北中国商业看青岛|9大商圈租金|商业饱和度大揭底

随着2016年底地铁3号线的全线开通，青岛整体商业市场正以史无前例的增长速度百花齐放，截至2017年第一季度，青岛购物中心总存量达464.8万㎡，五年间青岛整体商业扩容超过一倍，成为北中国区域商业地产发展最让人期待的城市之一。

据数据显示，2016年青岛GDP达10011.29亿元，位列北中国新一线城市排名第二位，人均可支配收入43598元，位列北中国新一线城市首位。社会消费品零售总额达4104.9亿元，增速10.5%，保持高位增长。

截至2017年第一季度，青岛商业面积3万㎡以上的购物中心总存量达464.8万㎡，五年间青岛整体商业扩容超过一倍。随着更多新的优质购物中心项目相继入市，对青岛整体商业市场既带来了冲击，又注入新鲜活力，整体商业发展水平迎来了质的飞跃。

青岛作为北中国重要标杆城市，近几年商业格局到底有了怎样的新变化？各大商圈在竞争中如何寻找自身立足之地？未来青岛商业发展有何新趋势？

由赢商网主办的【2017新一线城市商业地产发展高峰论坛】将于2017年7月下旬在武汉隆重举行。届时，上千名开发商与品牌商代表将聚首武汉，共商新一线城市商业发展新征程。咨询/参会请见文末。

一、青岛总体商业发展现状分析

❶ 青岛购物中心总存量达464.8万㎡，5年增长113%

据赢商大数据中心监测，截至2017年第一季度，青岛城区重点购物中心项目（统计标准：商业面积3万㎡及以上的购物中心，下同）总存量达464.8万㎡。

自2013年至2017年，五年间青岛商业总存量增长了113%，随着2016年底地铁3号线的全线开通，2016年青岛主城区商业供给量增长率达到了峰值30%。

❷ 青岛购物中心首层租金为484-532元/㎡/月

结合赢商大数据中心及第三方机构监测数据，截至2016年青岛城区优质商铺及购物中心首层商铺平均租金在484-532元/㎡/月之间浮动。

自2013年青岛商业供应进入快车道，对原有高租值商业物业租金造成较大压力，随着商业市场的多年消化和调整，总体而言，青岛商业市场租金走向平稳。

❸ 9大商圈格局形成，城阳商圈以82.3万㎡商业存量居首

近几年青岛购物中心项目进入爆发式增长，在一个个标志性商业体的重塑下，如万象城、金狮广场，青岛的商业格局悄然发生改变。

在传统中山路商圈、台东商圈、香港中路商圈三大传统商圈的基础上，CBD商圈、李村商圈、城阳商圈等新兴商圈正在强势崛起，9大商圈格局初步形成。截至2017第一季度，城阳商圈以82.3万㎡的购物中心存量居首。伴随更多新项目、新商业元素的涌入，青岛整体商业发展水平迎来了质的飞跃。

❹ 台东商圈以首层平均租金694元/㎡/月居首，城阳最低

在新购物中心项目对青岛商业市场的冲击下，青岛整体商铺租金趋向理性平稳发展，然而传统商圈台东商圈、香港中路商圈租金水平仍然稳居9大商圈的首二位。

台东商圈由于历史悠久，近年缺乏优质购物中心入市，原有成熟购物中心项目价值凸显，租金水平较高；城阳商圈由于区域内人均商业面积较高，购物中心项目竞争激烈，而且商圈位置偏远，对外辐射公共交通薄弱，导致租金水平落后于其他商圈。

二、数据解读青岛4大商圈

1、黄岛商圈五年内扩容最快，总存量达84.3万㎡

2013-2017年，黄岛商圈商业容量增长率位于9大商圈首位达228%，累计至2017年底黄岛商圈重点购物中心项目总存量达84.3万㎡，其商圈规模快速发展，即将成为全市商圈规模排名第二位，仅次于城阳商圈。

黄岛商圈的发展强劲势头主要归功于西海岸新区晋级国家级新区，多重规划、政策利好叠加，逐渐成为青岛近年投资开发的热土。

经过多年发展，黄岛商圈在原有香江路、长江路两大成熟商业板块基础上快速融合、扩展，发展如今一个巨无霸商圈。仅长江路中段就有麦凯乐、佳世客等多个大型购物中心项目，其商业单体规模、业态品牌丰富度、档次水平可媲美香港中路商圈。

青岛嘉年华澳乐购

青岛嘉年华澳乐购是青岛首个集国际品牌直营奥特莱斯、室内外主题游乐园、河畔主题餐厅街等于一体的大型综合项目：ARMANI、DOLCE&GABBANA、G.GIVENCHY、GANT、Aquascutum、TOMMY HILFIGER、GAP、Lacoste、NIKE、ADIDAS、CONVERSE、LEE、LEVIS、AIGLE……众多国际一线大牌云集。

青岛海上嘉年华所在的西海岸新区拥有得天独厚的自然资源和地理优势，这是商业与旅游的最佳组合，是1+1大于2的最佳选择。

特色亮点业态荟萃：山东最大最新12厅DMAX影厅的“耀莱成龙国际影城”、场地规格可举办国际赛事的“中国台湾北极熊滑冰世界”、全球最大达6000㎡的“乐高教育体验馆”、汇集中港台两岸三地知名特色餐饮及国际食尚餐厅的河畔餐饮街等众多特色亮点业态荟聚其中，多维度打造城市休闲生活新方式。

2、香港中路商圈

（1）快速崛起的高商业投资活力区域

通过对项目开发投资活力与品牌投资活力两大维度综合评估，香港中路成为近5年最具商业投资活力的商圈之一。

青岛政府的东迁带动香港中路商圈的快速崛起，百丽广场、麦凯乐、万象城等标杆性项目在这里遍地开花，国内外一线品牌云集，成就香港中路商圈的霸主地位，吸引众多开发商、新晋品牌商前赴后继，让香港中路商圈在竞争洪流中依然保持活力，不断扩大商圈的版图。

截止2017年第一季度，香港中路商圈重点购物中心项目存量达78.3万㎡，累计至2017年底，5年间商业存量增幅达141%，然而商圈内竞争项目的增长并没有对其平均租金造成太大压力，2016年平均租金依然稳居9大商圈第二位，其商圈综合竞争力可见一斑。

青岛万象城

图片来源：青岛万象城

八大主力店引领升级创新：青岛万象城作为华润万象城系列升级版，由原有四大主力店升级至八大主力店，全方位打造升级消费体验，引领整体商业创新风潮。包括：

■ 百盛百货；

■ Ole’精品超市：首进青岛，汇聚国际高端品牌；

■ 冰纷万象滑冰场：三层挑空，1800㎡青岛首家奥林匹克真冰场；

■ CGV影院：华北旗舰店，拥有IMAX、4DX、GOLD CLASS、SphereX四种特效；

■ 方所艺术书店：北方区首店，集书店、美学生活、咖啡、展览空间与服饰时尚为一体的复合型经营；

■ FamilyBox儿童教育成长中心：华东首个旗舰店，英国亲子教育专家；

■ JOYPOLIS世嘉都市乐园：风靡全球，中国国内首家；

■ 四海一家：山东首店，汇聚世界食尚；

创新性地打造两层国际品牌配置：引进70余家国际一线品牌，占据商场最高价值楼层，L1主打国际精品时尚品牌，LG则多有设计师与潮流品牌，使两个楼层各有特色与差异，满足不同群体对时尚的需求。

升级加码体验业态：为了迎合新生代升级消费需求，体验业态创新上首度关注健康、文化、家居三大体验需求。

■ 健康方面，引入优胜美地瑜伽馆、东阿阿胶、位元堂、Franck Provost、DONNABELLA、美丽田园等十余家康体、滋补、美容、塑形品牌；

■ 文化方面，首度牵手方所书店、“猫的天空之城”书店，建立东阿阿胶健康体验馆，传承千年阿胶文化，并打造多功能艺术中心，届时每年将有8-10场艺术展览活动展开，打造万象城“文化标签”；

■ 家居方面，规划了近1万㎡的家居主题定制体验区，以高品味、高质量的家居品牌打造生活美学体验。

（2）吃货聚集地

占据青岛霸主地位的香港中路商圈可不仅仅只拥有快时尚和一线零售大牌，玲琅满目的餐饮店铺也使它成为了消费者的饕餮圣地。

结合第三方数据统计，评论超过100条并且总分在四星以上（满分五星）的餐饮店铺，香港中路有585家之多，排名第二的是崂山商圈，其次是李村和台东商圈。

青岛海信广场（二期）

青岛海信广场主打高档奢侈品购物，拥有众多国内国际一线品牌。是青岛高端商业名片。

极致优化餐饮体验：海信广场在二期着重规划了6800㎡的休闲餐饮区，汇聚24家多个品牌，涵盖咖啡茶餐、时尚中餐、意式主题餐饮、日料、韩料等多种选择，进驻餐饮品牌包括韩寒的很高兴遇见你、Wedgwood下午茶、渝小膳、顶好海鲜酒楼、一瑾韩食等。

精细化会员服务让顾客宾至如归：从首推的会员无障碍退换货，到山东首家会员会所，再到一对一私人专属服务——“梦服务”，以私人形象顾问、私人礼品顾问、私人衣橱顾问和私人养生顾问四个板块，为高端会员提供度身打造专享服务，将西方精细服务的理论推行到实质。

3、李村商圈最适合“溜娃”的商圈，儿童业态占比达17%

据赢商大数据中心监测，李村商圈的儿童亲子类业态占比达到了17%，排名所有商圈第一位，是家庭式客群带娃出门吃喝玩乐的好去处。李村商圈公共交通发达，辐射范围广，除了李沧当地市民，城阳和部分崂山居民，也会来到李村商圈购物，作为首个受益地铁的商圈，李村商业的前景不可估量。

青岛伟东乐客城

儿童业态占总体商业面积20%：“二胎时代”下，儿童消费已经成为购物中心的重要消费增长点，伟东乐客城把三楼整层极大部分规划为儿童业态，包括儿童零售、儿童乐园、儿童家具、儿童教育、婴儿泳馆......与儿童消费沾边的业态几乎应有尽有。

创新情景购物体验：引入崂山峡谷与河流的建筑设计概念，把河流、峡谷、阳光、植物等自然生态元素融入购物环境之中，极大提升家庭购物休闲乐趣。

4、崂山商圈新兴品牌进驻率居首，占比达10%

崂山商圈作为青岛近五年商业存量增速排名第二的城市，在证大大拇指广场、金狮广场、利群金鼎广场一个又一个标杆性购物中心项目的创新引领下，带动整体商圈的崛起，截止2017年第一季度，崂山商圈重点购物中心项目存量已达到52.5万㎡。

据赢商大数据中心监测评估，崂山商圈成为青岛新兴品牌进驻率最高的商圈（新兴品牌：2014年后创立或者进入国内购物中心的全业态品牌），新兴品牌占比达到了10%。

金狮广场作为带动崂山商圈整体升级的代表项目，目前金狮广场进驻总品牌数200个，其中首进山东的品牌29个，首进青岛的品牌26个，首进崂山的品牌86个，品牌差异总数141个，总体占比70.5%。

除了品牌创新以外，还把创新体验发挥到了极致，比如引进岛城首个屋顶热带雨林馆，以及屋顶笼式足球、城市农场、儿童户外互动区、生态VIP会客厅等几大别致区域。

青岛金狮广场

图片来源：赢商网

品牌差异化打造项目核心亮点：金狮广场作为百盛集团涉足商业地产首秀，以极高比例的新兴品牌打造时尚生活体验中心，在轻奢品牌方面，全球著名发饰品牌Alexandre de Paris、比利时品牌Dirk Bikkembergs、意大利著名品牌Camicissima首进山东；意大利一线时装品牌Iceberg、Just Cavalli均为青岛首店；与此同时，快时尚主力店品牌SPAO、SFC上影影城均是首入山东。来自台湾的台北纯K Party，是山东首家高度融合互联网技术的高人气KTV，主题包房极具特色。

创新性建筑设计：金狮广场的建筑设计由美国RTKL国际建筑事务所担纲，引入退台式设计、钢结构屋顶，将阳光、自然、生态巧融合到商业体验中，为消费者打造慢生活。此外，在室内设计上，独创性设置了高速上网休息区、激光音乐墙、热带水族墙、爬行动物生态园等特色体验，极大丰富了消费体验层次。

三、总体商业发展趋势研判及展望

❶ 未来2年新增供应量约60万㎡，商业开发回归理性增长

经过多年的爆发式增长，未来两年青岛商业开发将逐渐回归理性增长，据赢商大数据中心监测，明后两年青岛重点购物中心项目将有60万㎡新增供应量，主要集中在黄岛商圈和城阳商圈，包括华润万象汇、万达东方影都等项目，预计到2019年青岛城区重点购物中心项目总存量达588.6万㎡。

随着青岛商业竞争逐步分化，消费需求升级，未来新增购物中心项目将更多地融入科技、文化、游乐观光等新元素，扩展商业体验维度，打造项目的独特性亮点。如万达东方影都项目，总商业面积达36万㎡，集世界一流室内主题公园、水公园、电影主题公园、国际影城、滑冰场以及缤纷商业于一体，打造青岛商业、旅游名片。

❷ 未来2年青岛9大商圈商业饱和度指数

通过对各商圈的未来新增供应量、人均商业面积、公共交通辐射力多个维度综合评估，城阳商圈、CBD商圈、黄岛商圈未来2年商业饱和度指数较高，商圈内各购物中心项目对商家资源和客源的争夺将相对激烈。

随着未来青岛新地铁线路相继贯通，地铁网络逐步成型，各区域联系将更加便捷紧密，商圈特色性、亮点性等方面的打造将是未来各商圈提升竞争力，扩展辐射力的重要关注点。

拓展阅读：“新一线”系列—重庆商圈租金/存量/增量全数据

活动时间：2017年7月下旬

活动地址：湖北·武汉

联系方式：027-88186105