疫情3年“逆势”圈粉50万 金沙洲金铂天地启动“新奢”升级

潘伊纯   2023-05-12 10:59

核心提示:金沙洲金铂天地“筑巢引凤”焕新计划包括外立面升级、空间场景精装、动线优化、业态配比升级,预计2024年元旦完成“新奢”形象的整体呈现。

纵观城市商业的发展脉络,商圈的形成,源自商业载体的集聚;商圈影响力的养成,又与商业载体的运营实力紧密关联。

回顾2019年,当时适逢“广佛同城”10年,我们以金铂商业旗下第2座金铂天地——金沙洲金铂天地开业为契机,观察作为“广佛同城重要门户”的金沙洲商圈。

彼时谈及金沙洲商圈,人们言必称“竞争激烈”。与广州环城高速相连的建设大道,是金沙洲商圈最早成型的商业集聚带,其中仅方圆1公里内,就聚集7个集中式商业项目,人均商业面积1.52㎡,商业竞争的激烈程度,不亚于佛山市中心核心商圈。

时隔近4年,当我们以金沙洲金铂天地为窗口,再探金沙洲商圈,能清晰看到这个商圈已发生诸多变化。

从一座会员数50万的Mall

重新认识金沙洲商圈

首先引起我们注意的是,在疫情3年的市场起伏中,金沙洲商圈顽强地“生长”出一座会员数量超50万的新Mall。

这座Mall就是2019年11月开业的金沙洲金铂天地,尚且处于培育期,就遭遇3年疫情带来的剧烈市场波动,却凭借合理的业态组合与扎实的运营,逐步将辐射半径从1公里、3公里,扩展至10公里,甚至吸引远在30公里外的佛山狮山、南庄、北滘、陈村、平洲的消费群体前来“打卡”,显露出“目的型消费打卡地”、“城市微度假目的地”属性,也透露出金沙洲商圈延长辐射半径的潜力。

金沙洲片区的居民,也能明显感觉到商业发展带来的变化,“以往是堵(车)在金沙洲大桥,现在经常堵(车)在金铂天地门口。”

但值得留意的,不只是“50万会员”的沉淀,金沙洲金铂天地的成长,为金沙洲商圈带来了更多的实力标签。

//收缩SP力度后的自然客流与提袋率

自2023年始,金沙洲金铂天地整体收缩SP力度,客流量与销售额依然保持稳定增长。1月至今,整体客流量达587万人次,同比增长10.93%;销售额超6亿元,同比增长29.49%。

可见,金沙洲金铂天地核心客群的消费粘性、目的型消费习惯已经养成,并已带动金沙洲商圈外溢消费逐步回归本地。

//追赶佛山核心商圈标杆项目的客单价

目前,金沙洲金铂天地平均客单价约为113元,这一数字放在佛山千灯湖商圈、祖庙商圈等城市核心商圈,已然跻身中上游水平,成为金沙洲商圈客群具有消费实力的明证。

//不受疫情影响的“长期合作”信心

疫情期间,品牌拓展意愿空前谨慎。但顺德菜品牌凤庭酒家,却在2021年5月与金沙洲金铂天地签定长期租约。

项目停车场的豪车比例,佐证了商圈内高消费力人群在周边片区的居住密度,加之金铂商业运营实力的加持,最终奠定凤庭酒家对长期合作的信心。

2021年12月,4000㎡的凤庭酒家在金沙洲金铂天地盛大开业,如今已成为凤庭酒家旗下营业额最高的门店。

//比3年前更年轻的金沙洲商圈

数据一再印证金沙洲商圈核心客群的消费实力,在这个过程中,金沙洲金铂天地运营团队也逐步挖掘出另一个客群画像关键词:年轻。

一方面,通过项目周边核心客群画像的新一轮深度梳理,可以发现,年轻家庭占比超过80%;另一方面,近年来长租型公寓在金沙洲普及,吸引不少在广州市内就业的年轻人到此居住,进一步提升了商圈内年轻客群的占比。

这亦是金沙洲金铂天地2023年“新奢”升级的重要市场考量:围绕客群结构特点,进行年轻化、品质化焕新。

“筑巢引凤”计划

为金沙洲商圈定制一座“新奢”Mall

金沙洲金铂天地一向擅于抓住有利商业契机。

4月28日傍晚,金沙洲建设大道车水马龙,提示着“五一”假期已拉开序幕。此时,金沙洲金铂天地全新外立面正式亮相,在人来车往的城市夜景中成为一道风景线。

这是2023年金沙洲金铂天地“筑巢引凤”焕新计划的一部分——打造与全新“新奢”定位调性匹配的外立面,吸引更广阔消费客群的注意,进一步延长辐射半径。

五一期间,63万客流涌入这座体量超13.2万㎡的购物中心,“五一”当天客流已刷新2019年开业首日客流数据,全新外立面显然抓住了客流高峰带来的最佳亮相时机。

2023年,金沙洲金铂天地的“筑巢引凤”焕新计划还包括空间场景精装升级、动线优化、业态配比升级,预计2024年元旦完成“新奢”形象的整体呈现。

在如今强调资产价值提升、空间运营效率提升的存量改造趋势下,金沙洲金铂天地的可租赁铺位数将从原来的240+个,提升至近280个,重构业态落位逻辑,深度挖掘项目13.2万㎡空间的市场价值。

//强化“游-学”业态客流互哺 打造复合型儿童主题楼层

位于L1的儿童教培主题公园将整体“上移”至L3,与儿童游乐主力店Kikis其趣儿童乐园、天空之城比邻,强化“游-学”关联业态的客流互哺。

此次业态空间腾挪将在暑假前完成,无缝衔接暑期档。这与全新外立面亮相的时机逻辑“不谋而合”:有效借助客流高峰期强化市场认知。

此轮升级后,金沙洲金铂天地3楼将汇集儿童游乐、教培、零售、体验等业态,一站式覆盖年轻家庭客群的多元需求。

//深挖自营主力店客流价值 打造超1000㎡轻餐区

金铂商业自营主力店SUPER苏铂超市,是金沙洲金铂天地的优势壁垒。

这家“不走寻常路”的超市,开创性将入口、出口分别设在L2、L3层,重构了超市客流反哺其他楼层业态的动线逻辑,有效延展超市客流在购物中心的停留时间,提升客流转化效率。

作为金沙洲金铂天地的“客流发动机”,SUPER苏铂超市对整个购物中心的客流贡献率接近35%,日均客流超2万人次,最高坪效超5000元/㎡/月。

但金沙洲金铂天地运营团队对SUPER苏铂超市的优势挖掘,并未止步于此。此轮升级将把L1、L2的轻餐门店“化零为整”,汇集到L3层SUPER苏铂超市出口处,全新打造1000㎡轻餐汇集区。

全新的落位方案,明确指向SUPER苏铂超市的客流赋能:“轻餐落位于高客流区域,才能更好地提升坪效。SUPER苏铂超市出口区域,日均有超过2万人次的稳定客流,恰好为轻餐品类创造了最佳落位区。”

可以看出,金沙洲金铂天地此次焕新升级,不仅着眼于定位升级,也着力为现有业态挖掘新的业绩增长点。

//丰富零售组合与品质感 做实“新奢”调性

无论是教培业态的“腾挪”,还是轻餐业态的“化零为整”,都有一个共同目标:在“黄金楼层”L1、L2层腾出更多经营空间。

而后的下一步,就是金沙洲金铂天地此轮升级的“重中之重”:围绕两大维度,在L1、L2层着重升级零售业态——增加零售品类,为消费者带来更丰富的选择;提升零售业态品质感,做实“新奢”调性。

MO&CO、歌蒂诗、伊芙丽、哥弟、阿玛施等品牌的进驻与业绩表现,已证实金沙洲金铂天地“升级零售业态”与市场需求高度契合。

按计划,金沙洲金铂天地将在巩固黄金珠宝、数码科技、新能源汽车的优势基础上,着重提升女装、鞋包、化妆品品牌占比,为女性消费者带来更丰富的品质选择。

值得留意的是,金沙洲金铂天地此轮升级,并非品牌租约集中到期的周期性调改。

事实上,尽管2019年底开业后即遭遇3年疫情影响,但开业时同步进驻的品牌中,超过70%与金沙洲金铂天地携手“闯过了疫情期间的市场考验”,至今保持良性运营。

金沙洲金铂天地此次“新奢”升级,意在主动出击,为合作商户创造更大的市场发展空间。

通过商业内容的多元化、品质化升级,一方面延展辐射半径,另一方面则是让外溢到广州核心商圈的消费,进一步回归金沙洲本地市场,多路径提升金沙洲商圈的市场容量,赋能场内商户的业绩提升。

销售额提升,同样被列入金沙洲金铂天地此次升级的目标——2023年销售额目标为16.8亿元,同比增长20%;未来3年内,年销售额逐步提升至23亿元。


始于商业

但从不止于商业

在金沙洲金铂天地,我们的另一个感触是,一座Mall之所以能推动商圈的良性发展,不仅关乎业态组合、空间场景与活动创意,项目方与品牌方之间的友好合作伙伴关系亦是关键。

金沙洲金铂天地此次焕新升级,得到了场内商户的积极配合,金铂商业一向倡导的“因为信任 所以简单;因为简单 所以高效”再一次落到实处。

而信任的产生,来自于金铂商业对“利他思维”的实践。

在运营过程中,项目团队不仅要从大处着手,结合运营数据,进行市场策略研判;也会时常切换不同视角,从消费者、店员、店长、区域经理等不同角度进行换位思考,在门店设计规划、橱窗陈设、门店人员配置、菜品风味、菜单设计、选品策略等细节中挖掘提升空间,从细处做实运营提升赋能。

在过去数年的运营中,金沙洲金铂天地团队一直坚持的便是“多个角度看待问题,看到的事实会更加完整,从实际出发,解决实际问题”。

疫情3年,金沙洲金铂天地不仅成功抵御了市场风险,甚至“后来居上”成为商圈标杆项目,带动金沙洲商圈整体商业氛围的提升,呈现了“一座Mall改变一个商圈”的商业样本。

未来,这个项目的“新奢”升级还将给金沙洲商圈带来怎样的变化?赢商网将持续关注。

图片来源:金铂商业


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