差别?”在戴德梁行大中华区副总裁陶汝鸿看来,由于珠江以西的城市交通效率较慢,导致产业发展慢。“例如从福田到中山,全程需要两小时。”

  陶汝鸿也明确提到,TOD交通枢纽建设,便是粤港澳大湾区未来发展与经济提升必不可少的催化剂。

  而从日前披露的粤港澳大湾区发展规划纲要来看,关于交通枢纽建设的部署,也被提升至与“经济、产业发展”同等高度

  · 加快建设深中通道虎门二桥过江通道、深茂铁路等重要交通设施;

  · 巩固提升香港国际航运中心、国际航空枢纽地位;

  · 提升广州和深圳机场国际枢纽竞争力,增强澳门、珠海等机场功能;

  · 更好发挥广深港高速铁路港珠澳大桥作用;

  · 有序推进沈海高速(G15)京港澳高速(G4)等国家高速公路交通繁忙路段扩容改造……

  加快、提升、推进、加强……仅从这些字眼出现的频率,足可见政府对于粤港澳大湾区交通枢纽建设的重视程度。

  对于这11城的交通网络建设,政府在纲要中给出了明确的计划,“以连通内地与港澳以及珠江口东西两岸为重点,构建以高速铁路、城际铁路和高等级公路为主体的城际快速交通网络,力争实现大湾区主要城市间1小时通达。”

  新鲜舶来品,能否带动湾区商业腾飞?

  虽说TOD在中国内地大部分城市仍属于一个新鲜的舶来品,但早在上世纪80年代,这种模式已在大湾区的核心城市香港运用愈趋成熟(覆盖了香港45%以上人口),这也意味着,随着粤港澳大湾区规划落地,未来TOD模式的城市运营经验将在珠三角九市更快复制。

  而谈及TOD对城市发展的影响,陶汝鸿表示,第一是提升功能利用率和商业价值;第二是发展产业;第三是人口导入和优化城市功能

  毫无疑问,国内众多大型地产开发商新鸿基、新世界中国、万科、华润置地、碧桂园等已经开始盯上这块市场新蛋糕。

  “但并非所有房企都有资格介入。”欧阳捷直言。

  他进一步解释称,TOD并非仅仅是地铁上盖项目,没有上百万方的建筑综合体,是谈不上TOD项目的。正因此,只有资金实力强劲、开发经验丰富、善于资产运营的企业,才有资格投标TOD综合项目。

  “TOD模式面临着最大的挑战并非是项目的开发建设,而是大量持有物业的经营管理,比如办公、商业、公寓、酒店、文化体育场馆等,如果没有大量现金流沉淀,又缺乏持有物业的长期经营能力,TOD项目很难做好。”

  换句话说,充沛资金实力与物业运营能力是TOD模式的两大操盘利器。

  事实上,欧阳捷的顾虑不无道理。就目前来看,政府债务负担过重与财政资金不足,已成为轨道交通及TOD模式建设的最大障碍。

  但他依旧看好TOD项目的发展潜力,“资产证券化也许是化解政府负债率高企的一条捷径,哪个城市能够优先解决资金来源,哪个城市的轨道交通建设与TOD模式就将一马平川。未来不排除保险资金入场,TOD项目的长期性、稳定性收益恰恰是保险资金长期投资回报的最佳标的。”

  至于TOD商业综合体有着怎样的运营逻辑?如何实现人群有效导流?请留意赢商网后续报道。

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