商业空白的新兴城市，隐藏着哪些机会点？

　　购物中心作为城市的发展产物和代表，离不开存量改造及增量扩张。其中增量扩张一直是新兴城市潜力挖掘和博弈的机会点。

　　赢商大数据中心重点监控的200个城市中，计划2019年1月至2020年12月开业，商业面积3万㎡及以上的购物中心达2015个。

　　新增的购物中心将带来增量效应，与之关联的还包括城市的机会与价值点的释放。

　　行驶在增量市场这片“新蓝海”上，既要找准新兴城市向上的发展态势，又要精准捕获区域的商业空白点，考验的是开发商的挖掘能力及商业创造力。

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增量市场蓝海

博弈大湾区城市的商业机会点

　　中国城市化发展进入新阶段，商业地产也告别野蛮生长时代。

　　目前，中国共有663个城市、28个城市群，其中京津冀、长三角、粤港澳城市群是中国三大核心城市群，占据了40%的国民经济总量，经济发展的前景不言而喻。

　　其中，粤港澳城市群的人均GDP，超过长三角11%、为京津冀的1.6倍，更创造了全国8.4%的经济总量。随着粤港澳大湾区三年行动计划于近期正式落地，9+2城市集群的价值正进一步释放。

　　但是，深圳、广州这类一线城市作为商业地产的“主战场”，如今因土地限制、市场饱和、成本攀升等问题，增量发展机会逐渐萎缩，进场机会越来越难。

　　相较之下，佛山、东莞、珠海等城市的崛起，在政策及人口红利导向下，直接受益商业地产市场等领域，成为了商业地产开发新的市场蓝海。

　　根据赢商大数据创立的“城市购物中心人气活跃指数”体系来看，珠三角九个城市多数分布于博弈机会市场，其中，佛山是深圳、广州之后人气活跃指数最高的城市，同时也不能忽视新一轮市场博弈、洗牌更新。

　　据赢商大数据监测，位于广佛后花园的高明区，购物中心仍处于增量发展阶段，相较佛山其他四区，市场空间广阔，成为不可忽视的新兴力量。

　　目前，仅有佛山高明京柏城、中港广场两家小体量商场开业，随着今年年底高明盈信广场的开业，不仅给高明带来有效的商业补充，同时也以首个商业综合体姿态填补区域的空白，后续还将迎来高登国际广场、荷城新天地、勤天汇等相继亮相。

　　除购物中心集聚态势初现端倪，高明的商业发展还体现在品牌商户的爆发式增长。

　　据高明区市场监管局的统计数据显示，2017年高明餐饮市场主体总量达到3668家，同比增幅超过17%，而在过去5年中，高明餐饮市场主体每年的增量仅为100家左右，2017年的增量已相当于过去5年增量的总和。

　　高明不仅带火了一批如湾仔渔村、未道小馆等餐饮品牌，也吸引如知名男装品牌利郎、传统生活美容连锁品牌伊丽汇等品牌进驻。

　　据悉，利郎已在高明开设一家店面220㎡街铺，年销售达300万，该品牌下一步的发展计划将进驻购物中心，选址盈信广场。

　　“高明区常住人口约50万，在高明临空经济区（广州第二机场选址已敲定高明区）和佛山地铁二号线规划利好下，该区会成为珠三角连接粤西区域的重要交通枢纽，未来将拥有良好的发展趋势。”利郎方面表示，目前该区商业仍是空白阶段，品牌拓展以攻为守的策略，能抢先攻占当地的市场。

　　利郎进场的背后，不难看出，高明的消费潜力不断释放、品牌进驻意向强烈。

　　随着盈信广场为代表的购物中心亮相，改变了高明临街商铺、小体量商场这类落后的商业模式，满足品牌拓店及升级需求。

　　据悉，盈信广场位于高明区荷城高明大道与沧江路交汇处，项目包含约40万㎡高端住宅、6.5万㎡购物中心、3.8万㎡万怡酒店、1.5万㎡盈信中心，集购物、酒店、商务、居住等多种功能于一体的大型城市综合体，随着7月18日招商发布会的举行以及年底开业，将会为粤港澳大湾区的城市发展及增量市场注入生机与活力。

02

“艺术生活”+首店品牌

区域商业提档升级

　　放眼粤港澳大湾区，高明为典型的增量市场与潜力挖掘的机会城市，无论是商业配套建设，还是商业品牌的引进，都在逐步向高品质、体验型方向升级。

　　其中，高明盈信广场作为最先开业亮相的商业综合体项目，以“高明城心生态艺术生活mall”理念，更为关注城市经济、旅游产业、消费升级，着力为佛山高明商业市场新的变化。

　　这一定位的背后，高明盈信广场要考虑的，不仅仅单纯挖掘价值洼地、抢占商业空白点，而是契合到区域消费群体的需求与属性进行考量。

　　据市场调研显示，高明区已吸引万科、保利、碧桂园、美的等房企进驻，项目周边拥有30个大型住宅区，随着高明西江新城的建设以及旅游资源的价值释放，在6大高速、南深高铁、珠三角城际轻轨、广佛地铁二号线两条轨道交通，以及珠三角新干线机场组成水陆空铁多元化立体交通，将释放强大的消费力。

　　高明盈信广场“高明城心生态艺术生活mall”的定位，既是迎合高明生态旅游城市的城市发展需要，同时也精准锁定高明区内16-35岁的年轻消费者、中等收入及以上的家庭客群对品质生活及体验享受的消费需求。

　　为此，高明盈信广场从场景、业态、品牌等维度给高明带来全方位升级。

　　· 维度?：艺术场景代言城市生活

　　购物中心作为代表城市的商业空间，往往场景最能呈现城市的归属感。

　　高明盈信广场通过1万㎡的迎宾水景广场、空中花园、全玻璃幕墙的双子塔建筑、绚丽的外立面灯光效果等一系列的重金打造，构成高明城市的颜值担当。

　　值得一提的是，项目以生生不息的生命之树为主题，将生态艺术的概念和元素融入商场的每一个角落，通过生态艺术迎合高明生态旅游城市的定位。

　　“我们不止是SHOPPING MALL，更是LIFESTYLE MALL（生活广场）！”高明盈信广场的口号，也表达出项目尊重人性需求，打造生活场景，为市民提供一站式生活体验服务。

　　· 维度?：多元业态为场景赋能

　　搭建出兼具艺术与生活气息的场景后，高明盈信广场在商业内容方面，通过多元的业态规划匹配多维客群。

　　根据规划，高明盈信广场在负一层到6层搭建出7大主题，根据业态匹配，项目各楼层设立业态配比和组合，重塑情景化生活。

　　其中1楼轻餐休闲区（营造年轻人社交休闲空间）、3楼全层亲子儿童主题区（温馨、好玩的儿童及家庭生活体验基地）、4-5楼餐饮娱乐区（高明最齐全的无国界美食天地），三大规划特色也为高明购物中心的差异化主题带来新思路。

　　项目更凭借零售（32%）、餐饮（28%）、娱乐（13%）、生活配套（27%）的黄金业态配比，满足消费者从购物消费到娱乐体验等全方位需求。

　　多元化业态规划，让高明盈信广场弥补了高明一站式品质生活的空白，更有力突显商业的稀缺性。

　　· 维度?：首店品牌引领商业提档升级

　　一座购物中心与进驻品牌的契合程度，将决定双方的商业价值，以及引领城市商业发展的高度。

　　根据高明盈信广场的招商思路来看，引入首店品牌+网红品牌不仅满足品牌进驻高明的市场需求、带动区域的消费升级，同时作为差异化的一大武器，也成为了消费者去购物中心的目的之一。

　　据透露，高明盈信广场已确立万怡酒店、天虹超市、金逸影城、粤点越有茶楼、大海豚儿童游乐园、好品一屋6大首入高明主力店，连同华为之家、一只酸奶牛、面包好了、边度冰室、甘杯、森虎儿童装、江渔儿、牧美西餐、老西安、探鱼、粤点越有等30+首入高明的网红餐饮、全新零售及配套品牌，从生活、娱乐、餐饮、儿童等方面提档高明的商业格局，为区域消费者多元化的美好生活加码。

　　此外，爱婴岛、阿玛仕以全新形象进驻盈信广场打造高明旗舰店，再加上骆驼户外集合店、六盯目、曼若比菲、卡扣、播元素、阿依莲、YES、NONO、拾卡、佐丹奴、森马、美邦健身、湘南厨房、江捞儿牛油火锅、麻辣英雄重庆老火锅、圣捞火锅等首进高明的意向品牌，高明盈信广场正不断创造高明商业的“引力”。

-结语-

　　当增量市场带来新的机会，进场者不仅需要抓住城市商业的空白点进行“填补”，更要在场景主题、业态配比、品牌组合等内容上为消费者创造可持续发展的“生态艺术生活”。

　　在高明盈信广场之前，香港盈信富星地产集团已积累了丰富实战经验，包括顺德龙江盈信广场、阳江盈信广场等，为中国城市区域升级提供实践范例。

　　随着高明盈信广场于今年年底正式开业亮相，佛山高明也迎来从SHOPPING MALL到LIFESTYLE MALL（生活广场）的换代升级，并为后续更多购物中心及品牌方进入高明创造机会。