上半年武汉商业零售市场：7大商圈上演“首店军备竞赛”

　　全球领先的房地产服务商戴德梁举办戴家客听暨年中新闻发布会活动，就2019上半年武汉宏观经济、土地、住宅、写字楼和铺的市场表现及未来走势等问题进行了全方位、深层次地解读。

　　宏观经济：稳中有进、进中提质

　　2019年一季度，武汉市整体经济运行呈现稳中有进、进中提质的态势，一季度实现地区生产总值3357.4亿元，同比增长8.4%。主要经济指标增速表现稳定，主要经济指标值在中部主要城市中处于领先地位。截止三月底，武汉市完成固定资产投资1593.9亿元，较去年同期增长10.3%。其中房地产投资561.0亿元，同比增长8.5%。

　　土地市场：出让面积同比增40.4%，出让金大涨102.6%

　　2019年上半年，武汉共出让地块109宗，土地供应较去年上半年增加48宗。其中最终成交94宗、撤牌4宗、流拍6宗、终止挂牌4宗、延期出让1宗。总成交面积达621.8万平方米，同比增约长40.4%；总出让金额991.2亿元，较去年同期升高约102.6%。从成交楼面均价表现来看，2019年上半年武汉土地成交均价较2018年增长约27.4%，达到5580.7元每平方米。

　　从分区成交面积来看，2019年上半年的土地供应主力集中在远城区和中心城区，分别约占上半年总成交面积的51.9%和26.1%。从分区成交均价来看，2019年上半年除了中心城区的武昌区，次中心城区的青山区、东湖高新及远城区的东西湖、蔡甸、黄陂等区域的土地成交均价均较去年同期呈现不同幅度的升高。相反，主城区的江岸区和硚口区由于成交土地较偏僻，成交均价同比下降显著。其余区域成交均价同比持平。

　　从竞得企业性质占比来看，上半年民企是武汉土地市场的拿地主力，约占上半年土地成交面积的50.2%。其次是国企，约占上半年土地成交面积的27.4%。最后是外资企业和自然人，分别约占上半年武汉市土地总成交面积的19.8%和2.7%。

　　值得注意的是，与去年同期相比外资企业的拿地比例显著提高。近年来武汉营商环境不断优化，近期政府更是积极出台相关政策进一步促进外商来汉投资的积极性，外商投资在汉进入“快车道”：据市商务局统计，仅今年上半年，在汉世界500强企业就新增16家，半年增量超过去年全年的10家。

　　住宅市场：市场整体供需均衡，成交均价上涨

　　2019年上半年社会融资规模增量累计13.2万亿元，比上年同期多3.18万亿元，广义货币M2增速走势平稳，保持在8%以上。整体来看，上半年市场资金继续保持了松紧适度的平稳态势。从政策上来看，2019年上半年坚持住房不炒的基本政策没有变，微调集中在整治房地产市场乱象、最大化维护购房者合法权益等方面。此外，在推进公租房的建设方面依然维持了一定力度。

　　2019年上半年，武汉市商品住宅批准上市面积925.7万平方米，较2018年同期升高约4.3%；销售面积881.5万平方米，同比上升约22.9%。从销供比来看，市场整体由2018年的供大于求逐步转向供需均衡的状态，2019年上半年销供比达到1.0。销售均价指数显示2019年武汉市商品住宅成交均价较2018年有显著的升高，升高约28%.

　　从分区供需情况来看，2019年上半年武汉市主城区商品住宅销售情况转暖，在整体供应面积不及去年同期的情况下，销售面积较去年增加约29.8%，去年以来供过于求的态势得到扭转，供需结构趋于合理。远城区上半年延续2018年以来供需均衡的态势。主城区需求回暖，成交量上升，也是带动上半年武汉市住宅整体成交均价上涨的主要原因。此外，通过对比2018与2019上半年商品销售排名前50项目中位于主城区的项目位置，发现主城区核心区域购房需求较去年有所提高，这也是导致武汉市整体住宅成交均价上浮的主要原因。从片区来看，武昌白沙洲片区、光谷东片区以及汉阳片区是近两年武汉住宅需求释放的热门区域。

　　从销供比来看，2019年上半年整体销供比基本维持在了0.8至1.2的合理区间；从出清周期来看，上半年出清周期也表现平稳，基本保持在6.4-7.1个月之间。整体来看，预计下半年市场将延续供需均衡的态势，价格持稳。

　　写字楼市场：市场需求释放谨慎，空置率上升

　　2019年上半年武汉优质甲级写字楼市场未有新增供应，全市核心商圈优质甲级写字楼空间总存量维持在214.9万平方米。受中美贸易摩擦升级影响，整体外部经济环境下行预期持续加大，上半年租户业务扩张及新进本市需求表现谨慎，五大核心商务区净吸纳量创历史新低。全市核心商圈整体空置率同比上升约3.1个百分点百分点至27.9%。租金呈下降趋势，截止二季度末核心商务区优质甲级写字楼平均租金约121.6元/平方米，环比下降约1.3%。同比下降约2.4%。

　　分区域来看，2019年上半年除汉口&武昌沿江商务区外，主要核心商务区空置率环比均呈现不同程度的上升，显示整体市场需求释放谨慎。汉口&武昌沿江商务区毫无疑问是目前武汉市核心商圈中发展最好的商圈，在整体市场需求减弱的情况下，空置率仍然实现环比下降约1.4个百分点。

　　2019年上半年武汉甲级写字楼租赁成交的主要因素集中在升级搬迁，占上半年年总成交量的约64.3%。其次是业务扩张和新进本市，分别约占上半年总成交量的28.6%和7.1%。对比2018年的成交驱动情况，反映出2019年上半年武汉甲级写字楼市场新进本市和业务扩张需求下降。我们认为主要原因来自两个方面，一季度由于公共假期较多是写字楼租赁成交的传统淡季，整体吸纳节奏较缓。二季度市场表现淡静则更多的是受中美贸易摩擦升级影响，整体外部经济环境下行预期持续加大，租户新开设分部及扩张节奏放缓。

　　从租户成交类型来看，2019年上半年来自专业服务业的需求旺盛，占到上半年租赁成交总面积的67.3%。其次是不动产、金融、医疗健康、TMT、工业制造业和教育，整体占到上半年成交总面积的约32.7%。值得注意的是，2019年上半年来自外资企业的租赁面积占到了上半年总成交面积的65.2%，反映出武汉营商氛围良好，教育资源丰富，对外资企业吸引力正在不断增强。

　　2019年下半年，武汉优质甲级写字楼市场预计还将迎来包括华发中城荟、香格里拉酒店办公楼、新世界中心三期等在内的约36.7万平方米的新增供应。

　　商业零售市场：商圈同质化压力下的“首店军备竞赛”

　　2019年1至5月，武汉市实现社会消费品零售总额2876.1亿元，同比增长8.6%，增幅同比回落2.0个百分点，高于全国0.5个百分点。2019年1至5月，武汉市居民消费价格同比上涨2.6%，涨幅比去年同期提高0.1个百分点，比前4个月提高0.2个百分点，整体物价涨幅有所扩大。八大类商品及服务价格呈现“7升一平”的态势，除了医疗保健价格同比持平外，其余七大类商品及服务价格均呈现上涨趋势。

　　2019年上半年，武汉天地北馆和帝斯曼购物中心的开业为武汉非核心商圈零售市场带来了约23.4万平方米的新增供应。四大核心商圈未有新增供应，总存量维持在232.7万平方米。上半年四大核心商圈多个商业物业业态调整频繁，截止二季度核心商圈整体空置率较2018年四季度上升约0.4个百分点至4.9%。上半年武汉四大核心商圈首层平均租金录得629.7元/平方米/月，较2018年末微降约0.9%。

　　从新开业店铺分业态面积占比来看，2019年上半年餐饮和零售业态是扩张最积极的业态，分别占上半年新开店面积的37.6%和35.1%。其次是儿童、娱乐休闲和生活配套类业态，整体占到上半年新开店面积的27.3%。从具体业态细分来看，上半年餐饮业新店开业主要集中在特色中餐和小吃，占到上半年新开餐饮面积的53.2%和18.8%；零售类新开店铺则主要集中在时尚零售，占到60.8%；儿童类业态新开门店仍然集中在教育培训和娱乐休闲，整体占到儿童类业态新开业面积的77.8%；娱乐休闲类业态上半年的扩张则主要以电玩城、电影院为主；生活配套类业态扩张则主要以家装为主。

　　2019年上半年，武汉市共有7个商圈引进了首店，其中武广、中南中北、永清及街道口商圈最为积极，分别约占上半年首店引进数量的32.4%、23.8%、21.2%和9.9%。从引入首店的业态占比来看，除了传统的服饰和餐饮类店铺外，武汉零售市场首店的引进开始呈现业态多样化特点：包括文创、娱乐休闲、珠宝饰品、化妆品、茶饮、新零售等在内的10个零售类占到了上半年首店引进总数的约43.1%。

　　2019年下半年武汉优质零售市场预计还将迎来包括汉口新世界K11、绿地缤纷城、武汉缤购城等在内的约79.3万平方米的新增供应。

　　戴德梁行高级董事，武汉、长沙及郑州公司总经理黄广平表示：“近年来随着武汉市新兴区域人口导入的加快，新兴商圈快速崛起。如何在激烈的竞争去避免同质化以保持能级优势成为目前武汉市主要商圈共同面临的问题，引进首店开始成为各大商圈保持竞争优势避免同质化的主要手段。”