销售同比增长37.5%、出租率97.85%…剖析金铂商业的运营方法论

当商业地产进入存量时代，叠加后疫情时代下，消费需求的阶段性“疲软”，众多企业面临着运营能力考验。

在此背景下，我们留意到，一家广州连锁商业——金铂商业却表现出“逆市增长”的态势。

2021年，金铂商业旗下在营商业项目总客流量同比增长25.1%；总销售额同比增长37.5%；整体出租率达97.85%，综合坪效达2713元/㎡/月，累计会员数达237万。

这般稳健的增长实力，也让其获得多项大奖。

7月14日，在第17届中国商业地产节「金坐标」颁奖盛典现场，金铂商业荣获“金坐标-年度商业地产优秀运营商”、“数智商业奖-2022年度引光者·数智化运营卓越影响力企业”两项大奖。

其旗下的金沙洲金铂天地、嘉禾金铂天地也分别斩获“金坐标-年度城市商业新地标”、“金坐标-年度优秀商业地产运营项目”等奖项。

在充满不确定性的市场环境中，金铂商业如何提升自身抗风险能力？带着这样的问题，我们深入走访了这家企业，尝试找到其中可供行业参考的经验。

深耕两大自营主力店

夯实经营“压舱石”

如果从商业起点开始了解这家企业，苏铂超市是绝对绕不开的话题。2004年，金铂商业正是以苏铂超市正式踏入实体商业。

发展至今，苏铂超市早已成为金铂商业旗下购物中心主力店的“标配”，并经过持续迭代，现已升级为3.0版SUPER苏铂超市。

“超越品质生活”是苏铂超市始终坚持的经营理念。“我们希望给消费者持续带来‘质优价低’的商品与服务”，这是金铂商业团队对苏铂超市经营理念的践行方向。

一方面，以时尚、舒适的购物环境和新鲜、高品质的品类组合，回应消费者的品质生活需求；另一方面，强化供应链优势，坚持全品类毛利＜10%，以实惠的价格回馈消费者。

比如，针对“贵价水果”——榴莲，SUPER苏铂超市建立了成熟的原产地直供渠道，让消费者以较低价格实现“榴莲自由”。2021年，SUPER苏铂超市累计售出榴莲362000个。

“高品质+低价格”双重优势，造就SUPER苏铂超市的高复购率、高粘性，使其成为名副其实的“客流发动机”。

2021年，SUPER苏铂超市的月均坪效达到4389元/㎡，为金铂商业旗下购物中心贡献了41.67%的客流量。

2021年，金铂商业带来第二个自营品牌——脉铂影城。品牌创立第一年，目前已开出2家门店，其中，脉铂影城嘉禾金铂店8次拿下全国票房冠军、31次获得全国观影人次冠军，更拿下2021年度广东省、全国一线城市影院年度观影人次双冠军。

延续“高品质、低毛利”经营策略，脉铂影院采用全激光高亮放映设备，JBL、杜比高级音响，芝华仕豪华座椅等高标准设施；并持续推出“9.9随心看”、“19.9过大年”等观影优惠，继续深化“极致性价比”的品牌印象。

我们可以看到，在波动的市场环境中，2大自营主力店品牌如同“压舱石”，其强劲的圈粉属性，为金铂商业旗下购物中心带来稳定的客流与收益，有助于其提高自身抗风险能力。

内部产品的多元化，也让金铂商业在举办大规模SP活动以及设置会员优惠机制时，可以灵活调动更多资源，提升运营决策效率，而“唯快不破”的运营风格，正是金铂商业保持市场竞争力的关键之一。

主抓核心业态

逐一优化品牌组合

在深耕两大自营主力店的同时，金铂商业也着力对在营项目进行调改升级。

嘉禾金铂天地、金沙洲金铂天地作为金铂商业在广州、佛山的两个代表项目，在开业之初便取得了不错的市场表现，并先后在开业一周年、两周年之际开启新一轮品牌升级。

“我们不是全面铺开，而是对各个业态逐一优化，重点抓餐饮和娱乐两个核心业态，也会持续升级零售业态。”金铂商业团队分享道。

扩充餐饮阵容 提升品牌级次

对于餐饮这一“刚需高频消费业态”，嘉禾金铂天地、金沙洲金铂天地着力提升品牌丰富度与级次，强化品质餐饮。

嘉禾金铂天地引进知名火锅品牌海底捞、自助烤肉料理品牌金禧等，与原有的绿茶、太二、大龙燚、木屋烧烤、周沫、金牌汉拿山共同形成多元美食矩阵。

金沙洲金铂天地则在海底捞、绿茶、九毛九、卡朋、北方家宴等品牌基础上，接连引进凤庭酒家、蔡澜港式点心、万岁和食、COMMUNE公社等各细分品类中的热门品牌。

针对轻餐茶饮，金沙洲金铂天地、嘉禾金铂天地均在开业之初便引进奈雪的茶、喜茶等头部新茶饮品牌，并在随后两年内引进星巴克、Tim Hortons等高品质咖啡品牌，形成“新茶饮+咖啡”人气组合，更好地贴合年轻人的消费潮流。

深挖潜在消费力 加码娱乐体验业态

结合项目周边家庭客群聚集的特点，金沙洲金铂天地加码儿童游乐业态，引入喜玛拉雅冰雪乐园、Vboy滑板、汉娜杰克的菜园等品牌，深化“家庭乐享中心”的项目定位。

聚焦年轻客群悦己、社交的需求，金沙洲金铂天地引进魅KTV，嘉禾金铂天地则集合好鬼好玩密室逃脱、乐刻健身，提升休闲娱乐体验。

加强精品、服饰零售业态 提供多元化选择

金沙洲金铂天地在Nike beacon旗舰店、Adidas mega旗舰店、哥弟、阿玛施等品牌基础上，新引进MO&Co.、伊芙丽等品质女装，挖掘“她经济”。

并且，吸纳华为生活馆、大疆创新、DR钻戒等零售品牌，扩充潮流数码、黄金珠宝、家居精品组合。

嘉禾金铂天地则持续扩大运动潮流品牌阵容，目前已聚集中国李宁、Adidas mega旗舰店、安踏国旗店、匹克态极旗舰店、鸿星尔克等优质品牌。

同时，引进华为、欧莱雅、跨境电商产品集合店YUKI等品牌，进一步提升零售业态丰富度。

赋能品牌商家

构建互利共赢生态

“品牌商关注的始终是开店能不能赚到钱。”基于对B端市场心态的观察，金铂商业延续“互利共赢”的经营理念，推出SP活动、商家帮扶、数字化运营等一系列组合拳，持续赋能品牌商家。

契合后疫情时代的市场心态 拉动消费回暖

在疫情多点散发的情况下，金铂商业瞄准每一轮疫情缓解后的消费回流趋势，在去年7月和今年5月，先后2次推出大型SP活动——金铂购物节，以大力度补贴拉动消费回暖，助力品牌商家业绩回升。

活动期间，金铂商业旗下在营商业项目总销售额同比提升128.7%，总客流量同比提升47.5%。

从具体做法来看，金铂商业从消费回流最集中的刚需业态入手，联动餐饮、超市、服饰等业态，开展“餐饮5折狂欢”、“金铂超市消费满100元送60元”、“服饰5折起”、“全场消费满100元送120元”等活动，快速抓住市场需求。

同时，以活动优惠补贴为场内商家减负。两届金铂购物节期间，金铂商业累计补贴金额达2700W+元。

加码数字化运营 构建会员体系生态圈

金铂商业自运营超市以来，就重视会员的沉淀。在实体商业数字化转型趋势下，金铂商业顺势于2020年上线数字化会员系统，并在短短两年时间内，已吸聚237W会员，其中，2022年新增会员数达51.7W。

如此成绩背后，牵引出金铂商业构建会员生态的思路。

一方面，通过数字化产品完善自身商业基本面，比如：将超市、停车缴费、影城购票等平台整合至统一的营销小程序中，实现业态之间的联动以及更为高效的运营管理。

其次，通过“拉新-转化”的营销闭环，保持会员生态的活跃度，赋能销售转化。据悉，金铂商业旗下购物中心周会员活跃度达到20%。

在会员拉新方面，推出邀请有礼、好友助力、扫码发券、活动报名等多种玩法，不断拓宽私域流量池。

在促进转化方面，开展会员日有礼、逢周三派券等活动，培养消费习惯；组合定向发券、秒杀、现金券预售等形式，持续吸引消费者到场，带动品牌商家业绩提升。

加载创意PR活动

提升商场圈粉力

在大规模SP活动的基础上，金铂商业还结合关键营销节点，以创意PR主题活动持续吸引目标客群，通过提升客流量，进一步赋能场内商户的日常运营。

瞄准暑期档 吸引周边家庭客群

2021年7月，结合暑期来临以及疫情缓解后周边亲子客群期望外出游乐的市场心态，金沙洲金铂天地通过嘉年华的形式，开展“一起燃鹅 乐在金铂”主题活动。

以儿童节谐音——“鹅”为主题，自创IP形象“燃鹅”，并据此在商场1号门设置巨型气模装置，吸引周边客群前来打卡。

同时，开展“鹅mazing！水上马拉松”、“奔跑吧！燃鹅”、“轻鹅易举套大鹅”等趣味互动活动，充分调动亲子客群参与热情。

结合周年庆 持续圈粉年轻客群

在1周年庆期间，借势元旦、圣诞营销节点，嘉禾金铂天地以“探索太空星球”为主线，发起“太空畅玩计划”主题活动。

针对“高校玩家”、“都市青年”以及“萌新家庭”等不同圈层，将“畅玩”概念贯穿始终，通过星球气球展、宇航员快闪、电竞比赛、冷烟花秀、大型奇幻魔术表演等一系列活动组合，营造火热气氛，持续为场内凝聚客流。

这些创意PR活动不仅丰富了消费者的逛购体验，“一起燃鹅 乐在金铂”、“太空畅玩计划”主题活动更在第17届中国商业地产节上荣获“金坐标-年度标杆创意营销奖”的行业认可。

聚焦广佛

发挥区域协同优势

除了持续提高在营项目的运营能力，金铂商业在扩张的选择上也有自己的商业“打法”。

2004年，金铂的商业征程从广州白云区起步，在此后的18年间，陆续在广州落地了5座购物中心。

2019年以来，随着金沙洲金铂天地、黄岐金铂天地的开业，金铂商业开始“深挖”第二个商业阵地——佛山南海区。

“广佛区域还有很大的市场空间，我们不会盲目向外扩张，每一次筹备新项目都确保‘开一个火一个’，在优势沉淀的基础上，不断加强规模效应。”金铂商业团队告诉赢商网。

透过太和金铂天地、南海金铂天街等即将开业的新项目，我们也能看到，金铂商业在“持续聚焦广佛，强化区域协同效应与品牌认知”方面的不断深化。

东拓白云区：打造城市生活代表作

今年4季度，“金铂商业第八子”——太和金铂天地即将开业，其商业总体量约13.7万㎡，建成后将成为白云东部首座购物中心，进一步加强金铂商业在广佛的规模集聚效应。

基于一贯锚定“人口密集生活区”的选址策略，该项目选定白云区太和镇中心，将覆盖太和、人和、钟落潭、龙归、大源、东平等六大街镇超150万人口。

以“打造城市生活代表作”为目标，太和金铂天地引入“3.0SUPER苏铂超市+脉铂影城”两大自营品牌，实现“购-娱”体验闭环，并将汇集特色餐饮、鞋履箱包、黄金数码、娱乐体验、教育培训等业态的350家知名品牌，同时，携手品牌着力打造高标旗舰店。

业态方面，太和金铂天地着力向品质化、潮流化、年轻化方向进阶，在B1至F5规划了品质生活保障地、精致轻奢空间、风尚造美现场、潮酷亲子频道、悦食能量补给仓、观影玩乐情报局等业态主题。

场景方面，项目内部空间以“海上游轮之旅”为设计主题，还将加载30000m²户外中央广场、8500m²空中花园，营造一个多彩、跃动的商业体验场景。

深崛佛山商业潜力：打造高端产品线金铂天街

继金沙洲金铂天地（2019年11月开业）、黄岐金铂天地（2021年5月开业）之后，金铂商业即将在佛山带来全新产品线——南海金铂天街，在强化区域协同效应的同时，打磨出差异化的闪光点，塑造更有辨识度的品牌形象。

作为金铂商业体系内的“全新力作”，南海金铂天街拥有26.9㎡超大体量，囊括五星级酒店、甲级写字楼和14万㎡购物中心，以此推动城市功能、商业配套升级。

在剑指“佛山市购物中心标杆”的商业愿景下，金铂商业携手重庆The Ring光环购物公园设计方PHA湃昂，以“佛山之心”作为南海金铂天街整体设计概念，进行主题场景的创变，带来更具新鲜感的体验。

PHA湃昂设计将结合佛山在地文化，提取山峦、村落、岭南传统建筑等意象，呈现出“山水写意式商业空间”；同时，在中庭打造跨越五至七层的通高水瀑布，并且通过多维绿化下沉广场与立体绿植景观，凸显“绿色、生态”特点。

-结语-

从对自营主力店品牌、在营项目的迭代升级，到深耕广佛，强化区域协同效应的扩张策略，我们看到，金铂商业一直在不断拓宽自身的能力边界，夯实成长韧性。

在探访过程中，金铂团队的实干精神让我们记忆尤深。他们强调“运营才是根本”，坚持“做繁琐枯燥，但是正确的事情”；面对变动的市场环境，团队上下一心，将“大部分时间精力放在内部经营管理上”。

这也让我们对这个团队未来的表现有了更多的期待。据悉，除了即将于今年四季度开业的太和金铂天地，未来几年内，金铂商业还将陆续推出番禺金铂天地、新塘金铂天地、京溪金铂天街、南海金铂天街等新项目。

伴随规模的扩张，金铂商业又将为市场带来怎样的新惊喜？赢商网将保持关注。

图片来源：金铂商业