随着苏州商业地产市场存量大于增量的拐点到来，商业竞争愈发激烈，商场经营状况“两极分化”越发严重。非核心商圈购物中心乃至核心商圈非“头部”项目，有不少都出现了艰难维持甚至业绩严重下滑的情况。其中，一些新开购物中心甚至出现了大面积撤铺，开业即停业的尴尬局面。
苏州多家新开商场现大面积撤铺
据赢商网实地探访，苏州多家开业不足一年的购物中心，如赛格橙果生活广场等项目出现了大面积撤铺的现象。
其中，今年元旦正式开业的苏州赛格橙果生活广场，目前在营商户不足20家，空铺率约为80%。而去年12月22日开业的相城区某项目，开业至今已逾7个月，商场四楼仍未对外开放；对比一季度实地探访时在营商家73家，近日在营业的品牌商家锐减至52家，环比锐减近3成，而整个商场的空铺率约在四成左右。此外，阳光天地、丰隆汇等新开业商场的空铺率也接近20%。
（苏州赛格橙果生活广场）
通过对苏州多家新开商场经营现状的对比发现，这些出现大面积空铺的商场大多具有以下几个特点。
地处城市非核心商圈，消费能力较低
随着存量时代的来临，城市核心商圈大多处于饱和状态，近年来新开业商场大多扎堆新兴商圈或较为偏远的商圈。例如苏州赛格橙果生活广场和阳光天地分别位于新兴的常熟东南商圈、尹山湖商圈。
新兴商圈以及偏远商圈相较于核心位置的成熟商圈，在商圈辐射范围、商圈认可度、消费者购买能力、消费者消费习惯等方面都有较大差距，无法为商场提供充足的客流保障。
商圈内多家商场竞争激烈
而位于成熟商圈和核心商圈内大量撤铺的新开业商场，大多在激烈的商圈竞争中陷入了“举步维艰”或“全面败北”的局面。如元和商圈，商圈内共有5家已开业购物中心，且五家购物中心均定位于区域型商业，同质化严重，让商圈内的竞争越发激烈。丰隆汇所处的湖东商圈，情况也基本雷同。阳光天地附近也有尹山湖爱琴海购物公园与之竞争。
体量、品牌层级、建筑设计等自身原因
而在同商圈多个购物中心的竞争中，小体量的购物中心往往属于劣势方。如阳光天地体量8.5万㎡、丰隆汇体量6万㎡，这些购物中心体量相对较小，业态不如大体量购物中心丰富多元，业态组合后的抗压能力相对较差。
在自身缺乏竞争力的情况下，它们难以靠自身引入新兴业态和具有吸引力的品牌，长此以往只会形成一个恶性循环，经营状况越来越差。
除了品牌层级方面，部分购物中心则因其老旧的物业和混乱的品牌业态组合，无法给消费者带来舒适的购物体验。如赛格橙果生活广场购物中心+专业卖场的业态组合，难以给消费者带来沉浸式消费的愉悦购物体验。
此外，从营销层面上来看，赛格橙果生活广场等商场除节假日促销活动以外，鲜少具有特色的营销活动，难以调动消费者热情，发挥购物中心文化、社交、休闲等多重属性。
结语：近年来大量地产商的圈地运动和片面追求规模化导致购物中心无序开发，很多项目开业即停业，整个行业都面临着开业容易经营难、开业后迅速滑坡或者格局变化导致经营下滑的情况数不胜数。除了上文中提到的新开业购物中心，部分开业多年的购物中心也面临着同样的状况，如苏州长江路上的石路国际二期、香格里拉的阳光百货、园区的尼盛尚品汇、环球188、观前街的大洋百货、长江湾商业广场等。此外，仍在营的购物中心也基本都面临艰难持平乃至严重下滑的境况，未来市场竞争日益加剧。随着存量时代的全面来临，如何在保证商场高出租率的同时，为消费者带来别样的购物体验，成为决定一个项目生死存亡的核心关键。
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