金铂商业进化论：超100万㎡广州商业版图与“3+1”产品线矩阵

　　在广州中北部，近796平方公里的白云区，相当于8.2个天河区，是广州六大主城区中面积最大的一个。

　　地理空间带来的延伸效应，造就了白云区独特的商业区位价值：

　　· 作为广州常住人口最多的城区，白云区人均购物中心商业面积至今仍远低于全市平均水平（注：广州人均购物中心商业面积约0.54㎡）；

　　· 与天河、荔湾、越秀等广州7大城区相连，南接佛山南海区，除了已通行的地铁2号线、3号线、14号线，未来还将有6条地铁线路经过白云区，预计新增21座地铁站。

　　据赢商大数据监测，千禧年以来，白云区最大的一轮开业潮发生在2018年，合计贡献近54万㎡商业增量（统计范围：商业体量≥3万㎡的新开业购物中心）。

　　当越来越多企业在白云区攻城略地之时，本土商业运营商——金铂商业已提前一步，拿到跻身第一梯队的入场券。

　　自2004年以来，金铂商业就“坚定深耕白云区”，至今已布局总体量超100万㎡的商业版图，11座购物中心贯穿白云区南北两端，并在中部腹地均禾、嘉禾与东南部的同和、京溪形成聚集带。

　　如此商业储备体量，已逼近前述“开业潮”规模的2倍。

金铂商业布局地图

　　与规模扩张齐头并进的，是金铂商业的“精细化”进阶——正式确立“3+1”产品线矩阵。

　　· “3“代表三大购物中心产品线：11座购物中心被划分为社区型商业金铂广场、区域型商业金铂天地、标杆型商业金铂天街；

　　· “1”则代表自营品牌SUPER苏铂超市。

金铂商业“3+1”产品线矩阵

　　稳健转型，始于2012年

　　提及最近2年的规模快速扩张，金铂商业团队保持一贯的低调，将此时的“快”归因于“过去十几年的积累”。

　　2004年，金铂商业以“超市运营”正式踏入商业界，SUPER苏铂超市的雏形就在那时诞生。金铂商业的超市运营思路，与初创期的沃尔玛如出一辙——聚焦城郊社区、强调高性价比。

　　时间一晃6年，2010年整个广州沉浸在亚运会的热潮中，大多数人并未注意到，金铂商业在此时开启了一次关键性转型。

　　谋划两年，2012年龙归金铂广场正式开业，落子白云区106国道南岭地段，总商业体量达4.5万㎡，是白云区中轴线106国道上的第一座购物中心。

龙归金铂广场

　　自此，金铂商业涉足购物中心运营管理，稳健的扩张也由此启幕。

　　自龙归金铂广场开业以来，金铂商业保持“每2年开业一座购物中心”的节奏，同和金铂广场、夏茅金铂广场在2014-2016年间先后开业，每个项目都配置自营主力店苏铂超市。

　　金铂商业以独有的运作模式，“专注于商业运营管理”，完成在商业地产领域的首轮布局。

　　截至2016年底，金铂商业的运营总面积约合16.5万㎡，4个项目整体出租率96%，交出了一份“零贷款”运营成绩单。

　　近距离观察金铂商业，赢商网联合创始人李乐贤认为，包租模式决定了金铂商业必然要倚靠“自身的商业运营实力”创造收益，“只有进驻租户能赚钱，才能保证稳定的租金收入。项目越来越多，而且不用银行贷款，说明金铂商业每拿下一个项目都运营得不错。”

　　15年超市运营、6年区域购物中心运营，专注“深耕白云区”的金铂商业，就此奠定市场口碑和运营功底。

（同和金铂天地日常客流情况）

　　自我刷新 双赢理念赢得市场口碑

　　进入2017-2018年，当白云区商业在酝酿新一轮“开业潮”并最终爆发之时，金铂商业并未参与其中，而是转而专注内部升级。

　　同和、龙归两座金铂广场先后进行升级调整，此轮升级带来的结果是“满铺出租，供不应求”，这也成为触发金铂商业新一轮规模扩张的原因之一。

　　“金铂商业在经营过程中，很重视与品牌商家的共赢合作。在餐饮、零售、儿童等合作业态中，金铂商业培育了众多品牌商，成就他们在各自公司系统内‘坪效第一，业绩第一’的经营成果。他们也希望金铂商业能开拓更多项目，双方继续合作。”

　　复盘升级成果，金铂商业团队的总结也牵引出这家企业的商业运营价值观。

　　我有利，客无利，则客不存；我利大，客利小，则客不久；客有利，我无利，皮之不存，毛将焉附；客我利相当，则客久存，我则久利，然双赢。

——墨子·《商之道》

　　成立十余载，金铂商业团队几乎每位成员都熟知《商之道》中“客我利相当”的双赢理念，将真诚与实干外化于日常工作之中。

　　这种理念，在同和金铂天地、龙归金铂广场的升级改造过程中，同样可见一斑。

　　2017年，金铂商业投资7500万元，将同和金铂广场升级为同和金铂天地。

同和金铂天地

　　· 全新引入蛙小侠、良品铺子、探鱼、奈雪の茶、木屋烧烤等49个餐饮品牌；

　　· B1层打造9200㎡地铁街区、L2层打造为8663㎡家庭儿童娱乐天地；

　　· 自营主力店SUPER苏铂超市，以“生活大城堡”理念，升级为3.0版，由日本知名设计师清水先生精心设计，全面优化灯光、软装、动线设计，进口商品专区、生鲜区品类全面优化，增设无人收银、刷脸支付技术，进阶为新零售超市。

　　· 项目logo、外立面整体更新，设置20米挑高的400㎡超大室内中庭，动线以“更多的经营空间、更多的休闲空间”为设计原则，进行全面优化。

　　升级后开业首周，同和金铂天地客流量同比增长28.3%，同品牌业绩增长约73.4%。目前，这座体量仅5.8万㎡的购物中心，年度客流量已达2800万人次。

　　2019年一季度，在赢商大数据发布的《购物中心客流规模指数TOP100》榜单中，同和金铂天地成功入选，成为白云区唯一入选该榜单的6万㎡以下项目。

同和金铂天地

　　作为主力店，SUPER苏铂超市的业绩表现同样亮眼。在所处两公里商圈内，面临永旺、沃尔玛、乐购、盒马鲜生等同业竞争，2018年SUPER苏铂超市（同和金铂天地店）平均月坪效依然录得4328元/㎡，领先于国内传统超市月平均坪效1250元/㎡。

SUPER苏铂超市（同和金铂天地店）

　　今年6月，爱婴岛（同和金铂天地店）销售额突破200万，成为广州各大爱婴岛门店的销冠。据了解，爱婴岛在同和金铂天地升级期间，也是重点升级品牌之一，由此亦可看出项目升级对品牌业绩提升的反哺效果。

　　事实上，金铂体系内有不少品牌，持续在广州市各大门店中保持“销冠”地位。如，良品铺子、遇见湘、爱婴岛等十几个品牌。

龙归金铂广场

　　2019年，龙归金铂广场在3个月内即完成全面升级改造，达成招商完成率100%、开业率99%、L1及L3层品牌替换率83.9%，并于5月1日全新开业。

　　全新开业3天，龙归金铂广场营业额同比增长107%，SUPER苏铂超市营业额639万元，同比增长174%，单日坪效达到487.2元/天/㎡，刷新历史记录。

（龙归金铂广场升级后重新开业现场）

　　经过两轮升级之后，龙归金铂广场从“不被看好”转为“一铺难求”。项目周边居民也明显感受到龙归金铂广场的变化，在社交分享平台上，不少人用“焕然一新”、“有惊喜”形容对这个项目的新印象。

　　在金铂商业团队看来，这是白云区太和镇城市更新、消费升级与项目精准定位的协同效果，而实现“一铺难求”的重点在于，以自营超市、高坪效主力品牌，带动新一批品牌进驻。

　　质朴的操盘思路背后，是金铂商业初心不改的“守业”心态——运营好每一个已开业项目，持续为品牌商家、周边消费者创造价值的共赢理念。

　　回溯过去2年，尽管在2018年的白云区商业“开业潮”中，金铂商业并未发声，但也因专注自我提升，正式转入场景化、精细化运营阶段，为新一轮扩张埋下伏笔。

　　打破常规 打造一座“不一样”的金铂天地

　　在赢商网联合创始人李乐贤的印象中，金铂商业团队“学习能力很强”，这也赋予这家企业在商业趋势中灵活变通的能力。

　　一如金铂商业副总裁黄伟平所说，金铂商业团队的风格就是“简单、直接、快速、灵活，不被条条框框束缚”。

　　继同和金铂天地之后，金沙洲金铂天地即将在今年10月正式开业。

　　凭借13万㎡商业空间，金沙洲项目将成为金铂商业迄今商业体量最大、配置最高的一座金铂天地。

　　基于周边成熟的家庭居住氛围、密集的家庭客群，以及当前商业配套、公共配套的短板，金沙洲金铂天地将在外广场打造5万㎡儿童乐园，作为免费开放的便民设施。

金沙洲金铂天地外广场儿童乐园效果图

　　· 业态方面，该项目L1层将突破性布局儿童教育业态主力店，集合11家覆盖不同细分领域的儿童教育品牌，打造5000㎡儿童教育公园。

　　· 作为“客流发动机”的主力店SUPER苏铂超市，也将设于L2-L3，贯穿两个楼层；

　　· 广佛首家空气湃将规划为超3400㎡跨楼层门店，打造儿童室内运动拓展公园集合店；

　　· 继北京、上海之后，全国第三家融合演唱会、舞台剧等娱乐功能的自由人影院已确定进驻；

　　· 运动业态方面，引入华南首家赛事级别真冰场沃德冰雪及设有室内恒温泳池的金吉鸟健身俱乐部；

　　儿童业态方面，引入火爆华东商业、月均客流量超6万人次的天空之城游乐体验世界，带来丰富的运动休闲、儿童体验选择。

金沙洲金铂天地主力店

　　据了解，金沙洲金铂天地自启动以来，仅68天招商完成率已达到74.7％，突显金铂商业团队“雷霆出击、连续作战”的战斗力。

金沙洲金铂天地室内中庭效果图

　　资源整合 展望华南

　　“不再只是在城乡结合部做小体量社区商业项目”，这是行业观察者在金铂商业的最新布局中，捕捉到的变量。

　　的确，从早期专注运营2-5万㎡的社区购物中心，金铂商业近2年布局的新项目，都是10万㎡以上的大体量购物中心，并组合酒店、公寓、写字楼、联合办公，整体布局趋于“综合体化”。

　　以金沙洲金铂天地为例，除了运营13万㎡购物中心，金铂商业还将同时运营该项目的酒店物业。

　　值得留意的是，金铂商业的发展模式也在单一的“包租模式”之外，同时自持部分重点项目，资产配置结构逐步调整。

　　作为金铂商业旗下首个标杆型项目，京溪金铂天街将由金铂商业自持运营。

　　在赢商网联合创始人李乐贤看来，物业结构的多元化既是“全新金铂商业”的特征之一，也提升金铂商业聚合知名品牌的吸引力。

　　伴随规模扩张，金铂商业的资源整合思路也在相应升级。

　　2019年初，金铂商业与合生商业达成“联盟”，正式开启战略合作。双方首个合作样本是：金铂商业旗下自营新零售超市——SUPER苏铂超市，将在广州增城合生汇开拓最新门店。

　　据了解，SUPER苏铂超市是金铂商业旗下四大品牌产品线之一，此次进驻广州增城合生汇，是该品牌“诞生”15年来，首次进驻非金铂商业体系购物中心。

3.0版SUPER苏铂超市

　　“为广州商业增档提速”，是合生商业与金铂商业战略合作的未来蓝图。而此次品牌端、场所端资源的整合，只是双方战略合作的起点，未来还将“整合资源、形成合力，加速高品质购物中心开发运营”。

　　行业观察者认为，过去十几年来，“客我利相当”的双赢理念让金铂商业成功在广州商业地产圈建立品牌影响力，一步步构筑如今的商业版图；未来，整合行业资源的开放态度，以及“深耕白云、布局广州、放眼大湾区”的战略布局，也将成为金铂商业继续发展壮大的推动力。

图片来源：金铂商业