景枫孙旭东：学习和沉淀是真理，商品和服务是王道

　　在南京百家湖商圈，如果说江宁金鹰是一个标准的百货商场，21世纪太阳城是一个亲子家庭的共享游乐场，那么景枫KINGMO则是自开业以来一直拥有不俗表现的后起之秀。虽然自身一贯秉持谦逊、包容、踏实、沉稳的经营风格与处事态度，但并不妨碍这座时尚商城持续散发独特的时代爆发力和商业创造力。其“自带话题”的势能价值，让你在南京商业地产圈，总是能听到她的名字。景枫KINGMO自2016年开业，就以惊艳的造型亮相：悬挑28米高的无柱中庭、五层屋顶区域的全湖景空中花园、贯穿整个购物场景的水景瀑布，让商业与风景融为一体。独到的招商能力，携喜茶、姜虎东白丁烤肉、南京大牌档、新旺茶餐厅、SEPHORA、UNIQLO、和府捞面、小米之家、CHARLES&KEITH、金宝贝、美界、NIKE等众多江宁首进及网红品牌，傲立百家湖商圈之首。不夸张的说，今天的景枫KINGMO已经逐渐成为南京商业圈乃至时尚圈的社交标签和前沿话题。

　　2018年，景枫KINGMO毫无意外的再创佳绩！相较2017年，购物中心全年总销售额实现同比增幅39%、总客流同比增幅45%，超额完成年初的既定目标，欣喜之余，景枫投资集团执行总裁孙旭东先生和赢商网聊了聊他的“2019最强音”。

　　景枫投资集团执行总裁孙旭东先生

　　2019最强音之行业：市场空间巨大，新街口地位不可撼动，局部会有惊喜！

　　从2018年全年来看，市场对于商业地产或者说对于购物中心的投入依然“没有放缓”，原因分析起来，主要还是因为商业具有巨大的发展空间。单以南京为例，2018年全市GDP总值高达12820亿元，而作为第三产业龙头板块的城市商业贡献力却显然不足，由此可以看出商业在未来的成长空间巨大。

　　从商圈的知名度来说，中华第一商圈“新街口”的地位岿然不动。但是，随着主城区范围不断扩大、城市化进程节奏加快、以及都市圈的相继崛起，南京商业在未来向着多商圈相继崛起、多元化各具特色的方向发展。新兴商圈拥有后发的成长优势，现实的情况也是如此，在过去的2018年，许多新开购物中心销售额迅速井喷，其中南京近郊的栖霞万达茂、溧水海乐城、六合欢乐港等项目表现尤为亮眼。这些购物中心由于距离目标消费人群更近，商品的丰富程度也不亚于传统商圈，极高便捷性满足了当地人民对于美好生活的向往，所以他们火了。

　　孙旭东先生代表景枫投资集团接受2018中国商业地产年会颁奖

　　延续2018年的发展态势，南京2019年的商业地产格局不会有本质上的改变，大体总结起来就是“中华第一商圈新街口的霸主地位不可撼动，局部市场会带来惊喜”为什么这么说呢？第一是随着南京城市地位的稳步提升，新街口商圈的影响力也在不断扩大，德基广场、新百、中央、金鹰四大城市地标商业，保证了200亿的基本盘量，这是目前南京其他商圈无法企及的，再加上去年全球商业巨头香港置地的加入，未来新街口的商圈地位还会提升。第二，按照建设周期来推算，在2019年，众多全国性的标杆商业项目会陆续推出市场，河西新鸿基IFC、六合龙湖天街、华彩天地等等，他们的出现势必将改变区域市场的格局和影响力，带来不同程度的惊喜。

　　百家湖商圈的“竞合关系”

　　百家湖商圈被业界称作南京的“第二个新街口”，然而对标真正的新街口，百家湖显然还在自我完善和不断升级的过程中，能否满足居民方方面面的消费需求，以完整的产业链与消费者生活形成多元触点，这是整个百家湖商圈，乃至景枫KINGMO追求的发展方向。当顾客的消费需求产生后，来到百家湖是否能完全得到满足，决定着商圈存在的价值。顾客需要逛街、购物到景枫KINGMO ，需要亲子家庭消费选择21世纪太阳城，需要亲朋、商务宴请选择1912街区。“一站式”体验能够满足消费者大部分消费层次与需求，不必再为了买一样心仪的商品舍近求远。只有当消费者在百家湖拥有完整愉快的体验之后，商圈的吸引力才会进一步提升。

　　一个优秀的商业中心应该拥有一颗勇敢的心：既不害怕挑战，又能在挑战中积累经验，既不畏惧竞争，又能在竞争中发现机遇。商业竞争自古长存，且激烈程度有增无减。随着社会文明的高速发展，商业竞争的格局也从以往的彼此对立，发展成为当今的“彼此竞合”的关系。

　　去年9月南京第三家盒马鲜生在21世纪太阳城购物中心开业，作为百家湖商圈的一份子，景枫的态度是“凡是有利于百家湖商圈繁荣的行为，我们都会非常欢迎”。一方面，网红商业以及IP标签化的流量商业不可能一股脑儿的全部涌进景枫KINGMO，另一方面，当江宁金鹰、21世纪太阳城，百家湖1912，甚至是未来的龙湖龙湾天街营业额节节升高，百家湖商圈的流量池才能够做大，在南京商业界的影响力才能稳步提升，从而惠及商圈内的每一家购物中心。相信只有通过大格局、大视角来看待百家湖商圈的未来，用发展的眼光与包容的心态看待“对手”的精彩表现，才能最终实现整个商圈的共同发展。

　　事实也的确如此，在彼此包容，竞合的关系影响下，更多具有影响力，感召力的品牌进驻百家湖商圈，21世纪太阳城有盒马鲜生，景枫KINGMO有小米之家和喜茶，百家湖1912有小南国和狮王府，2019年奈雪的茶也即将进驻江宁金鹰，再加上地铁直达的便捷和商业品类的超强组合，让今天的百家湖成为辐射全城的时尚消费地和全时间生活中心，人们在这里各取所需，分享着城市商业带来的快乐！

　　2019最强音之企业：有艰难也有机遇，做好产品最关键！

　　2018年对于景枫商业来说是充满挑战和机遇的一年，挑战主要来自两个方面，一是景枫KINGMO项目的运营方式发生变化，交由景枫集团自营之后的景枫KINGMO遇到了人才、管理、运营方面的诸多挑战；二是各类商业新物种频现，新零售模式不断瓜分传统商业的市场份额，令2018年下半年的南京商业可谓是“波云诡谲，凶险异常”，但就是在这样恶劣的大环境下，景枫KINGMO依然取得了出色的成绩。

　　孙旭东个人将景枫KINGMO2018年的成功归结于董事会的英明决策、团队伙伴的共同努力以及合作品牌的大力支持。

　　2018年不同往年，反常规的暖冬是很多商业项目始料未及的，当同行业竞争者纷纷布局秋冬季商品时，景枫却选择差异化的“独特打法”，2018年6月16日小米之家南京旗舰店开业，吸引了全国米粉的光临；2018年10月1日江宁首家喜茶开业，掀起网红打卡旋风；众多自带流量、粉丝的著名品牌进驻，扩大了购物中心的客流量，提升了目标消费群体的粘合度，再加上韩国GCV影院、H&M、Forever21、G-super、威尔士健身、Blue frog等众多江宁首进品牌的鼎力支持，2018下半年的景枫KINGMO完美逆袭，全馆业绩同比实现将近40%的增长，赢得了市场的再次肯定！

　　董事会不遗余力的投入也是景枫KINGMO持续焕发光彩的重要原因，2018年全年100多场的PR活动；原创超级IP的持续发力；购物中心全场灯光及软环境的改造升级；地下停车场的无人收费系统的改造升级等等全方位立体化的提升消费体验感。另外，景枫KINGMO在拥有28米无柱中庭；购物场景中的小型水幕瀑布；全屋顶空中花园等特色场景的基础之上，原定于2019年3月才投入使用的景枫中心（写字楼）已经于2018年6月份正式投入使用，整洁一新的33层办公大楼与景枫KINGMO购物中心的动感时尚相互辉映，给每一位造访百家湖的顾客留下了靓丽、美好的印象！在2019年，董事会还将再投入5000万元，用于现有设施设备的改造与品质提升，极大地改善舒适度、提升艺术性。

　　除此之外，能实现2018年的成绩，景枫KINGMO的每一位员工都功不可没。他们在压力中发挥实力、在平凡中创造不凡，用精益求精的态度和迎难而上的精神对待每一次挑战，助力景枫KINGMO实现新的飞跃。

　　直面新商业时代，做好“服务”仍然是当务之急

　　从2016年开始，中国商业地产界开始概念横行：新零售，智慧零售，新物种等新概念层出不穷，不断吸引着大众的关注力，传统商业好像渐渐被边缘化了，实际上从市场结构而言，传统线下商业的仍然占据着消费的主体地位，占比超过80%，而中国鼎鼎有名的超级平台公司业务只占到20%，有一组数字谈到2017年迪士尼乐园收入折合人民币3457.6亿元，远超BAT三家总和收入的2500亿元人民币。

　　“人们生活消费的主体仍然发生在线下，这是无可辩驳的事实，这也是近年来超级平台公司纷纷布局线下的目的所在”孙旭东面带自信的谈到“面对新概念，线下传统商业其实很淡定，中国第一百货‘王府井’、广百集团、友谊集团等国内主流、老牌百货零售商，据我所知从来没有为新零售进行长篇累牍的宣传，因为他们知道中国商业的核心是什么，就是商品和服务。景枫今天可能在百家湖商圈取得了一些成绩，而成功的秘诀同样也是商品和服务，新概念新技术可能在很长一段时间内还只能扮演‘工具、方法’的角色，但不能成为商业地产的核心和基础，只有商品和服务才是实体商业稳步发展的核心竞争力。除此之外，相比于线上，在商品可触性和服务体验感方面，实体商业的优势也根本无法替代。

　　相较于国内众多商家对于新概念的追捧、趋之若鹜，景枫商业的态度是‘密切的关注，但不完全依靠新概念带来客流’，但是对于购物中心产品和服务的更新与消费者需求的迭代，景枫是花了大气力进行投入和研究的。比如说餐饮方面，由于生活水平的提高，90、00一代的的消费需求可能是‘一日多餐’，这对于餐饮品牌提出了更高的要求，只能输出传统服务模式的商家会面临淘汰。再一个就是通过关联商品供应链的有效组合来满足甚至激发消费者需求，比如消费者在景枫KINGMO3楼的赤坂亭用完日本料理，沿着购物中心合理的客流动线边走边逛，来到zara home和小米之家，感受智慧科技和国际潮牌的魅力，这时距离午餐已经有0.5-1小时，傍边的喜茶正好承接下午茶的消费需求。逛累了再去CGV影城观影，之后相邻楼层的餐饮业态，正好承接晚餐的消费需求。此外，景枫KINGMO每年会预留5-10%的空间供合作品牌迭代，每三年会有一次较大规模的全店品牌调整，以便吸引更能激发新消费需求的品牌进驻，2019年是景枫KINGMO开业三周年，在这一年里我们也会引进30-40家国民潮牌和网红品牌，如乐乐茶、中国李宁等，进一步丰富业态，满足年轻一代和中产阶层的消费需求”。

　　不断学习，令我们的成长更加迅速

　　“取乎其上,得乎其中；取乎其中,得乎其下；取乎其下,则无所得矣”，购物中心的运营同样如此，只有始终秉持“永争第一”的精神，才能进入城市商业的“第一梯队”。2018年已经过去，景枫KINGMO取得的成绩和名次已经不再重要，决定成败的关键还在未来。作为南京商业地产界的新兵，景枫KINGMO秉持一贯的谦虚态度，一方面用更加优质的产品和服务，积累和夯实项目的市场美誉度和品牌影响力，另一方面更需要向同行业的先锋企业学习、取经，德基广场作为中国商业地产界的蝉联冠军，其招商、运营、管理以及品牌关系的维护上有太多值得借鉴的过人之处；去年新街口东铁管巷地块花落香港置地，该集团在武汉、成都、重庆、上海等地的开发项目均为当地商业界的先锋之作，如今进入新街口必将对南京商业地产格局带来新的刺激和改变，这于景枫而言，又多了一位学习、取经的对象。

　　区域市场也有很多值得学习的地方，比如“一墙之隔”的江宁金鹰，南京时尚百货界的标杆，1996年至今20余年，企业发展依然常青，成功的秘诀是什么？他们如何完美的进行业态组合，人才梯队的培养，企业的策划等等，都是有待深究的。“与其在竞争中对立，不如在竞争中学习，这应该是2019年景枫的经营之道。”

　　2019年，未来已来，景枫KINGMO充满信心

　　2019年，景枫KINGMO在购物场景上将延续对艺术、美陈、时尚的注重和营造，但在打造手法上将与以往有所不同，比如每一季节日美陈的打造，景枫将会召集南京各大艺术类院校举办设计大赛，中标作品不仅能完美的落地、呈现，作品设计者还会成为景枫KINGMO的长期合作伙伴。此外，今年景枫商业还将重点投资艺术领域，耗费巨资将艺术馆搬进购物中心。

　　总体来说，希望2019年的景枫KINGMO比2018年有更好的表现。今年董事会下达的指标是购物中心全年业绩实现两位数字的增长，这需要团队上下的齐心努力，组织架构的不断优化和人才梯队的打造和培养，从目前的情况来看，开年势头很好，1月份同比去年客流已经实现了26%的增长，全店销售额也有了19%的增长。

　　如果能在接下的10个月努力保持干劲、抓住每一次机遇，相信可以最终达成董事会定下的业绩目标，交上一份满意的答卷。

　　2019年最强音之个人：做一个安静的王者

　　景枫集团是一个缔造精品的企业，无论是景枫KINGMO购物中心，还是一街之隔的景枫万豪酒店，都是让业内外同仁竖起大拇指的标杆项目。于孙旭东个人而言，2019年仍然希望在董事会的带领下，继续学习、沉淀，反哺购物中心的运营和发展，进一步提升景枫万豪酒店的品质，满足集团的预期。此外，2019年运营团队还将在董事会的带领下，前往国内及全球标杆商业进行考察，相信这段考察旅程必将为未来景枫商业的运营注入新的灵感。

　　个人书籍推荐方面，孙旭东个人比较推崇世界最负盛名的管理大师赫尔曼·西蒙的著作《隐形冠军》。作为专业的管理类书籍，这本书从独特的角度剖析行业、社会和人类的认知，引导读者从另一个方向去认识商业世界。其实任何一个行业都不只是零星的几个头部品牌组成，真正的市场主流价值应该是众多默默无闻、埋头实干的企业所贡献的。当人们拒绝浮夸，回归真谛的时候，才会发现这些企业才是“隐形的冠军”。

　　编者按：回顾2018年我们谈商业创新，一大批有特色的新购物中心亮相；我们谈存量改造，蜕变归来的项目给了行业新思考；我们谈品牌创新，众多独角兽企业及品牌涌现；与此同时，颜值经济、Z世代、新零售等热词刷屏为行业场所端与品牌端带来全新思考。展望2019年，商业地产又将有哪些新风口？赢商网全新视角，再度推出——“2019最强音”建设性，前瞻性预言2019，谁将是意见领袖？