郑州5大核心商圈mall租金|空置率|业态|增量大起底

2017年5月，郑州正式晋身“新一线城市”，购物中心迎来发展利好时机。截至2017年1季度，郑州购物中心总存量超490万㎡，2017-2020年预计新增存量近370万㎡，优质购物中心首层租金约为455-512元/㎡/月。同时随着郑州“东移北扩”的规划中，未来北城区域将成为郑州核心拓展高地，消费潜力巨大，蕴藏无穷商机。

注：本文各项【购物中心统计数据】，均以商业面积5万㎡及以上的购物中心为统计标准

二十年来被传统百货主导零售商业环境的郑州，虽然标准购物中心业态占领市场的时间与发展规模要晚于相邻的武汉、西安等城市。但随着近年万达广场、万象城的进驻，360广场的异军突起、丹尼斯大卫城和CityOn熙地港的开业，新晋身为“新一线”城市的郑州，未来购物中心发展将迎来新契机！

郑州的米字型高铁网

图片来自：新一线城市研究

郑州的排名提升很大程度上得益于它的城市枢纽地位改善。2016年10月，郑徐高铁开通，这意味着郑州通过高铁联通了河南、安徽、江苏3个省份，盘活了中原地区与长三角城市群。现在，郑州能通过高铁直接抵达129个城市，是全国高铁直达城市数量排名第6位的城市。

在此背景下，作为新一线新晋城市的郑州，近几年购物中心呈现着怎样的发展格局？各大商圈有何发展特点？未来将有哪些优质购物中心入市？

由赢商网主办的【2017新一线城市商业地产发展高峰论坛】将于2017年7月下旬在武汉隆重举行。届时，上千名开发商与品牌商代表将聚首武汉，共商新一线城市商业发展新征程。咨询/参会请见文末。

一、2017年郑州商业整体情况

据赢商大数据中心监测，截至2017年1季度，郑州购物中心存量超490万㎡，2017-2020年新增供应近370万㎡；其中优质购物中心首层租金约455-512元/㎡/月，空置率达9.4%。（注：引用该数据请注明来源于赢商大数据中心，下同）

1、郑州零售市场发展迅猛，2012-2016年社零上涨57.8%

2012-2016年郑州的零售市场发展迅猛，社会消费品零售总额从2012年的2322亿元到2016年的3665亿元，上涨了57.8%。

虽然与中部地区其它城市相比，郑州的零售总额与武汉、长沙虽仍有一定差距，但正在逐步缩小。而零售总额增长也得益于稳定增长的人均可支配收入，至2016年，郑州城镇居民人均可支配收入33214元。

2、郑州购物中心存量超490万㎡，2012、2015年为入市爆发期

据赢商大数据中心监测，截至2017年5月，郑州全市购物中心总存量达490.66万㎡，年均增速为21.1%，其中2012年和2015年为郑州购物中心入市爆发节点。且人均购物中心体量仅0.41㎡/人，落后于周边省会城市，精致、时尚、体验性强的优质项目依旧稀缺。

从整体来看，郑州总体商业体量庞大，但优质商业数量有限。与多数其他一二线城市不同的是，百货业态在郑州目前的优质商业中仍占相当比例。截至2016年末，单体百货店占整体优质商业面积比重为24%，未来百货商场逐渐“购物中心化”是大势所趋。

3、郑州购物中心租金和空置率

（1）2017年第一季度购物中心首层租金达455元/㎡/月

据赢商大数据中心对第三方机构的数据监测，截至2016年末，郑州市场平均租金总体保持平稳，全市优质购物中心首层平均租金为512元/㎡/月，同比增长4.6%。

2017年第一季度，优质购物中心首层平均租金与上季度相比有所下降，为455元/㎡/月，平均入驻率环比上升1.4%至90.5%。

注：“平均租金”指基于使用面积的首层报价（元/㎡/月），不包含物业管理费和推广费等

（2）2017第一季度购物中心空置率达9.4%

据赢商大数据中心对第三方机构的数据监测，截至2016年末，郑州优质购物中心空置率达3.8%，较2015年同期小幅下降0.4%。

2017年第一季度，虽然新增项目招商力度较好，并未给郑州购物中心空置面积带来扩增的影响。但受百货及散售（例如大上海城）物业的整体经营状况下行，郑州商业整体空置率仍受到一定程度的影响，郑州优质购物中心空置率较上一季度相比上涨了5.6%至9.4%。

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4、项目规模多在8-10万㎡，零售业态占66%

从已开业购物中心商业规模来看， 购物中心的商业规模主要集中在5-10万㎡，占比达43.5%， 10万㎡以上规模区间的购物中心数量占比相差不大。

从已开业购物中心业态组合看，零售占比65.9%，餐饮占比15.5%，休闲娱乐、儿童亲子、生活服务、文化教育分别占比3.2%、9.6%、3.8%、1.9%，其中生活服务类业态虽然占比相对较高，但新型业态品牌较少，多为美发美甲等个人护理品牌。

5、新老商圈齐头并进，“一中心”变为“多中心”

随着360广场国贸店、中原万达广场、二七万达广场、锦艺城购物中心、郑州华润万象城、丹尼斯大卫城、惠济万达广场、郑州CityOn熙地港等优质项目开业，郑州商业得以在较短的时间迅速步入购物中心阶段。

而在这个过程中，郑州商业也由原来的二七广场商圈单核，逐步发展为二七广场商圈+秦岭路/棉纺路商圈+大学路商圈+花园路商圈的多核商圈。目前郑州商圈主要有：

■ 市级商圈：二七广场商圈、西区（碧沙岗商圈）、郑东新区CBD商圈

■ 区域商圈：花园路农业路-紫荆山商圈、天旺商圈、大学路商圈、火车站商圈

商圈演变：由二七广场商圈为中心的“单中心同心圆”模式，逐渐向多中心模式演变。

新商圈开始崛起：二七商圈和西区商圈为传统商圈，郑东新区CBD、大学路、花园路为新兴商圈，近年来发展迅速。

而未来将要开业的美景万科广场、正弘城、绿地新都会、清华城TK1、首创奥特莱斯、瀚海海尚等项目，将会进一步填充现有商圈，使其成为真正意义上的商圈。

1997-2022郑州商圈变化图

图片来自：郑州商业观察

二、郑州4大核心商圈发展解读

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鉴于优质购物中心大多集中在郑州老城区范围内的花园路商圈、二七广场商圈、西区商圈中的碧沙岗商圈，以及2010年开始兴起的郑东CBD商圈。我们将对这4个商圈进行解读：

1、二七广场商圈：郑州最早的核心商圈

河南商业看郑州，郑州商业看二七，二七广场区域一直是郑州商业的前沿阵地，郑州现代商业从德化街开始，延伸至二七商业圈，成为商城之根。

目前二七广场商圈承载了大商新玛特金博大店、北京华联、郑州百货大楼、大上海、丹尼斯百货、百盛、德化街、万象城、大卫城等项目，涵盖了传统百货、超市零售、商业步行街等几乎所有的零售业态。

商圈购物中心存量及增量：截至2017年1季度，二七广场商圈主要有郑州华润万象城、郑州丹尼斯大卫城等代表购物中心，总存量共67.2万㎡。2017-2018年购物中心新增存量达18.6万㎡。

商圈购物中心平均租金：根据已开业购物中心来看，目前商铺平均租金约达365元/㎡/月。

丹尼斯大卫城：2016年完成了超26亿元的年销售额

丹尼斯大卫城位于郑州市传统商圈——二七商圈的核心位置，是丹尼斯集团旗下首个集购物、餐饮、休闲、酒店于一体的大型都市综合体。

年销售额超26亿元：郑州尼斯大卫城于2015年开业，2016年完成了逾26亿元的年销售额，同比增长达80%。其中仅餐饮及相关配套的年营业额近5亿元，化妆品与名品两大零售业态的业绩也呈现出良好的成长性。2017年第一季度中，仅主营业务便实现了同比72.5%的增长，较2016年同期多近3亿元。

零售面积达20.3万㎡：丹尼斯大卫城的商业规划涵盖百货、mall、BETTER拜特精品超市、五星级酒店、会所等业态。零售覆盖面积达20.3万㎡，mall占比45%，百货占比50%，超市占比5%。其中，mall区域中涵盖“27%的餐饮+13%的休憩+5%的院线儿童体验”，50%的百货区域中涵盖“15%的精品百货+35%的传统流行时尚百货”。

大卫城整体业种布局图

图片来自：郑州商业观察

每3个品牌中1个为“首进”品牌：开业之初就有近200个河南独家进驻品牌，是当时河南唯一一家以精品店铺模式经营化妆品业态的购物中心。

2016年又陆续引进区域或省内首店，约每3个品牌中至少有1个是区域首进品牌：LV、Bottega Veneta、 Burberry、Under Armour、花笙记预约式封闭体验店、全棉时代、北疆饭店……引入“首店”已成常态。

2017年则引进撒椒、IceMonster冰馆、Versace、EVISU、成龙大哥的时尚港式餐厅“有璟阁”、G Givenchy、LAMPO BESPOKE等品牌，其中撒椒、IceMonster冰馆已经开业。

三大特色大型主力店：在mall区5楼开设有融合灯光、音响、投影、互动为一体的真冰场，以及河南省最大、最高标准的第四代IMAX影厅CGV影城；位于6楼的大卫剧场不仅是首次进入丹尼斯商业的业态，也是河南省在商场内开设的第一家剧院。

2、西区商圈：老工业区里的传统商圈

西区商圈是郑州传统的商业圈，郑州西区资质最老、最富盛名的商圈，如今面临着商业转型与业态重组，亟待商圈升级蝶变，目前辐射区域仍然以西区中高端消费群为主。

商圈购物中心存量及增量：截至2017年1季度，商圈主要有郑州中原万达广场、郑州锦艺城、郑州西元国际广场CCmall等优质购物中心，总存量达61.1万㎡，其中2017年下半年还有郑州华强广场、郑州九龙国际商业项目也将相继开业，新增存量达23万㎡。

商圈购物中心平均租金：截至2017年1季度，商圈内购物中心平均商铺租金达150-240元/㎡/月，其中中原万达广场商铺租金略高于平均水平，平均租金约达270-420元/㎡/月。

锦艺城：西区首个100%自持全业态LIFE-MALL

锦艺城是由香港锦艺集团投资兴建、郑州翰园置业有限公司开发的集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的区域型商业中心，为郑州西区首个100%自持产权全业态LIFE-MALL，商业规模达到30万㎡，集合大型购物中心、国际主题街区、品牌专卖店、美食广场、主题影院、休闲文化中心等多种业态于一体，地下一层至地上四层，内含不同面积商铺260多家。

年销售额超15亿元：从百货为主力的A区、百货、餐饮、休闲三分江山的B区、休闲娱乐餐饮业态为绝对主力的C区：A、B、C三区平日日均客流近10万人次，假日日均客流近15万人次；销售日均大于350万元，经营品牌数量242个，根据经营数据推断，截止2016年年底，锦艺城营业额突破15亿，跻身郑州一线商圈。

其中C区客流量达100万，销售额约每月3500万，年客流量达3300万。开业以来，C区凭借海洋馆的优势吸引了大量客流前往，为了让海洋馆呈现更佳的状态，锦艺城曾3次改造海洋馆。

锦艺城分为A、B、C三个区：

■ A区——将王府井百货作为主力店，同时集合品牌概念店和餐饮娱乐等多种商业元素；

■ B区——室内步行街除世纪联华、国美电器、耀莱成龙国际影城等多家知名品牌外，还涵盖服装服饰、手机数码、餐饮娱乐等多种业态；

■ C区——缩减了零售业态，并且引进河南首个购物中心室内海洋馆。多种业态共存，不显繁杂，反而相互推进，吸引顾客。

餐饮、休闲娱乐占比33%：锦艺城的业态组合中零售占38%、餐饮占20%、休闲娱乐占13%、配套29%；其中儿童整体业态占总比例的8%（面积占比），它提倡的是一种全新的国际化生活方式。

未来将更多引入儿童业态：重点考虑儿童培训和零售，儿童娱乐则作为次要补充业态。除儿童业态外，餐饮业态也是接下来重点调整部分，计划最终保留40个餐饮品牌，再增加更多的体验业态，例如王府井百货的4楼经过调整后加入了电玩、KTV、网卡等业态。

未来项目中还会加入书店、手工等业态，到2020年项目还会进行约2-3次的调整。

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3、郑东CBD商圈：发展迅速的新兴商圈

2009年，在郑州市农业东路红绿灯还没有安装好的时候，宝龙城市广场就抢滩郑东新区商业，但宝龙城市广场并没有预期中的繁荣。

目前郑东新区商务氛围依然盖过商业氛围，在宝龙城市广场与丹尼斯七天地之后，G-Box、熙地港等多个新项目都在郑东新区CBD两公里内相继入驻，这里的商业也从最初的社区配套、超市卖场升级到购物中心。

郑东新区从2010年商业才开始逐渐萌芽，依托“北扩东移”战略迅速崛起，拥有企业总部、金融中心和专业化生产服务三大职能的CBD，使郑东新区摇身一变成为商业精英与富人荟聚区。

商圈购物中心运营特征：目前除了丹尼斯七天地、新开业的郑州CityOn熙地港为商业全部自持，其他购物中心多为产权与经营权分离，运营较为乏力。

商圈购物中心存量：截至2017年一季度，郑东CBD商圈主要有郑州CityOn熙地港、郑州丹尼斯七天地、郑州绿地中心千玺广场等典型购物中心项目，总存量达81万㎡；2017-2018年新增存量约18万㎡。

2017年郑州东区将有2家特色“小而美”的商业入市：汇艺·银河里、海马海汇中心。汇艺·银河里用一个LED异型天幕直接提升商业价值，海马海汇中心则是郑州未来的“新天地”，值得期待。

CityOn熙地港：汇聚快时尚大牌，人气餐饮是亮点

CityOn熙地港郑州购物中心共设六层，总出租面积达9.4万㎡。其中1-3层汇聚了快时尚、轻奢品牌以及国内外知名设计师品牌和生活类品牌，四层为美食楼层，五层为奥斯卡影城和餐饮美食，B1层为餐饮美食和绿地G-super精品超市。

开业首日开门红：CityOn熙地港（郑州）购物中心出租率达100%，其中约93%商户已于开业当天入驻。

全面引入多个首入河南和郑州的品牌：自今年3月16日开业至今，CityOn熙地港（郑州）购物中心所有商户均已开门迎客，实现开业三个月内100%的开店率。

其引进的不少品牌是首次进入河南，包括餐饮品牌蓉小月、探鱼、老张牛肉面、士多啤梨餐厅、意式小厨、甲泰船面，家居品牌OCE、Zara Home，儿童亲子品牌江博士等；服装与鞋类品牌Bershka 、Forever 21、鹿岛（会员）店；其中儿童亲子品牌闹腾则是首次进入郑州市场。

此外，希望先生、地盘披萨、弗兹优美式乳酪将全国首店开进了熙地港，著名咖啡品牌星巴克的郑州首家甄选咖啡店亦选址于此。同时引进了眷茶、炉小哥烤肉等城中热门网红餐厅品牌。

4、花园路商圈未来供应量将持续增长

花园路商圈内代表商业项目仍以百货为主，以紫荆山百货为起点一路向北，不足5公里的主干道两侧密布着正道中环百货、大商新玛特、国贸360和丹尼斯百货等多家大型商场。至2016 年底花园路商圈的商业供应量将超过100万㎡（包括购物中心、百货、商业街等商业存量）。

随着万达、嘉里、建业、正弘等一批知名房企在花园路商圈的布局，未来花园路商圈商业供应量还将继续增长。

商圈购物中心存量及增量：因花园路商圈商业以百货为主，购物中心项目主要有郑州新田360广场国贸店、郑州时代国际广场。单体商业规模均低于5万㎡，存量仅6万㎡，但却是未来新增项目最多（相对集中）的商圈，如目前在建的建业凯旋广场、正弘国际广场等大型商业综合体，2017-2018年新增存量约达48万㎡。

新田360广场郑州国贸店：渐向慢时尚生活社交中心转变

2017年4月28日，郑州国贸360广场正式更名为“新田360广场郑州国贸店”。全新亮相的国贸店，也迎来了其7周岁生日。

年销售额超10亿元，客流超1800万：2016年，在全国经济形势下行的前提下，依然实现了销售业绩超10亿的佳绩，全年客流突破1800万。2017年一季度，新田360广场国贸店的客流及业绩均有不同程度的提升，销售额较同期增长了8%。

项目变革/创新：开业之初是“快时尚聚集地”，历经艰辛招来一众快时尚大牌扎堆入驻，至今创造了多个第一：

河南省第一家星巴克；河南省独家MUJI；河南省第一家优衣库；河南省第一家H&M；河南省第一家UR；河南省第一家SEPHORA；河南省第一家Charles&Keith……一度成为行业亮点！

同时愤怒的小鸟实体版、新人类玩转恐龙展，梦幻圣诞快闪、万圣节狂欢夜、变形金刚展、气球展、海洋生物标本展等一些大家印象深刻的活动，都是首创于360国贸。

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三、2017-2020购物中心新增存量近370万㎡

据赢商大数据中心监测，2017-2020年郑州计划开业32个商业项目总商业面积368.7万㎡。其中郑州江泰童星城、郑州锦荣悦汇城、郑州CityOn熙地港购物中心已于2017年1季度先后开业。

其中，至2020年前，将有包括新田360广场太康路店/东区店、正弘城、美景万科广场等在内的十余个项目110多万㎡的优质商业供应量出现。

根据对2017-2020年拟开业购物中心的商圈分布来看，项目较为分散，主要分布在花园路商圈、二七广场商圈、北区商圈及郑东CBD商圈，分别占比达17.2%、10.3%、10.3%、10.3%。

其中花园路商圈和郑东CBD商圈目前已是相对成熟的核心商圈，而北区商圈购物中心开发相对空白，随着北城惠济区新规划48.8平方公里新城区，并有20个村庄被列为城中村改造项目新项目，未来商业空间巨大。

北区商圈：继郑东区域之后的拓展高地

在郑州“东移北扩”的构想中，郑东发展之后，北城区域成为郑州核心拓展高地。同时惠济区作为郑州的老行政区，目前片区现有近20个住宅区，15万常住客群，未来规划40个中高端住区的宜居蓝图，预计导入50万新北城人。

同时，轨道2号线即将通车，二期在北城共设7站；而规划中的轨道7号线，在项目旁设中州大学站，形成无缝对接。通过双轨道的带动，老北城将汇集大量的高端消费力，也为项目的未来人气注入有效的强心剂。可以看出北城未来消费潜力巨大，蕴藏无穷商机。

目前北区商圈已开业优质项目主要有去年年底刚开业不久的惠济万达广场，建筑面积13.35万㎡，开业首日，客流27.29万人次，营业额1662.57万元。

- 小结 -

郑州目前还处在提升消费者的生活品质阶段，需要更多地集中在如何优化和提升购物环境、丰富业态组合、加强品牌种类等方面，这与郑州的整体经济发展水平息息相关。

同时，郑州经历了早期以二七广场为核心，包括丹尼斯、大商等在内的传统百货商业独占鳌头的历史，随着中原万达广场、华润万象城等大型商业项目启动，传统百货开始积极寻求突破，郑州开始进入购物中心的升级发展时代。

随着越来越多的商业地产项目的面市，郑州商业格局由大商、丹尼斯的两强对抗进入万达、华润、升龙、锦艺、绿地、建业、新田等诸侯割据发展时代，市场竞争更加激烈。国内外优质商业品牌的相继进驻，逐渐激发消费者的消费需求，并不断提升其消费理念，这都预示着郑州的商业地产市场拉开了新的帷幕。

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