群雄逐鹿，能在天津老城厢开店不容易

　　老城厢自古就是天津的繁华所在，现如今老城厢的商业主要集中在南马路上，在仅约1.5公里的距离上紧密分布着天佑城、水牛城、麦购时代广场、仁恒置地广场等多个来自国内外的商业地产项目，南马路以北则分布着水游城、新世界广场以及古文化街等商业集群。“巨无霸”——南开大悦城坐落其中，这一城市级的商业体亦为老城厢商圈增色不少。

　　应了那句永恒不变的真理“有竞争就会有动力”，各商业项目为了在群雄逐鹿的南马路上有自己的立足之地，不得不使出浑身解数，力求在列强中打出差异化，让自己立于不败之地。

　　认清自己在哪里

　　“地段，地段，地段”似乎是商业地产众所周知的法门，但却不是人人都能信手拈来。作为来自广东有十几年历史的商业地产老手，天佑城自然深谙此道。

　　天津天佑城坐落于南开区西马路与南马路交口东北侧，地铁一、二号线换乘车站西南角上盖，南马路商圈最西端。项目被南开、红桥等住宅区环绕，住宅人口为商业体提供了基础的客流，而优质的地点带来的便利交通条件则将进一步聚集人流。作为天津尚屈指可数的地铁上盖商业，依托地铁强大的输客能力，能辐射的范围、吸引的人群将延伸至河东、河北乃至北辰、西青中北镇等更广大的区域。

　　从宏观区位位置来看，天津天佑城坐落于地铁一、二号线换乘车站上盖，由北辰或西青中北镇前往滨江道或者南开大悦城方向的客流都将在此被截流。同时这两个片区作为天津住宅中刚需产品较为集中的区域，年轻人占比更重，充足稳定的客源深得商场的青睐。

　　相比天佑城，水游城则像个“老大哥”一样伫立在其北边，来自北辰方向的年轻客群将更早一步在此被拦截。所以说，在商业项目集中的地段，打出差异化极其重要。

　　知道自己该做什么

　　以天佑城为例，坐享优质地段带来的红利的同时，也在面临着来自周边对手的竞争。

　　天佑城往北，地铁1站地的距离，水游城和天津富力广场坐落于此，往东则是南马路商圈腹地，其中最大的竞争对手无疑是南开大悦城，但是由于与大悦城不在同一量级，相较之下水游城则是“卧榻之侧”的直接对手。

　　强敌在侧，“打出差异化”似乎成了天佑城的生存问题。

　　水游城早在2011年便已开业，为天津消费者呈现了全新的购物场景以及消费模式，对于习惯了百货商场的人们而言，接受这样一个新事物，需要更长的时间。水游城开业之初也曾面临市民消费习惯一时难以转变的痛处，但天津是一个潜力巨大的市场，1500万人口蕴藏的消费力非常巨大。相对而言天佑城则很幸运地错过了市民消费习惯的转型期，直接抓住周边商业项目业态的缺失短板，主打儿童亲子。

　　笔者发现，天津天佑城关注儿童成长，让孩子赢在起跑线上，2层、3层超大面积输出，让孩子获得最好的环境空间。除传统的儿童娱乐业态，还涵盖知识教育、体育锻炼、家庭亲子、母婴用品等多种组合。满足孩子从脑力到体力，家庭从亲子到娱乐的全方位需求。天佑城的儿童业态占比自2013年开始呈逐年上升趋势，至2017年已超过30%。

　　餐饮业态方面进行创新，打造主力社交餐饮，对于四、五层进行大面积美食扩充，进行大型社交上的餐饮，引进了海鲜、川菜、西北菜、新疆菜等主流餐饮类型以及中式、日式、韩式快餐。解决从家庭聚会，到朋友小聚，各种社交型餐饮需求，保障美味的同时，让食客获得视觉与服务的美好体验。

　　笔者对比了赢商网2018年9月的数据，天佑城将二层全部茶业零售迁至五层僻静之处，一方面把低楼层的黄金位置向儿童业态让路，另一方面清静之地也更符合茶类零售业店面的需求。

　　结语：如今，商业地产的竞争从最初的亢奋全面进入白热化阶段，短短几年间，商业地产便从当初机遇无限的蓝海市场变成压力重重的红海。天津天佑城能够在当下看重运营的时代中独树一帜，其中的运营哲学值得同行深思。