天津15大商圈mall租金|空置率|存量|增量大调查

注：本文各项【购物中心统计数据】，均以商业面积≥3万㎡购物中心为统计标准；引用文中数据请注明来源于赢商大数据中心

作为商业存量较大的城市，天津从2015年开始，购物中心增量增幅有所下降，购物中心开发热度不断降温，百货商场更是面临着闭店危机，市场开始走向成熟的消化期，“饱和”、“转型”成为了天津商业被提及最多的关键词。

传统商圈转型压力巨大，急需创新变革；新兴商圈潜力浮现打破传统商业格局，各自为阵，品质档次升级，逐渐分羹传统商圈。

由赢商网主办的【2017新一线城市商业地产发展高峰论坛】将于2017年7月下旬在武汉隆重举行。届时，上千名开发商与品牌商代表将聚首武汉，共商新一线城市商业发展新征程。

一、天津整体商业情况分析

据国家统计局数据显示，2016年天津全年GDP达17885.39亿元，位居全国第五，仅次于北上广深四个一线城市，比上年增长9.0%。2016年天津社会消费品零售总额5635.81亿元，增长7.2%，居民消费水平不断提升，消费市场增长动力正在转换，消费升级态势明显。

据赢商大数据中心数据显示，截至2017年二季度，天津商业面积3万㎡及以上的购物中心总存量近531.2万㎡，位居全国第8；2017-2020年预计新增购物中心面积达190.6万㎡，增量位居全国第13。

天津全市购物中心在前几年带来了大体量新增供应，一味同质化地扩张导致后期入市购物中心压力巨大，市场竞争非常激烈，整体面临空置压力。截至2017年第一季度，全市购物中心整体平均空置率已上升至12.5%，首层平均租金降至457元/㎡/月。

1、存量/增量：购物中心总存量近531.2万㎡，2017-2020年新增量近190.6万㎡

据赢商大数据中心数据显示，截至2017年二季度，天津商业面积3万㎡及以上的购物中心总存量近531.2万㎡，2017-2020年天津3万㎡及以上的拟开业购物中心约20个，增量近190.6万㎡。

早在2011年，天津购物中心增量就达到峰值，同比增长率达73%， 2012-2014年之间增速浮动较大，从2015年开始，天津购物中心增量增幅有所下降。

预计2017年天津新增体量共138.8万㎡，同比2016年增幅将降至20%。购物中心开发热度不断降温，市场开始步入走向成熟的消化期。

2、租金：购物中心首层平均租金降至457元/㎡/月

2015年一季度至2017年一季度，全市购物中心平均首层租金在420-475元/㎡/月之间浮动，季度平均环比增幅在1%左右。

截止2017年第一季度，受新入市项目的影响，天津购物中心首层平均租金环比微降2.0%至457.0元/㎡/月。

3、空置率：购物中心整体空置率上升至12.5%

2015年至2017年一季度，天津全市购物中心空置率平均在9%-12.5%。

2017年一季度，新项目持续入市，天津商业市场竞争加剧，天津购物中心整体空置率上升至12.5%，促使部分购物中心为吸引客户积极地进行了品牌调整。

4、老牌传统百货危机重重，转型迫在眉睫

天津老牌传统百货亨泰百货、劝业场百货西南角店、远东百货、百盛纷纷先后闭店。从业绩上看，某些传统老字号百货商场在2015年的跌幅更是达到了21.9%，老牌传统百货迎来了前所未有的危机，转型迫在眉睫。

传统百货业面临洗牌，大批后来者争相进入开发购物中心，以新理念、新科技打造购物强体验，颠覆传统商业模式。

5、多商圈浮现改变商业新格局

随着城市化的加速推进，旧城改造，使缺乏个性化的传统商圈必须升级。一些区域由原来的工业区向现代产业服务区转变，新的居住区形成后不断加强商业配套，优质购物中心不断涌入，加速形成多中心商圈格局。

二、天津5大传统商圈商业发展解读

▼ 5大传统商圈整体概况：面临巨大的转型升级压力

天津传统商圈主要包括南京路-滨江道-和平路商圈、鼓楼商圈、友谊路商圈、小白楼商圈、解放路商圈，大多分布在主城区内，均在天津最发达的商业地段。

传统商圈的购物中心存量占据全市的43%，而其中购物中心在商圈内所有商业形态中占64%，其他均为百货、商业街等。

消费需求愈发多元化，新兴商圈和新商业模式不断带来新的挑战，天津传统商圈正面临着尴尬的“中年危机”，知名百货频临倒闭，商业升级压力较大，传统商圈纷纷开始了转型升级之举。

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1、南京路-滨江道-和平路商圈：新开业购物中心带来了提振作用，体验业态占比高达45%

截至2017年二季度，南京路-滨江道-和平路商圈购物中心存量高达99.6万㎡，商圈是历史最久、最繁华、商业最密集、客流最大、购物中心存量最大的商圈，也是天津最核心的商圈，商圈附近聚集着大量高收入人群，以年轻时尚一族、白领阶层为主，整体购买力强大。

据赢商大数据中心监测，2017年二季度商圈内购物中心首层平均租金在400-900元/㎡/月区间浮动，为全市最高。

历经百年，尽管商圈内百货、街铺等其他商业形态存量在传统商圈中是最大的，但商圈繁华程度有增无减，其购物中心存量也是所有传统商圈中最多的。随着天津恒隆广场、天津天河城购物中心等进驻，商圈档次也在不断提升。

据赢商大数据中心监测，2013年后，商圈内新开业购物中心达6家，总体量57.1万㎡，居传统商圈之首。

新开业购物中心：2013-2017年开业的购物中心

（1）品牌与业态构成

新开业的购物中心为商圈引进了许多新兴品牌，商圈内新兴品牌占比超三成。体验业态占比高达45%，随着天津天河城等购物中心落成，文旅体验、环球食肆、室内娱乐、高端影院等多元化业态的引进，商圈的文化、时尚、潮流氛围更加凸显。

新兴品牌：指2014年创立或进入中国内地的品牌（下同）

体验业态：含餐饮、儿童亲子、休闲娱乐、服务业态（下同）

（2）天津和平大悦城

项目由来：由天津的老字号商场津汇广场改造而来，是大悦城地产第一家成功的轻资产管理输出项目，也是在天津的第二个大悦城项目。

主题街区创意无限：天津和平大悦城打造出了5条室内场景商业街区，创意手作街区“超级工厂”、复古主题街区、餐饮不夜城“南岸里”、女性内衣主题街区“Hi内”。

“超级工厂”，打造出一条全新的集合文创生活、复古手作、创意零售的主题街区。

“复古主题街区”充满复古皮衣、哈雷配饰、英伦风情等系列产品，让消费者还原百年前天津最“洋气”的生活方式。

餐饮不夜城“南岸里”，装潢风格带有浓郁的异域风情，走进街区仿佛置身东南亚小吃夜市。

国内首个女性内衣主题街区“Hi内”，营造出梦幻浪漫的海底世界场景。

品牌组合创新：70余个品牌首次亮相南京路街区，40多家品牌首次进入天津。首层打破传统概念，减少出现传统零售业态，取而代之的是brunch、外摆阳伞和下午茶。

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（3）天津天河城购物中心

项目区位：坐落在天津市和平区金街的南端起始点，与地铁3、4号线直接接驳，50多条公交线路环绕，是天津市最具规模的双地铁同时兼有公交总站的购物中心

业态品牌创新：根据18-35岁消费群体追求时尚，崇尚个性、热衷社交、追求生活品质等消费特点，引进滚石唱博馆、公元铭美食广场、蘭运动健身中心、汤姆熊欢乐世界、津萃齿科、双面美容等创新多元业态；首次引入天津的新旺茶餐厅、伏牛堂、澳门街等多家餐饮品牌，将让北方市民感受异域风情和味道。

另特别引进广州购书中心（品牌首次跨省布局），业态除涵盖主流的图书品类以外，还设置了特色简餐、亲子体验、文创精品之作、生活体验等多元生活版块，旨在打造天津的“城市文化生活中心”。

2、鼓楼商圈：最具创新意识，最懂打造体验式商业

鼓楼是天津的发祥地，周边分布多个天津旅游景点，商圈内客群大部分为外地旅游者。

中粮集团、陆家嘴集团等多个知名实力房企在此圈地屯兵，截至2017年二季度，整体购物中心存量约达67.1万㎡，未来两年预计还将带来19.5万㎡的增量，为商圈带来了较大的信心，推动600余年历史的商圈，重新定位为年轻时尚消费群体的新型商圈。商圈内购物中心首层平均租金在200-800元/㎡/月区间浮动。

商圈内仍然分布着大量的百货和商业街，随着购物中心的进驻落成，商圈商业氛围越来越密集，购物中心形态比重超60%，模式趋向由原来的区域居民消费转变为城市特色商业消费。

（1）品牌与业态构成

凭借天津大悦城、天津水游城、天津仁恒置地广场等购物中心的进驻，鼓楼商圈实现了业态的多样化，涵盖58种细分业态，以及占比超过14%的新兴业态，满足了消费者的多层次需求，成为业态最丰富的传统商圈。

新兴业态：含创意生活馆、创意主题餐厅、电子科技娱乐、儿童服务、儿童书店、服饰潮流集合店、海洋馆、跨境电商实体店、品牌集合店等业态

基于丰厚的历史文化底蕴，以及商圈聚集外地游客的功能，鼓楼商圈更注重文旅消费的作用，购物中心体验式业态占比超50%。

以天津大悦城为首，积极引入更多的餐饮、文创、休闲、娱乐等体验式品牌和新兴品牌，同时打造文化创意主题街区，利用艺术、IP、科技等主题活动提高商场及商圈的整体热度，引领天津消费者开启新的消费模式和生活方式。

（2）天津大悦城

六大特色主题街区：针对核心客群细分及需求，天津大悦城打造含骑鹅公社、神兽寺街、五号车库、IF街、良食局、零陆壹捌等具有鲜明主题和明确客群的体验式商业空间，加强了社交属性与主题体验，相当于在mall里植入自成一体的“客流发动机”。

骑鹅公社，创造了中国首个购物中心内的创意文化主题街区，把一块“不良面积”打造成个性最鲜明，坪效最高的特色业态。

神兽寺街融合电影、奇幻、超现实等风格，以“天津四大神兽”为街区主题亮相。

五号车库，全国首个以手作艺术为基调的室内街区，将商业与艺术联结在一起，共享价值，实现了情景消费的新业态形式。

零陆壹捌整体欧式复古风格，街区 “倒立的埃菲尔”，颠覆性被赋予新装扮的著名雕塑，整体通过业态和景观重新诠释现代美学。

大悦城首个室外街区“IF街”，专为津门时尚青年量身定制“不早于24点闭店”的营业时间，揭开津门夜生活的全新篇章。

良食局全国首个O2O会员体验中心，打通线上线下，设置包含的“天下粮仓”、“种子博物馆”、“咖啡先生”、“败物首选区”、“原创精品”、“轰趴地带”六大体验区。

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（3）L+MALL天津陆家嘴中心

情景打造，设计独特，创新科技运用：倾力打造全复合生活需求解决平台，开放式空间融合情景化消费；室外独有的下沉式广场宛若涟漪，惊艳舞台、高雅展区，拓展空间新定义；360度楼体泛光效果，开启城市生活不夜场，打造天津夜景新亮点。反向寻车、室内定位、互联网+理念、移动端便捷会员服务，营造智能便捷感受。

3、友谊路商圈：旨在打造最高端商圈

友谊路高端商务板块位于市中心的东南部，是集金融、涉外、商务、会展、餐饮等功能于一体的服务型经济聚集带，堪称天津的华尔街。

自2012年以来，友谊路商圈涌现出多个优质购物中心，截至2017年二季度，商圈购物中心存量已达49.8万㎡。随着商务功能加大，商圈也将进一步稳固其商业价值。商圈内购物中心首层平均租金在300-900元/㎡/月区间浮动。

据赢商大数据中心监测，2012-2013年天津银河国际购物中心、天津彩悦城阳光购物中心、天津银河地下商业广场、天津新业广场相继开业，一下子填补了该区域的商业空白，一改商圈以往存量少、业态单一的局面。截止至2017年6月，商圈内81%的商业形态为购物中心类型。

（1）品牌与业态构成

该商圈主要客流为周边居民及全市高端消费群体，汇集了进驻天津的大部分国际一线品牌，其中更有多个当时首次入津的品牌，例如LV、Celine、MiuMiu、YSL等。整体档次偏高，对新兴品牌引进需求较低。

为了突出综合功能，友谊路商圈不断优化品牌组合与升级，加大了体验业态的补充，为消费者提供更丰富的消费选择和全新的购物体验。

（2）天津银河国际购物中心

银河国际购物中心坐落于天津文化中心北侧，以“亚洲一流、天津首席”和超越现有商业标准的规格，引领天津消费文化迈向国际级大都会。

高品质的购物环境：银河国际购物中心最为突出的四大主题中庭设计，囊括了日辉厅、大地厅、月光厅和星光厅。

日辉厅流畅、动感、有序的视觉感受，大地厅打造成亲近自然、令人愉悦的观景之地，星光厅被国际奢侈品牌云集周围尽显高贵气质，月光厅安静清爽色调与舒服的软装铺设，为顾客提供与国际接轨的高品质商业购物环境。

品质生活体验场：旨在打造体验式的中高端购物中心，银河国际购物中心引进众多国际顶级奢侈品牌和国内外潮流品牌，又融世界佳肴美食和休闲娱乐为一体，成功引入乐天百货、嘉禾影城和全明星冰场三大主力店，以及国际时尚品牌旗舰店、大型知名餐饮、特色主题娱乐等。

主力店和楼层分布

图片来源：项目官网

4、小白楼商圈：正在重振的传统CBD商圈

小白楼商圈位于南京路、曲阜道、九江路、南昌路和大沽南路北口交汇处地段，跨越和平区和河西区。

作为传统商圈，目前商圈内购物中心存量相对较小，仅13.55万㎡。商圈整体更偏向由办公写字楼及进驻企业的增多而聚集人气，然后带动商业的逐步发展，相对被动。截至2017年二季度，商圈内购物中心首层平均租金在140-300元/㎡/月区间浮动。

该商圈以前主要以单纯的百货商场为主，天津海信、国贸等购物中心落成才弥补了该商圈在购物中心方面的空白，整体购物中心形态比重在传统商圈中仍是最低的。

（1）品牌与业态构成

就整个小白楼商圈来说，餐饮、娱乐配套较为缺乏，部分购物中心着重将体验业态作为差异化竞争主打，并对品牌进行挑选，为小白楼区域商业业态做了很好的补充，但对比其他传统商圈来说，提振效果仍然较为乏力。

（2）天津国贸购物中心：凯德天津首个综合体项目

天津国际贸易中心的落成，不仅意味着本市首个由外资开发和运营管理的地标综合体诞生，同时还是商圈内首个国际潮流精品与天津地域特色完美融合的综合性购物中心。

动线设计灵活：凭借自身丰富的地铁商业运营经验，凯德在天津国贸购物中心的设计上，通过更科学的垂直动线以及横向导流，有效组织地铁出口人流通往商场的各个地方，注重地上、地下商业的互补经营，兼顾地铁客流“快速”的消费习惯。

数据显示，天津国贸购物中心与地铁一号线小白楼站连通后，客流大幅增加，日均客流量近3万人次。

餐饮带动零售：国贸购物中心着重将餐饮体验作为差异化竞争主打，并将餐饮与零售业态进行搭配。其中，与地块1号线小白楼站相连接的B1层主打快餐厅，主打“快捷丰富”的用餐及购物体验，直击小白楼区域商务人群的消费痛点。

在其他各层，天津国贸将特色餐饮与各层业态相结合，意图用餐饮带动零售消费，提升购物中心整体的体验感。

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5、解放路商圈：未来两年进一步巩固滨海新区霸主地位

该商圈处于天津自贸区中的核心，毗邻于家堡高铁站，近年来吸引了包括金融、贸易、科技、文化等重点项目的入驻。截至2017年二季度，商圈购物中心总存量达25万㎡，预计今年下半年还将带来20万㎡的增量。商圈内购物中心首层平均租金在212元/㎡/月左右。

新区纳入国家战略后，区域经济飞速发展，人气剧增，形成强大的市场需求，越来越多的开发商意识到该区域的商业价值。商圈内新型商业不多，天津宝龙国际购物中心算是开启了该商圈传统商业的升级换代，金元宝集团旗下项目也开始步入转型阶段。

下半年预计开业的天津塘沽万达广场和天津秀古商业广场，将进一步巩固商圈在滨海新区的商业霸主地位。

（1）品牌与业态构成

商圈内多为2008年以前开业的购物中心，前期引进的多为百货、休闲服饰、超市、电器卖场业态，新兴配套相对较少，新兴品牌占比相对较低。目前，体验业态正在逐步颠覆过去以百货业态为主的商业模式，未来新兴品牌进驻率及体验业态比例将进一步提高。

（2）天津塘沽万达广场

天津塘沽万达广场开业后，将汇集国内外300至500家知名主力业态、20多个次主力店及数百中小业态，其中包含标配的万达影城，以及星巴克、优衣库、苏宁等国内外多家一线、时尚品牌，填补滨海新区全业态一站式消费领域的空白，填补滨海文化旅游的空白。

另外，塘沽万达广场还独家配置了最前沿的室外天幕、“三维立体式”店面设计等，对商圈商业档次将是极大的提升。

三、天津10大新兴商圈商业发展解读

1、新兴商圈崛起势能直逼传统商圈

在传统商圈品质升级、更新换代之际，随着城市版图的不断扩张和楼市发展拉动，新兴商圈开始逐渐崭露头角。

据赢商大数据中心监测，截止2017年第二季度，新兴商圈未来2年3万㎡及以上的拟开业购物中心增量将近85万㎡，增量是传统商圈的2倍。不断后来居上的新兴商圈，开始出现与传统商圈分羹趋势，同时带来全新的商业模式，重新影响着天津商圈的商业发展格局。

2、天津新兴商圈商业发展潜力预判

依托商圈购物中心存量、购物中心增量、创新业态比例、体验业态比例、周边4平方公里房价均值、周边4平方公里近半年房价增幅等维度，对各项数据赋值加权，对比各新兴商圈未来的发展潜力。

综合各项数据来看，泰达开发区商圈未来发展潜力最大，津滨大道商圈紧跟其后，属第一梯队。泰达商圈随着新区人口、行政、商务能力的陆续导入，近年商圈商业人气持续走高，品牌及业态都有较好的发展空间。

赢商大数据中心是中国最大的商业地产与零售行业数据平台。专注于构建商业地产及零售行业云数据体系，是业内数据量最大、数据维度最全、数据时效性最强的行业数据云生态系统。

数据全貌：5000+购物中心数据；60 000+品牌数据；城市数据、商圈数据、商业空置率、商圈客流及消费者特征等数据；商业地产企业项目规划及运营数据等。

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市场监测/数据咨询：谢先生 13268045985

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