金铂商业黄伟平：分级、优化、创新、证券化是未来趋势

　　从角逐商业蓝海，到场景变革重塑；从为了满足人民美好生活需要，到商业周期再出发！中国商业地产节，犹如一位历史记录者，见证着中国商业地产14年发展变迁。

　　2019年4月10-12日，由赢商网主办的第14届中国商业地产节，在广州南丰朗豪酒店如期开幕。本届地产节以“永不止步 商业新周期再出发”为主题，吸引了数千名中国商业地产行业领袖精英学者汇聚一堂，共话商业新周期，如何把握消费新趋势、商业新玩法、以及如何可持续发展。

　　4月11日，在由金铂商业冠名举办的“商业推动地产论坛第14届年会”微论坛环节上，针对“线上消费增速放缓，商业趋势的新拐点在哪里？”这个话题，金铂商业副总裁黄伟平带来了精彩的观点分享，在他看来，分级、优化、创新、资产证券化是商业地产未来趋势4大关键词。在此新趋势下，他提到，向消费者提供便捷、高性价比的商品与服务始终是购物中心赢得市场的核心要素。

　　以下为他的精彩观点提炼：

　　一、商业地产未来趋势：4大关键词

　　1.分级

　　可从商圈和城市两个维度来看，分别为：

　　商圈维度：随着国内经济发展水平提升以及经济体量增大，商业地产已呈现由城市A级商圈延伸到区域商圈或者是说（次核心商圈）的纵深发展趋势。以广州为例，目前已呈现由天河路商圈延伸到各行政区次商圈的发展趋势，我们看到江南西商圈、广州大道南商圈、番禺万博商圈、特别是白云商圈的崛起，单一个区域商圈就发展了三个比较突出的子商圈（白云新城商圈、广州大道北商圈以及嘉禾望岗商圈）。

　　目前，广州金铂商业围绕白云区相关商圈布局了10座购物中心，商业体量超116.3万㎡。从其中已开业的项目的业绩表现，我们已经可以明显看到城市次核心商圈的发展潜力。比如位于广州大道北商圈的同和金铂天地，这个项目在2014年开业，总体量6万㎡，2018年客流量达到2800万人次，年销售额9个亿，并且每年都稳定提升，2018年增长率达到28%。

　　城市维度：城镇化进程沉淀的客观市场基础，将催生三、四线城市商业开发与发展，消费向三四线城市下沉。同时也催化一、二线城市商业升级优化。

　　据国家统计局最新数据显示，三四线城市人口数量占全国人口总量的近 53%，而购物中心数量仅占全国购物中心总量的 16.5%，商业地产具有非常大的可操作空间，未来三四线城市的消费升级将成为大消费行业的催化剂。

　　2.优化

　　消费优化升级。消费不仅仅是满足基本生活的需求，追求更有品质的幸福感是一种新趋势。

　　近年来，随着经济的快速发展，消费人群的不断迭代，消费理念与消费模式正在发生深刻变化。据社科院统计，中国“家庭年收入超过50万的中产阶级”占比规模大概以每年1%的增速扩大，2020年有望迈入占总人口30%的关卡，并使社会结构长成粗壮的“洋葱体形”，庞大的中产阶级人口数量奠定了未来高品质消费市场的增长潜力。

　　3.创新

　　业态组合创新。随着商业地产的存量加大、经济主体增强，消费人群的更新换代同时消费理念与消费模式正在发生深刻变化。“新兴生活方式”与“美好体验落地”已经发生。新零售、流量变现、场景IP化、跨界复合，已成为未来业态组合的新兴力量并将持续爆发。

　　4.资产证券化

　　商业项目的开发回避不了的一个问题就是“投资回报”。在房地产金融杠杆普遍过高和零散销售滞销的背景下，存量物业盘活走向资产证券化具有现实意义，同时也是中国商业地产走向国际化、规范化的重要标志。

　　二、线上线下融合发展 应有“温度”与“热度”

　　OMO融合成主旋律，在数据赋能和技术驱动下，商业地产的边界还可以如何延伸？黄卫平认为商业地产的未来应该是线上与线下融和发展与相互促进，在这里有“温度”和“热度”两个概念。

　　商业地产的核心是打造人们活动的公共场所，所以我们应该遵循人的行为轨迹，在线下实体给消费者更多的温度，让消费者有更多的体验和满足感。结合现代社会的消费行为习惯，线上营销有利于提升消费的热度。与此同时，线上大数据的应用也将更有利于提高经营效率、降低营销成本。

　　总体来讲，“我认为OMO融合将在一定程度上拓宽业态内容，也有利于各大商业项目进行差异化定位经营”。

　　三、便捷、高性价比的商品与服务是核心

　　在商业地产新趋势下，他则提到，无论商业地产的发展趋势如何变迁，向消费者提供便捷、高性价比的商品与服务始终是购物中心赢得市场的核心要素。

　　此外，随着商业领域的消费体验模式在不断升级，人、货、场的连接方式也不断创新，打造新场景、新内容、新产品、新渠道、新媒体，满足消费者的个性化体验需求，也将是购物中心保持市场活力的关键。