九江商业大调查：市场存量超125.9万㎡ 五大商业体待入市

　　编者按：

　　做商业永远离不开“人”，人的需求永远是推动商业发展的核心要素。在华中，集聚多方资源的省会城市如武汉、长沙、南昌的商业地产发展一路高歌，持续高涨。然而，以襄阳、宜昌、株洲、衡阳、赣州、九江等为代表的百万人口级别的地级市，商业还完全停留在百货阶段，有的刚刚迎来购物中心模式。他们有良好的经济、文化、教育、交通基础，有巨大的人口撑腰，商业的关注度却远远不够，未来潜力亟待激活。对此，赢商网独家策划《百万人口撑腰 华中地级市商业发展几何？》系列报道，走进17个地级市城市商业发展。

　　九江，简称"浔"，是江西省地级市，古称柴桑、江州、浔阳，是一座有着2200多年历史的江南名城。位于长江、京九铁路两大经济开发带交叉点，是长江中游区域中心港口城市，也是中国首批5个沿江对外开放城市之一。作为东部沿海开发向中西部推进的过渡地带，号称”三江之口，七省通衢“与”天下眉目之地“，有“江西北大门”之称。

　　九江城市经济发展

　　九江市总面积达1.88万平方公里，主城区人口为104.12万人。曾是长江沿岸经济重镇和江西省建成区面积和城区人口仅此于省会南昌的第二大城市。而且随着城镇化发展，居民的收入、消费水平以及对生活品质的要求都会随之增高，也给城市的商业开发提供助力。

　　·铺建城市轨道交通

　　为了缓解中心城区交通拥堵，提升我市公共交通服务水平，2017年4月，政府提出了城市轨道交通线网的规划，根据规划批前公示内容，九江市规划5条主线（含1条支线），分别为1号～5号线、1号线支线，远景总长约149km，设站89座，其中换乘站9座。这也意味着九江市将迎来更便捷、更环保的交通出行方式。

　　·城市GDP、城镇人均可支配收入逐年增长

　　在过去的一年中，九江市的经济发展稳中有进，全年生产总值达2700亿元，实力排名全省前三甲而城镇人均可支配收入也创新高，达35265元。

　　·零售是城市消费主力 文化教育与娱乐需求加大

　　有资料显示，2018年1-11月，九江市限额以上社会消费品零售额实现277.43亿元，累计增幅12.1%，全省排名第二。其中批发业商品销售额165.98亿元，增幅14.7%；零售业商品销售额214.9亿元，增幅11.5%；住宿业营业额17.98亿元，增幅15.1%；餐饮业营业额15.7亿元，增幅20.7%，餐饮是市场消费的主要方向，增幅也较为明显。作为旅游城市，旅游住宿的消费增幅明显。

　　2018年的居民消费价格上涨1.7％，细分了解可知，其中八大类商品“六涨两跌”，教育文化和娱乐类上涨3.2%，衣着类上涨2.6%，居住类上涨2.5%，交通和通信类上涨2.1%，食品烟酒类上涨1.4%，医疗保健类上涨0.3%，其他用品和服务类下降0.8%，生活用品和服务类下降1.5%，侧面反应了消费者对物质消费与精神消费的需求越来越旺盛。

　　九江市主城区商业整体情况大盘点

　　赢商网了解到，九江传统商业中心区自八角石到新桥头通过大中路、浔阳路串联，呈带状分布。百年来一直是九江最繁华最热闹的商业中心街区。但按照严格意义的商圈来说，这两条路仅仅只能叫商业街，离配套完善便利的商圈还有一定距离。

　　九江的百货和购物广场业态都没有集中分布，太平洋、联盛、沃尔玛、派拉蒙分散在市区各地。整体而言，城市商业中心网点业态相对分散，缺乏大型城市综合体对现有商业业态整合，形成集聚效应，汇聚更多人气和更多生活便利。

　　·市场存量超125.9万㎡

　　在九江市的主城区，浔阳区、濂溪区和八里湖新区三大区，商业相对较为集中，截至2019年4月，市场的商业存量超125.9万㎡（未统计到联盛购物广场），新增商业体量将超82.6万㎡（未统计到华东·星光汇）。

　　而且在当下的商业市场中，中大型的商业体占比较多，以10-20万㎡的商业为主，达35%。

　　据赢商网统计，九江的商业市场在2014年以前发展较为平缓，以联盛购物广场、太平洋购物广场、沃尔玛购物广场、九方购物中心、洪克隆百货、联盛奥特莱斯为主。2015-2019年是九江商业的爆发期，随着联盛·九江快乐城、鼎新购物广场、九江铜锣湾广场、九江万达广场等项目的逐渐营业，新增商业体量创历史新高，达100.5万㎡。未来，新增商业体量还将超82.6万㎡（未统计华东·星光汇）。

　　从整体趋势看来，九江市商业氛围整体向好，消费市场潜力巨大。

　　·商业综合体的爆发期

　　就目前来看，九江及江西本土房地产开发企业与外来企业两分天下的格局初步形成。当商业进入“短兵相接”时代，联盛、中航、铜锣湾、新天地、万达等开发商争先在九江开刀阔斧，壮大九江商业市场。

　　城市综合体是顺应中国城市化进程不断加快这一大的潮流趋势，随着城市化进程在加快，尤其像九江这样的三线城市，未来的发展需要使得城市综合体做为消费终端市场、商业中心不断地开发建设，种种因素也都为城市综合体的落地生根作了铺垫和保障。城市综合体分布于城南与城西，在提升九江人生活品质的同时，也拉开了一场新的商业博杀。

　　随着2014年12月22日九方购物中心的开业，九江的综合体商业竞争时代正式拉开序幕。九龙广场、九江颐高广场、联盛国贸超级购物中心即将成为继中航，奥莱，快乐城，万达，铜锣湾，新天地，中瀚广场，联盛十里老街之后的待开业商业综合体项目。

　　但就城市发展而言，九江非常需要真正意义上的大体量城市商业综合体，但九江毕竟城市人口消费水平距离省城还有较大差距，所以相对而言，九江城市商业综合体的“少而精”更显重要。

　　·传统商圈融合发展

　　在传统意义上，九江市主要商圈为八角石商圈、四码头商圈、沃尔玛名湖广场商圈、十里大楼商圈。而随着商业项目的急剧增加，商圈范围逐渐增大，商圈也越来越多。大中路商圈融合了八角石商圈的太平洋购物广场和四码头商圈的联盛购物广场等，浔南商圈则是涵盖了九江万达广场、九江铜锣湾广场等。

　　单纯从生活的便利性而言，九江商业网点和业态的分散错乱，一定程度上束缚了九江城市发展和商业成长的空间。不像国内其他城市，商圈内购物、娱乐等场所相对集中，但在迈向特大城市的过程中九江还需努力。

　　目前，八里湖新区在大力拓城的同时，市委市府已经下决心对老城商业中心区大中路步行街进行了改造。但中心城区核心商圈依旧缺失的现状，给这一区域的改造留下很大空间。即便在形式上没有“圈”的形态但已经具备的基础和潜力对便利性的需求并没有缩减。

　　就商业业态来说，九江初步具备了各类业态，但在空间结构上相对分散的格局还没有根本性的改变，而市民日益增长的对生活品质和便利性的需求一直存在。消费理念快速迭代，加码新兴体验式业态成为购物中心聚客新常态，未来将吸引更多新兴体验式品牌进驻。随着城市建设和房地产开发的不断推进，商业地产的开发项目会逐步参与到九江的城市进程中。

　　代表商业介绍：

　　九方购物中心

　　开业时间：2014年12月22日

　　商业面积：11万㎡

　　开发商：中航地产股份有限公司

　　依据"中航城"城市综合体的超高品质水准统一规划打造，从建筑形态、室内环境以及商业运营均有国际著名团队担当。整体项目定位为中高端，是集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的一站式现代时尚生活体验中心。

　　在品牌上涵盖了麦德龙、必胜客、DQ、LACOSTE、星际传奇、中影国际影城、苏宁、探鱼、咖啡陪你、TOMMY、SPRINGFILED等。

　　联盛·九江快乐城

　　开业时间：2017年3月8日

　　商业面积：10万㎡

　　开发商：联盛商业

　　九江快乐城是由联盛打造的九江本土首个新型商业综合体，涵盖了餐饮、服装、娱乐、休闲等方面，集吃、喝、玩、乐、购于一体，包括有UR、H&M、横店影院、追风冰雪世界、屈臣氏、FOLDER时尚馆、必胜客、KFC、冰雪皇后、鲜芋仙、鲈鱼来了、小青石九宫格火锅等近300个品牌，其中很多品牌为首次入驻九江。

　　九江铜锣湾广场

　　开业时间：2018年8月31日

　　商业面积：10万㎡

　　开发商：香港铜锣湾集团

　　项目建筑充分的融合了中、欧风格形态，以MALL+街区的复合型主题、颠覆九江目前传统的购物中心结构，该项目目前已成为九江目前体量最大，集购物、休闲、旅游、家居、办公、酒店、住宅于一体的全业态国际商业中心。

　　作为香港铜锣湾集团旗下的旗舰品牌，吸引了大润发、星美国际影城、盛世纯K量贩、肯德基、屈臣氏、拉夏贝尔、杰之行运动旗舰店、ZARA、COODOO、POLO、BOY LONDON、PD、MIXBLU、奥之冠、TOMMY、GF GERRE、CK、格兰玛弗兰、汉拿山、盛焰、香兰叶子、藤之屋日料等品牌进驻。

　　九江万达广场

　　开业时间：2017年7月8日

　　商业面积：15万㎡

　　开发商：万达集团

　　九江万达广场是万达在九江的首个项目，也是全国的第203座万达广场，由大型国际购物中心、精品住宅、甲级写字楼、酒品SOHO公寓、五星级万达嘉华酒店等业态组成，是集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、居住等多功能于一体的城市综合体。在品牌上则是涵盖了万达IMAX影城、万达宝贝王、大玩家、步步高超市、孩子王、MJstyle、AOK等。

　　联盛奥特莱斯

　　开业时间：2014年9月19日

　　商业面积：4.5万㎡

　　开发商：联盛集团

　　九江的首家奥特莱斯，改变了九江传统单一的商业模式，突出名品精品特色。目前，联盛奥特莱斯已有近百家国际国内知名品牌入驻，其中普拉达、古驰、博柏利、阿玛尼、杜嘉班纳、范思哲、托德斯等17个国际一线品牌及众多国内知名品牌悉数登场。丰富的名品，将极大地满足品牌消费者的需求。

　　新天地购物中心

　　开业时间：2017年4月28日

　　商业面积：18万㎡

　　开发商：ARIS集团

　　这座18万㎡的游乐式购物中心，分为地上5层，地下1层，涵盖了居家、商业、娱乐、休闲、景观等多种生活形态，呈现出各种丰富多彩的生活场景。包括大润发时代、成龙耀莱国际影城、铭星冰工厂、哈根达斯、必胜客、肯德基、大脸谱火锅、MJstyle、音乐派ktv、璞瑜健身等主力店。

　　联盛国贸超级购物中心

　　开业时间：未开业

　　商业面积：40万㎡

　　开发商：联盛集团

　　占地面积约300亩，总建筑面积63万平方米，其中商业经营40万方，酒店公寓10万方，地下停车场13万方，是目前江西省内单体和单层面积最大的商业综合体。

　　九江颐高广场

　　开业时间：未开业

　　商业面积：8万㎡

　　开发商：颐高集团

　　九江颐高广场，定位于“环球主题新商业综合体”，集“新商业、双创 、智慧社区”三位一体，致力于为顾客打造工作家庭之外的“第三生活空间”与年轻菁英群体创业创新基地，填补区域中 消费及社交、商务需求空白。