万科2019中期业绩会现场直击：祝九胜谈“万村计划” 与万科争当好学生

　　　8月21日，万科企业股份有限公司在深圳大梅沙万科中心举办2019年中期业绩发布会。出席本次业绩发布会的有首席执行官兼总裁祝九胜、董秘朱旭、执行副总裁兼财务负责人王文金、首席运营官张旭。令人意外的是，万科董事会主席郁亮再次缺席此次业绩发布会，引发多方猜测。而在此之前，郁亮亦曾两度缺席万科业绩发布会，分别是2016年8月与2018年8月。

　　在如今行业充满各种挑战和不确定性的背景下，万科却依然取得不错的业绩。据其20日晚间披露的财报显示，2019年上半年万科实现营业收入1393.2亿元，同比增长31.5%；实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元，同比增长29.8%；每股基本盈利1.06 元，同比增长 28.8%；全面摊薄的净资产收益率为7.35%，较 2018 年同期增加0.59 个百分点。

　　万科以城乡建设与生活服务商为战略定位，主营业务包括房地产开发和物业服务，同时积极拓展与生活服务相关的其它业务。

　　据万科副总裁、董事会秘书朱旭在业绩汇报环节表示，上半年，万科房地产开发业务实现销售面积2150.1万平方米，销售金额3340亿元，同比分别上升5.6%和9.6%，在41个城市的开发业务销售金额位列当地前三。万科位列第一的城市为18个，位列第二的城市为16个，第三的城市7个。此外，万科开发业务销售的产品主要聚焦普通人的自住需求。

万科副总裁、董事会秘书朱旭

　　7 月底，中央政治局会议强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制。基于此，万科方面表示，下半年整体经济仍将面临诸多风险和挑战，行业调控预计仍将保持连续性和稳定性。融资方面，随着金融监管持续收紧，房企融资将面临一定压力。

　　对于下半年工作，朱旭在汇报环节最后指出，在公司战略层面，下半年万科会继续聚焦主航道，巩固提升基本盘；对于市场从五个方面着手：一、积极销售，积极回款，保持行业较高的回款率，确保现金流安全；二、加快长期库存去化速度，确保现金回流；三、努力提升经营性业务表现，物流商业长租公寓等相关业务；四、提高资金使用效率；五、实施清产核资；客户层面，本集团将严守安全和质量底线；打造客户愿意买单的好产品和好服务； 在事业合伙人机制方面，下半年将继续推动组织重建和事人匹配。

　　而业绩汇报环节之后的媒体问答环节，每年都金句频出、干货不断，一向也是各大行业媒体关注的焦点。赢商网整理了本次业绩会现场焦点问题：

　　1、关于《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》的看法：万科不敢预测政策 会密切关注与积极配合

　　对于深圳建设中国特色社会主义先行示范区对房地产业所持看法，万科总裁祝九胜表示，万科作为从深圳成长起来的企业，对《意见》高度关注，但万科不敢预测政策，会密切跟踪变化，例如从土地市场供应到房地产市场的变化，从企业层面而言，万科也将密切关注与积极配合，对于自身而言，作为市民，自己也将积极参与其中，为深圳进一步提升城市竞争力做出贡献。

万科首席执行官兼总裁祝九胜

　　2、关于房企融资收紧的看法：万科将顺势而为争当好学生 未来会根据货币市场变化调整债务结构

　　祝九胜表示，当学生就得答好题，做企业就得适应环境，用万科的工作原则是敬畏市场，顺势而为，因势而变。而对于面对近期的货币市场特别是信贷市场的变化，祝九胜认为，如果土地市场和房产市场受货币市场的波动影响而出现价格大起大落，或是行业过度金融化和工具化，都会对行业的长期健康发展带来负面效应。但对资金比较好、稳健经营的企业来说，适应难度可能不那么大。万科始终坚持比较稳健的策略，根据货币市场的变化来调整经营节奏，持续控制好负债率及保持好信用评级。最后祝九胜用一句话总结道：“有一句话叫好学生喜欢难题目，对万科来说争当好学生，答好难题目。”

　　3、关于半年报中其他业务营收同比下降的原因：万科其他业务收入下降是短期波动 不作为有效考量

　　万科2019年半年报显示，除房地产开发与物业服务之外，其他业务营收10.5亿元，同比下降了11.3%。对此，万科执行副总裁兼财务负责人王文金回应称，万科其他业务收入指的是万科收取联营公司的管理费、运营支持费和代收的费用以及其他的收入，并不是物业、物流、租赁等拓展业务收入。而管理费、运营支持费等本身具有一定的波动性，但是这个波动是短期的波动，不会将它作为有效的考量范围。

　　4、万科前7月销售、土储增长放缓的原因及2019年的经营计划：“每天都是卖楼的好日子”坚持积极销售、积极回款

　　对于万科前7月销售、土储增长放缓的原因，张旭表示，万科多年来都是动态计划数字目标和计划，每个季度调整一次。张旭进一步解释道，万科将“每天都是卖楼的好日子”当成经营策略，坚持积极销售、积极回款、做好长期库存的去化和存量资源的梳理，此外，万科也没有固定的拿地计划，拿地策略集中在如长三角、珠三角、大湾区等核心都市圈，集中在有人口流入、有基础设施、有产业基础的地方。上半年的开工面积比去年略少的问题，张旭进一步解释道，全年的开工面积是根据去年拿地的数量决定，今年会继续保持稳定的发展。

　　5、关于冷链业务的优势和运营计划：万科希望能够布局所有一二线城市冷链业务

　　今年7月30日中央政治局工作会议把城乡冷链基础设施列为补短板的工作之一。当有媒体提问到万科布局冷链业务的优势和运营计划时，张旭回答道，万科开始做冷链的初心是美好生活当中的食品安全。去年收购太古的冷链库后，业绩发展还不错，出租率也在提升，同时通过客户服务特别是服务头部客户，比如百盛里的必胜客、肯德基等拓展客户；然而中国冷链业务才刚刚开始发展，如今又有政策的支持，万科布局冷链业务拥有先发优势，加上太古优秀的理念和制度团队，万科希望能够布局所有一二线城市，为每一个城市提供冷链基础设施的服务，保障食品安全。

　　6、关于上半年财务费用增加的问题：万科未来会继续提升资金管理效益

　　根据财报显示，今年上半年万科财务费用32亿元，与去年同期相比同比增加了38%，财报显示为增加的原因是利息支出增加。

　　当问到上半年财务费用增加的原因时，王文金回应道，财务费用上升主要有两个原因：一是今年上半年万科融资成本有上升；二是今年上半年的承债总量高于去年同期；同时王文金也表示，今年万科启用租赁会计准则，把使用权资产贴现产生了5亿左右的财务费用。实际上，今年上半年有息负债从2600亿降到2250亿，下降了350亿，净负债率保持行业低位，未来依然会继续提升资金管理效益，尽量降低财务费用。

万科执行副总裁兼财务负责人王文金

　　7、关于“万村计划”开展遇到难题：会尊重并平衡各利益主体诉求坚持把业务做下去

　　此前，万科发布2019年半年报，报告显示，万科为拓展资源获取渠道，集团在局部城市开展万村项目探索，截至报告期末，万村项目改造完工的房间数约2.4万间。部分项目由于开展难度高于预期，集团基于自身的经营安排进行了相应调整。

　　祝九胜坦言道，万科实行“万村计划”的初心是想通过政府的支持，改善城中村居民和租户的居住条件。但是万科进入城中村后在实施的过程中也确实遇到了难题，主要涉及到的主体与历史上的问题包括报建、消防、村民利益等。他表示，万科会永远牢记自己做事情的初心，克服当中的困难，尊重各利益主体的诉求，作为主航道业务，万科就会长期坚持做下去。

　　8、关于万科与平安合作拿地以及分工问题：险资与地产二者有天然的联系未来将会开展更广泛的合作

　　对于万科与平安合作拿地以及分工问题，祝九胜表示，万科和平安都是深圳本地成长起来的企业，平安的体系比较大，依据万科做企业多年的经验，首先要把自己的事情做好的标准就是要数一数二，这样就会有企业主动来探讨合作和提供支持。他认为，险资跟地产二者有天然的联系，一个属于货币市场，一个属于土地市场和房产市场，用合适的机制能够关联和流转。

　　但祝九胜指出，要防范的是把房地产过度的金融化，过度的杠杆化，最终要回归到住宅市场，租赁市场，客户的感受怎么样。

　　张旭在最后补充道，万科与平安包括平安的银行、证券、不动产、保险等领域有着广泛合作。不同的资金会有不同的配置方向，未来还会加强深入更广泛的合作。

万科首席运营官张旭

　　9、关于养老业务发展的阶段：处于第三次创业阶段 构筑万科第二条增长曲线

　　近年来，万科在巩固核心业务优势的基础上，也在积极开展商业开发和运营、物流仓储服务、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等拓展业务。关于目前万科的养老业务发展处于什么阶段，祝九胜回应称，一个企业的发展阶段有传统的生命周期曲线的衡量，个人觉得如今万科处于第三次创业的阶段，万科35年前做了第一次创业，20多年前聚焦于住宅开发是第二次创业，如今第三次创业是继续围绕城市发展、围绕客户的需求，构筑其第二条增长曲线，这不是静态的阶段。

　　10、关于旧改布局和货值的问题：万科要向优秀企业学习城市更新的能力

　　在如今深圳新增土地供应少、土地市场较为饱和的情况下，进行城市更新是获取新增土地供应的主要来源之一。祝九胜表示，万科也在做城市更新布局，其方式是连接各方盟友一起去做，万科要向优秀企业学习城市更新的能力，而在格局上会有自己的想法。

　　王文金进一步补充回答，关于旧改，万科一向是披露面积，没有公布同等对应的货值，主要是因为货值是面向未来的计算。

　　11、关于创新业务未来的发展问题：创新业务会坚定不移地做下去 要适应时代、市场、客户的需求

　　祝九胜答道，万科不动产行业一开始做科技的时候常提到“科技赋能”，万科科技业务不需要大肆的宣传和讲，简单的说一个数据，我们的科技人员是千为单位的，物业科技人员是以万为单位的。万科也没有能力宣称自己是一家不动产科技公司，但是这个方向是万科所追求的。

　　此外，祝九胜强调，创新业务会坚定不移的做下去，只是做的方式要更节约一点，更合理一点，要更能够适应时代和市场、客户需求的变化。

　　12、关于万科事人匹配制问题：多给予万科一些包容和关爱

　　祝九胜回应道，一年前万科提了四项重点工作，即战略检讨、业务梳理、组织重建、事人匹配，万科想要成为事人最匹配的企业，基于市场发生了变化，人员素质、要求和能力的要求也发生了变化。单靠内部的培训和改造人员能够赶上市场和客户的变化显然比较勉强。

　　如果真正对市场敬畏和对客户负责任监督来看，万科会通过能力拼图、人才地图和大江大海，把合适的人配到合适的事情上来，也请大家多给我们一点包容和关爱，企业到一定阶段的时候会有那个阶段需要解决的问题，万科做每件事情会不会偏离初心。

　　（以上部分图片来源于万科）