4个月融资超80亿元 首创置业到底有多缺钱？

　　房地产行业融资渠道在收紧，然而房企的融资需求不减反升。据不完全统计，7月上半月，房企发债23只，平均每天有1.5只债券发行。甚至在发改委对海外融资出台新限制的7月，海外融资金额却创下历史单月新高。

　　房企对资金的渴求程度显而易见。引人注意的是，开启“冲规模、快周转”模式的首创置业对资金的需求似乎更强烈。近4个月，已通过发行公司债、中期票据、转让股权等多种方式来融资。据不完全统计，首创获得通过的融资金额累计超80亿元。

　　数据来源于wind、公告、公开资料等

　　利润被侵蚀

　　首创置业的资金承压与快速扩张有着很大的关系。

　　2018年以来，首创置业通过一二级联动、并购及合作开发等方式，新增产能储备超千亿。全年新获二级开发项目27个，总建筑面积409.3万平方米，达到近五年新增土地建筑面积的最高值。

　　值得一提的是，截至2019年1月，首创置业实现了首进广州、佛山和苏州，新获广州增城项目、佛山南海项目及苏州青剑湖项目。此外，在拿下佛山地块后，首金资本还获得北京平谷项目，并入股北京朝阳区一宗租赁用地等。

　　不过，加快扩张的步伐并未带来相匹配的业绩，反而对利润形成侵蚀。

　　数据显示，2018年首创置业实现签约金额706.4亿元，同比上升26.5%，创历年新高。然而，却未能完成既定的800亿元签约目标，甚至与最低预期目标750亿也有一段差距。

　　在签约额未达标的情况下，各项利润指标均出现不同程度下降。其中，营业利润31.6亿元，同比下降18%；净利润下滑至24.17亿元，同比下降13.56%；归属母公司股东净利润19.23亿元，同比下降9%。

　　对于利润下降的原因，首创置业财务中心总经理廖洋表示，最主要原因是当期财务费用增加影响了利润。财报显示，2018年的财务费用为28.69亿，同比上涨161%。其中利息费用高达25.71亿元，是去年的两倍之多，同比增长93.6%，比2018年净利润高出1.5个亿。

　　净负债率超警戒线

　　加速扩充土储是首创置业实现规模突破之需，不过加速扩张所带来的资金压力和负债问题也在加重。

　　财报数据显示，首创置业2018年新增了220亿元的负债，总负债达1315.16亿元，总资产负债率为77.49%，与去年基本持平。若将135亿元的永续债计入总负债，则负债率将达到85.43%。另外，净负债率增加明显，上升46%至168.63%，达到近五年的最高值，超出行业80%的安全警戒线。

　　细看2018年首创置业债务增多，主要是长期债务。不过，短期偿债的压力也较大。2018年首创置业短期借款为27.49亿元，一年内到期的非流动负债为206.71亿元，而期末货币资金为225.27亿元，存有8.93亿元的资金缺口。

　　负债攀升，首创置业的经营现金流也不给力。2018年经营现金流为-60.95亿元，由去年的正转为负，同比下降236.84%。

　　据公开数据显示，截至2018年底，房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿，预计将在2019年—2021年集中到期，其中2019年到期规模高达6.8万亿。

　　在融资渠道收紧，融资成本升高的现状下，高负债率的房企将面临严峻考验。业内人士分析称：2019年下半年融资难度将会加大，房企拿地的进度也会随之放缓。

　　密集融资

　　负债高企，手头不宽裕的首创置业通过密集融资来减压。公开数据显示，2018年累计发行各类债券125亿元。2019年融资额度和频率也不低。

　　公告称，2019年3月，首创置业拟发行不超过300亿的企业债券及不超过100亿元的中期票据，获得的资金将全部用于投资建设、补充运营资金、偿还公司债务等。

　　面对高负债率，首创置业甚至拿出了供股计划。2019年3月10日发布供股计划，预期每10股现有股份将发行不多于5股供股股份，已发行股份总数预期将增加不超过50%。一度引发行业对首创置业资金现状及融资难度的讨论。

　　总裁钟北辰对此公开解释称，一直受制于股本限制、高负债率，影响了首创置业的发展速度。本次供股计划，可以降低杠杆、增强资金实力。

　　此外，首创置业还通过转让项目股权来减少拖累，加快回笼资金。7月3日，北京产权交易所发布信息显示，首创集团出资的康诚置业有限公司挂牌转让沈阳吉天置业有限公司50%股权，转让底价为1.56亿元。同一天，首创置业拟转让北京天城永元置业有限公司50%股权。