两种基因一个团队，城市更新领域的“头部军团”要来了？

　　7月2日，大悦城控股第二条商业产品线——“大悦春风里”首个项目“大兴大悦春风里”正式揭开面纱，这也是大悦城控股与高和资本联合成立城市更新并购母基金之后，首枚并购基金投资的代表性项目。

　　此次大悦城控股与高和资本城市更新并购基金的发布会亮点不断，金句频出，其中有十二个字串联起了整场的共识：

　　有节制的情怀，有温度的资管。

　　据不完全统计，这句话被现场各位嘉宾引用畅谈十余次。在大资管时代下，如何在城市更新中兼具资管的思维与精耕细作的产品力，大悦城控股与高和资本正在积极尝试并寻找探索方向。

　　城市更新区域代表作：大悦春风里首秀大兴

　　大悦城控股总经理助理兼大悦城控股北京大区公司总经理、大悦城地产有限公司总经理周鹏在现场的对话环节中谈到，大悦城团队来做城市更新正相当于二次创业，与其自始至终秉持的“创业文化”一脉相承。

大悦城控股总经理助理兼大悦城控股北京大区公司总经理、大悦城地产有限公司总经理 周鹏

　　其实，大悦城控股与城市更新的交集最早可以追溯到12年前，当时改造后的西单大悦城成功引领了北京的消费升级，此后上海静安大悦城改变了静安区“脏乱差”的状态，而开业不久的西安大悦城也给西安注入了全新的活力，在写字楼、酒店领域，大悦城控股也打造了中粮广场、中粮置地广场、中粮华尔道夫酒店、西单LEJOY HOTEL等优质城市更新案例。

　　在城市更新领域“重度运营”12年后，大悦城控股以全流程基金逻辑操盘的首个城市更新项目“大兴大悦春风里”，宣告了其在城市更新领域的再次出发与全新尝试。

　　大兴大悦春风里项目原是黄村火神庙商业中心的E座和F座，总建筑面积15万㎡（含地下车库），位于大兴中心城区成熟的黄村商圈，五公里范围坐拥城市核心区域百万级人口，经过一年多在地商业研究，项目团队提出了“还原生活本真之美”的项目标签。

大兴大悦春风里效果图

　　大兴大悦春风里由“一个盒子、两个街区”组成，即一个主体盒子、一个立体街区、一个平面街区的组合模式，并将建筑美学与消费场景的有机融合，打造了十个项目亮点。

　　据悉，此次大悦城的项目团队在每一个环节都会带着资管思维，在控制成本的基础上完成品质的进一步提升，并试图在设计环节的创新拉近“城市更新”到“城市创新”的距离。

　　大悦城控股北京大区公司商业管理中心副总经理兼火神庙项目总经理吴瞳表示：大兴大悦春风里将为大兴构筑最有温度和幸福感的美学生活方式空间，成为周边居民客厅、餐桌，梳妆台等生活场景的延伸，用形象的比喻来说，大悦城如果是第一眼美女，那春风里则是一名温婉的大家闺秀，她更具温度，更加婉约，更有包容性。

　　据悉，大兴大悦春风里项目拟计划2020年年底开业，是近三年大兴区在落实《北京市商业服务业商圈改造提升行动计划(2019-2021)》中，上报的商圈改造提升及城市更新唯一重点项目。

　　作为大悦城控股第二条商业产品线，大悦春风里与大悦城既有不同也有传承与提升。从定位而言，大悦城定位于城市级商业中心，大悦春风里则定位于区域型时尚生活中心；从目标客群而言，大悦城聚焦的是18-25岁的潮流时尚青年，大悦春风里聚焦的是25-45岁对生活质感有追求的年轻及成熟中产。

　　周鹏表示：站在十年大悦城商业运营基础之上做大悦春风里，首先把客户的年龄结构升维，这些客户有更丰富的生活阅历，更有自我的主见、更成熟；把部分的功能送到客户身边去，让客户高频进入大悦春风里，百去不厌。

　　城市更新领域的“头部军团”

　　处于存量改造时代的中国商业地产，合作与并购机会不断涌现，这一方面源于大而全的购物中心发展黄金期已过，项目同质化严重，“休克鱼”项目大量涌现；另一方面，一二线城市周边生活消费升级诉求强烈，区域型商业地块机会增多。

　　商业地产受到资本青睐，城市更新领域正在迎来“大资管”时代。

　　在2018年8月1日，大悦城控股与高和资本就成立母基金及项目基金订立框架协议，基金将透过项目基金寻找具有挖潜价值的商业、写字楼等潜在项目的收购机会，这也是大悦城控股首次和外部国内市场化资本共同设立基金管理平台。

　　高和资本合伙人苏鑫也高度概括了了高和资本与大悦城控股合作的原因，他表示，一方面是高和资本与大悦城控股两个团队能够优势互补，另一方面则是双方既有合作意向，又有合作精神，从而具备很好的“合作能力”。

　　这一方面得益于大悦城控股在商业领域的12年沉淀的品牌号召力，长期坚持重度运营的产品打造能力；另一方面，结合高和资本在中国城市更新领域的大型、复杂并购项目的交易能力，领先的金融创新能力及高效的资源整合能力，丰富的资产管理与退出规划能力。

　　城市更新应是一套组合拳，需要在投、融、改、管、退各个环节都要有系统性研判，其中物业确权、金融阶段、改造运营、退出安排是城市更新项目中的重要挑战。

　　大悦城控股与高和资本两方精诚合作，历经30个月，实现火神庙项目的顺利收购并快速启动改造工作，并在碰撞与磨合也进行积极探索思路，实现了“城市情怀”的稳健落地。

　　高和资本合伙人周以升在商业地产观察采访时表示，城市并购基金会成为城市更新领域的“加强版凯德”，可以利用本土化优势，尝试解决更为复杂化项目，此外，在收并购过程中，并购基金会采用一种“白马骑士”的精神，避免敌意收购，优先考虑多方共赢，大兴大悦春风里的正式亮相标志着城市更新并购基金开启快速拓展的步伐。