溢臻投资刘晓兰：商业接轨资本，资产化管理要点解析

　　做力量的出口，商业的力量没有尽头。

　　品牌如何结合市场现状提升自身品牌力？购物中心如何多角度入手打造自身闭环？如何运用大数据加持品牌能效？由赢商网主办的“商业的力量”——2019年中国购物中心+峰会，于7月24日拉开帷幕，来自各个圈层的商业地产人在会上就“商业的力量”这一主题，展开了积极的探讨。

　　在微论坛《大资管时代，商业地产资产化管理的关键控制点》环节，上海溢臻投资管理有限公司董事长刘晓兰作为主持人与场上包括光大嘉宝副总裁/光大安石商业总裁周颂明、上实城开集团副总裁周燕、上海证大房产集团高级副总裁兼商管总经理杜文辉、建业商业管理集团有限公司董事/总裁张子玉、金鹰商业管理有限公司首席执行官张瑞雄、北京汉博商业管理股份有限公司执行副总裁李亚明，以及钜派不动产直接投资CEO，炬诚置地CEO、CCIM中国理事会理事长康红恩在内的7位行业大咖和现场嘉宾分享了自己关于商业地产资管的一些看法。

　　在她看来，商业地产从增量到存量，再到如何去盘活存量，到最后怎么进入到资本的轨道，已越来越受关注。针对这个话题，她抛出了一系列业界较为关注的问题：

　　问题一：未来要进到真正的盘活，跟资本接轨，现在碰到的瓶颈和问题是什么？

　　嘉宾观点：从资本维度看，是带有悲观情绪的。第一，现在整个去杠杆不单单是对存量资产，是从开发端一直波及到后端；第二，整个融资环境，今年一直在变化，尤其这几天政策不断出来。

　　其次，一二线城市比起三四五线城市会稍好些。

　　刘晓兰：都在谈投融管退，但其实应该先把管理做好。“管”有极限，再往前推，有很多要追溯到更多的源头，无论是从城市的规划，产业的规划，平均的商业面积，甚至商业网点的布局，这些东西才是真正的源头，如果这个源头没有解决，所有的东西堆砌到最后是没有办法真正进入到资本轨道的。

　　问题二：作为商业资产管理者，如何去看待今天中国的商业资产管理存在哪些难突破的瓶颈和问题？

　　嘉宾观点：从私企角度来说，大家过去学万达，通过住宅现金流不断地滚资产，走到今天这条路已经有点快走不下去了。其次，以前那种上窜下跳的现象会越来越少，尤其是现在销售价格实行备案制之后，开发商想便宜大幅度甩货可能也不太现实。反过来现在想回补商业，尤其是做大型商业，资金也有点捉襟见肘。以前开发企业可能通过银行，一种是发过企业债，还有通过市场的证券化，基本上这几种大的渠道。

　　未来可能唯一的出口就是在资产的证券化上，资产证券化有很多延伸产品，不管是新增量也好，还是存量也好，这时候谁能够把商业地产全流程服务打通，把每一个环节做到极致或者做到系统和体系完善，谁就战略了先机。

　　刘晓兰：作为资产管理人，已经垂直往内容考虑更多，用内容来支撑空间。用内容的可持续性，内容评效，内容转化等给资产做赋能。

　　问题三：假设在12月31日REITs开始了，你觉得你们能跟它接轨吗？如果不能接轨，你觉得这个时候来了以后会出什么问题？我们应该做什么样的应对？

　　嘉宾观点：肯定是好事情，整个ABS产品蛮重要的，基本上能够解决长期持有的问题，不需要到这个点一定卖掉，这样只要经营现金流是正的，实际上逐步本金已经回来了，而且能够长期持有下去。

　　同时，这个“好”要打一个问好。还要考虑到REITs在中国给出的成本是多少。其次，REITs跟所有其他产品不一样，REITs是股权和业权的转移。

　　刘晓兰：资本方可能会觉得是一个好事。至少手头上有符合条件的资本，资产可以钻进去，可能不同的节奏至少开始打通了。

　　同时，REITs来的时候，要反问自己好准备了没有，为什么要做REITs。只有想明白，你才可能以正确的姿势进到这个轨道上去，否则就是进入一个新的恶魔。