64.9%新面孔是体验业态，2019佛山零售商业越发白热化

　　随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》的正式公布，作为中国唯一一个大湾区城市群，广州、深圳、佛山等珠三角九市正快速驶向红利快车道。其中，紧邻广州、连接港澳，GDP逼近万亿大关的佛山，也正式进入湾区时间，引来众多商业大鳄关注。

　　近日，戴德梁行就《大湾区时代·佛山的突破之路》进行了专题分享。根据其公布的2018年佛山零售市场表现来看，佛山优质零售市场竞争日趋激烈，去年年末全市空置率高达24.9%，体验式业态成各大项目的“救命草”。

　　社会消费稳步增长，零售市场新增供应有所放缓

　　两组数据，可揭示佛山为何有“底气”获得众多商业巨头的青睐：
　　·2018年佛山实现地区生产总值9936亿元，逼近万亿大关，同比增长6.3%，是广东省第三大经济体。
　　·2018年全年，佛山社会消费品零售总额同比增长8.9%，录得3,616亿元，在广东省主要九城中排名第三。

　　
数据来源：戴德梁行研究部

　　面对稳中上升的经济基本面，佛山零售市场新增供应却放慢下脚步，使得整体市场更趋理性。据戴德梁行统计，2018年佛山仅新增15万㎡优质商业——新·DNA和ipark，和17年相比轻微下降16.7%，最终去年全市录得优质商业存量约为171.6万㎡。

　　
数据来源：戴德梁行研究部

　　新·DNA购物中心：位于季华路商圈，商业体量约10万㎡，是佛山地区首家历奇体验式购物中心，包含三大主题：缤纷邮轮、科幻历奇、灯塔冒险，定位精致品位与流行时尚，覆盖全年龄层，是香港新福港地产在佛山打造的首个大型城市综合体。

　　
图片来源：赢商网

　　ipark：位于桂城商圈，商业体量约5万㎡，这是招商蛇口在佛山的首个购物中心，定位为“慢生活·叹时光”，打造佛山首个花园式购物中心，引进了多个“首店”品牌，如佛山首家网红超市天虹sp@ce、佛山首家美发旗舰店TONI&GUY等。

　　
图片来源：赢商网

　　空置率维持高位：24.9%，租金保持稳定

　　不难推断，零售新增供应放缓背后，是项目方在租赁方面正在"承压"，使得各大业主更为谨慎。

　　自2016年大量新增供应入市以来，佛山优质零售市场竞争日趋激烈，加之2018年多个项目进行租户结构调整，去年年末全市空置率维持在24.9%的高位。

　　其中，商业氛围有待培育的佛山新城商圈空置率属全市最高，而这一难题可能在未来三年仍将持续。据戴德梁行数据，2019-2021年，佛山优质零售市场将迎来约98万㎡的新增供应，佛山新城商圈是其中一大主力“供货区”（占32%）。

　　
数据来源：戴德梁行研究部

　　租金方面，因新入市项目不多，变化不大。全市首层最优租金保持稳定，每平方米约为281.5元/月，其中商业氛围成熟的祖庙和桂城商圈租金则领跑全市。

　　
数据来源：戴德梁行研究部

　　项目“疯狂”自救，64.9%“新面孔品牌”是体验式业态

　　项目方提高体验业态占比，以此来增强“吸客”能力已屡见不鲜。但在面对承压高空置率以及激烈的竞争市场环境下，佛山各大项目对体验业态的“渴求”程度却仍然让人惊异。

　　在2018优质零售项目中，有超过一半——64.9%的品牌都是体验式业态，可见，业主方在“下血本”争夺客流。其中，餐饮品牌仍是主力军，占比约46.8%，餐饮品牌在购物中心开店仍是重要趋势。

　　另外，瞄准“精致猪猪女孩”的美容美体类体验店积极入驻各大购物中心，在新开业品牌中占比约8.9%。

　　在体验式业态的拉动下，购物中心客流回暖，新生业态和新型零售店铺也随之表现活跃。新零售生鲜品牌超级物种、7Fresh首次挺进佛山，以NōME为代表的家居用品店更是落子频繁。

　　2018年全市优质零售项目新开业品牌业态占比（按店铺数量）

　　
数据来源：戴德梁行研究部

　　未来三年将有98万㎡新增供应，多个标杆开发商“入局”佛山

　　2019-2021年，佛山优质零售市场将迎来约98万平方米的新增供应，主要集中在季华路商圈（38%）及佛山新城商圈（32%）。愈加激烈的市场竞争，对新项目提出了更高的操盘要求，如何进行差异化定位，运营出亮点是关键。

　　
数据来源：戴德梁行研究部

　　与此同时，不少外地和外资标杆企业的优质mall，也将在今年亮相：

　　佛山凯德MALL·180购物中心：为凯德华南区首个购物中心轻资产项目，位于佛山市南海大沥镇，项目围绕“品质生活源点”定位，项目引入50%首店品牌，预计在2019年4月29日开业。

　　
图片来源：项目方

　　佛山王府井购物中心：以“生态文化、娱乐体验、智慧生活”为主题，衍生出29个主题及场景，集合风情街区、零售、餐饮主题馆、轻奢及国际一线化妆品、潮牌、冰雪天地、IMAX影院、儿童动漫乐园、时尚运动等全业态，打造成“都市游乐生活地”。

　　
图片来源：项目方

　　佛山天虹购物中心：位于禅城区魁奇路，是天虹首进佛山的购物中心，不仅打造全国首家室内摩天轮、佛山首家跨4层双轨大滑梯，更将打造出港澳风情YES！街、丹麦童话小镇、runlike运动集合馆、文创馆、生活+、火车头市集等特色主题街区。

　　
图片来源：项目方

　　在激烈的市场竞争中，佛山不少待开业项目都在“卯足劲”加强自身特色，在包括主题情景、旅游资源、岭南文化、创新体验等多方面下功夫，并通过积极引入更多人气个性品牌、创新市场策略等措施来进行差异化定位，以保持项目的市场竞争力。