广州商场二季度首层平均租金753.5元/㎡/月 零售物业受外资青睐

　　7月9日，第一太平戴维斯发布了《2019年第二季度广州物业市场回顾与展望》报告，回顾了广州商业地产市场第二季度表现，以及对第三季度市场走势进行了预测。

　　报告显示，第二季度，广州全市优质零售物业市场空置率和首层平均租金表现均有小幅上涨：市场空置率环比上升0.4%至8.8%，首层平均租金环比增长1.5%至753.5元/㎡/月。

　　展望未来市场走势，第一太平戴维斯在报告中预测：未来随着以落子在非核心商圈为主的新增供应不断入市，零售物业市场空置率短期有所回升，但在强劲内需拉动下，市场空置率将逐渐下降，供不应求态势初显。

　　广州购物中心存量约518万㎡
　　海珠商圈空置率最高，达18.6%

　　第二季度，随着萝岗奥园广场开业，为广州购物中心市场带来4.5万㎡新增供应，全市优质零售物业存量扩大至约518万㎡。

　　因第二季度市场新增供应不多，所以新增供应入市未对市场空置率造成明显影响。截至季末，广州全市优质零售物业环比小幅上升0.4%至8.8%，其中，核心商圈及非核心商圈的空置率分别环比上升1.1%和0.3%至7.3%和12.1%。

　　对于本季度空置率，核心商圈比非核心商圈表现出更大的环比上涨幅度现象，第一太平戴维斯广州策略顾问部董事 张晓远认为，背后主要有三大原因：

　　· 第一，位于非核心商圈新项目入市更加谨慎，对商场品牌开业率和入驻率有严格要求；

　　· 第二，空置率也是市场租户调整的反映，核心商圈积极进行品牌调整的意愿强烈，而非核心商圈则表现得更为保守；

　　· 另外，非核心商圈的租金水平相对更低，对于对租金敏感的品牌更有吸引力。

　　分子市场来看，海珠商圈空置率全市第一，达18.6%，珠江新城和荔湾商圈以14.4%的空置率并列第二，目前番禺商圈空置率全市最低，为3.4%。

　　全市购物中心首层平均租金为753.5元/㎡/月
　　核心商圈是非核心商圈的3.79倍

　　租金方面，截至季末，全市优质零售物业首层平均租金环比增长1.5%至753.5元/㎡/月，核心商圈和非核心商圈差异较大，两者首层平均租金分别环比增长 1.7% 和 1.4% 至1647元/㎡/月和434.4元/㎡/月，前者几乎是后者的四倍。

　　分商圈来看，天河路商圈依然是当仁不让的“吸金王”，首层平均租金达1744.4元/㎡/月，环比上涨1.9%，稳重全市第一宝座。越秀商圈以1500.8元/㎡/月紧随其后，但值得一提的是，与去年同期相比，却下降了10.9%。

　　据赢商网分析，越秀商圈本季度首层租金同比下降的原因，或许是由于此前越秀商圈租金高企，导致品牌大面积拓店压力较高，而今年上半年商圈内项目引入品牌新面孔意愿强烈，主动调低租金吸引品牌进驻所致。

　　餐饮业态积极拓店
　　第二季度品牌租赁面积以500㎡以下为主

　　据第一太平戴维斯在报告里分享的第二季度主要租赁成交案例，餐饮品牌占了半壁江山：

　　· 新加坡松发肉骨茶华南首店，登陆天环广场；

　　· 西城都荟引进了Sweet Monster、椰子里、新作的茶等餐饮品牌；

　　· 网红西餐厅拣·JIAN则分别在五号停机坪和云门NEW PARK开出了新店；

　　· 有间虾铺、味千拉面和顺德小厨等连锁品牌也纷纷拓店。

　　另外，时尚服务品牌李宁的拓店需求也十分强烈，第二季度分别在合生广场和东方宝泰开出新店。

　　从需求面积来看，餐饮品牌的租赁面积主要集中在250-400㎡的区间，而像九木杂物社等家居及生活方式品牌，以及SK英国皇家少儿英语等早教品牌的拓店面积需求更大，在1000㎡以上。

　　投资市场：广州零售物业备受外资青睐
　　但目前市场可售项目不多

　　在发布会现场，第一太平戴维斯华南区市场研究部主管 谢靖宇分享了广州零售物业的投资市场情况。谢靖宇表示，受到粤港澳大湾区规划刺激，广州和深圳两大一线城市的优质物业，尤其受到海外资本的关注。

　　其中，位于核心商圈、拥有单一产权和体量集中在8-10万㎡的物业标的，是资本大鳄的关注重点。但目前，广州市内符合外资交易要求的可售项目不多，除了要满足上述原因外，外资对并购/收购项目还有严格的准入条件要求，例如更看重项目的土地剩余使用权年限。

　　因为并购/收购项目涉及的交易时间较长，外资在持有物业并经营后，未来还有退出以及找“接盘侠”需求，所以对可售物业的土地使用年限更为看重。

　　2019年下半年将有10个新项目入市
　　主要集中在非核心商圈

　　聚焦第三季度，预计将有三处优质零售物业开业，分别是位于增城的增城合生汇、位于白云的嘉禾金铂天地和位于天河的美林M.LIVE天地（一期），将为市场带来53.8万㎡的新增供应。

　　而在今年下半年，预计将有10个新购物中心陆续入市，为全市带来134万㎡新增供应，这些新增供应主要集中于非核心商圈，如萝岗和增城。

　　下半年广州购物中心的“开业小高潮”，将导致全市空置率的短期回升，但第一太平戴维斯认为，展望未来，在强劲内需的拉动下，广州购物中心空置率将逐渐下降，供不应求态势初显。

　　同时，非核心商圈还是未来“供货”的主力军。预计2019至2023年，广州零售市场约92%新增供应来源于非核心商圈，其中番禺和增城将分别占总新增供应的30%和14%。随着万博商圈多个项目如番禺天河城、番禺敏捷广场的逐渐入市，番禺商圈的竞争将更加白热化。

注：本文数据和图片素材均来自第一太平戴维斯