柏利城商业张志刚：盘活存量商业需要找准“处方”对症下药

　　做力量的出口，商业的力量没有尽头。

　　品牌如何结合市场现状提升自身品牌力？购物中心如何多角度入手打造自身闭环？如何运用大数据加持品牌能效？由赢商网主办的“商业的力量”——2019年中国购物中心+峰会，于7月24日拉开帷幕，来自各个圈层的商业地产人在会上就“商业的力量”这一主题，展开了积极的探讨。

　　此次峰会上，柏利城商业管理咨询有限公司总经理张志刚就《商业地产存量市场盘活之道》发表了主题演讲，并通过一些案例的分享，从多方面详细分析了在存量商业时代下，商业管理者如何在经营过程中解决存量商业的困境。

　　国内商业地产的成功模式

　　谈到商业地产，我们一定逃避不了商业地产的一个本质属性：做商业其实就是做金融。

　　比如从10年前美国西蒙地产集团和摩根斯坦利房地产基金以及印力集团组成的合资公司所打造的印象城。西蒙在美国是最大购物中心的开发商，可能很多人理解是认为最大购物中心开发商，但是并不知道其实西蒙在美国是最大不动产上市公司。国内目前还没有这样一个金融手段和渠道能够给到做商业地产开发商提供一个很好的资金支持，但是我们还是有一些方式来解决我们的问题和解决在资金上的问题，还有专业能力上的问题。

　　目前在国内的商业市场中，主要有四种途径做商业地产：

　　第一种是开发商自己出钱、投资、开发以及运营管理，但是需要开发商有足够强的资金，另外还要有足够商业运营的管理经验和实力以及团队。这类主要集中在一些头部商业运营管理的公司。但是现在也有一些已经开始转变了角色，从纯粹开发转变成开发+融资+投资。

　　第二种是从投资机构融到钱以后，和地产商合作，通过地产商的专业商业能力来做开发。

　　第三种是投资机构+商业运营和资产管理公司，这种在国外比较成熟，尤其是一些比较发达的国家和市场。

　　第四种就是开发商投资，聘请商业管理公司和资产管理公司，这种在国内目前比较常见。开发商聘请专业公司来做全盘管控，从前期拿地到策划定位、招商，再到运营管理。

　　存量商业的问题所在

　　关于国内的增量商业，从2018年的数据来看，目前国内商业面积在3万方以上的购物中心有近6000家，当中不包括一些市场文旅项目等，预计在2025年3万方以上的商业项目将达到1万家。在增速上，基本以每年500家左右的数量在增长，占预计开业面积达一般，并且在市场中还在不断的持续放量。在这样的情况下，市场竞争愈发激烈，对商业运营管理者的能力要求也越来越高。

　　面对当下的市场环境，商业项目空置率居高不下，并且还在不断增加。并且在各城市各区域内也有所不同，其中重庆和天津两座城市空置率最高。所以在选择项目时，一定需要进行前期调研，分析所在城市商业市场的环境如何。可以看见，无论是一线城市，还是二线城市中，市中心的商业项目愈发有限，随着城市的外延，一些郊区项目反而做的更好。

　　在一二线城市中，商业存量近3.5亿方，其中有近一半的商业面积由于运营等多重原因，需要进行改造和提升，所以面对如此之大的压力，如何对存量商业做出改善和提升，是当下行业关注的重点。

　　不良存量商业的解决之道

　　近两年，在存量商业的改造中，可以将它们分为几类。第一种是并没有进行太大的改造，仅仅进行了一些项目内品牌的提升，例如广州的太古汇等。第二种是在坪效上的提升，例如近两年业内比较关注的上海世贸广场，通过对一些老旧物业的提升、改造和很多首店品牌的引进，让项目的改造非常成功。最后一种就是在原有的基础上不断进行优化，例如朝阳大悦城等。

　　还有一些商业项目可能在商圈中很难存活，所以直接改变了商业性质，例如中粮广场，在将商场变为办公类之后，在坪效及收益上都获得了明显增加。另外，去年开业的西安大悦城，通过大量的改造，也变成了一个时尚的购物中心。

　　那么存量资产又该如何盘活？在主题分享中，张志刚表示，“其实这个跟我们做新的项目是一样的逻辑。商业项目所在的城市区位是不是有足够的市场需求和市场机会，能够让我们为城市和商业提供一定的商业需求和供应。”

　　首先是“问诊”，对于不良的存量商业就如同病人一样，作为医生的我们就需要首先进行问诊，针对项目的实际情况提供解决方案。些商业项目可能开业5年、10年，周边的环境和人群都会发生变化，所以我们在拿到这个项目之前就一定会去充分调查，

　　然后就是“吃药”，根据处方做调改，包括品牌的提升和工程的改造。例如上海的世茂广场，就是一个脱胎换骨的改造，成为了上海魔都潮流地标。所以只要我们有能力，都是能够让失败的项目重新活起来。