万科，第三次创业

　　此前，郁亮说，万科想安静做好农民；今日，祝九胜笑言，万科要争当好学生，答好难题目。

　　从好农民到好学生，过了两年。此间，中国地产圈、融资圈，起起伏伏，稳中下行，万科带头喊出了房企们“活下去”的心声，却一直活得稳健。

　　从2019半年报看，万科守住贯彻2018年年报提及的“基本盘”。

　　· 上半年实现营收1393.2亿元，同比增长31%；

　　· 归母净利润118.4亿元，同比增长30%；

　　· 净利率13.8%，较2018年底下降2.8个百分点。

　　住宅业务上，上半年万科销售金额3340.0亿元，同比增9.6%，位列第二；但销售面积（2150万平米）>开工面积（1953万平米）>拿地面积（1373万平米），推盘、拿地市场，均在收缩。

　　但当住宅业务不再是唯一看点后，外界把越来越多的眼光投向了房企们多元业务。可即便是“三次创业”的万科，当下亦无法交出一张靓丽成绩单，有的只是些硬核数据。

　　截至6月30日，长租公寓业务覆盖35城，累计开业8.2万间，74%位于北京等14个核心城市，开业半年及以上的成熟期项目平均出租率为91%。此外，万科管理商业项目总建筑面积超过1350万平米。

　　如何走过这些创业初期的弯路，郁亮和万科还在摸索中。

  01  

玩金融有风险

“好学生”万科控负债

　　2019中报显示，万科的净负债率为35.04%，其中，有息负债2253.2亿元，较年初减少358.9亿元，占总资产的比例为14.3%。有息负债中：

　　· 短期借款和一年内到期的有息负债合计人民币666.5亿元，占比为29.6%；

　　· 一年以上有息负债人民币1586.7亿元，占比为70.4%。

　　
备注：真实负债率为扣除预售账款的资产负债率     资料来源：公司公告

　　
资料来源：公司公告

　　纵观过去几年数据可知，万科的负债率呈逐步上升趋势，但仍算稳健。当下的它，面对的却是一个不容乐观的融资环境。

　　同策资管数据显示，今年5月以来，40家房企融资总额仅367.99亿元，不足今年3月份融资总额四成。

　　信托违规投资房产业务遭银监会点名后，信托资金能否继续成为房企的重要融资来源存在极大不确定性。

　　另一方面，今年5月份以来，房企企业债的发行亦陷入冷静期。据同策资管数据，5月份房企公司债规模环比下降79.74%至95.85亿元，其占当月总融资额的比例也降至26.05%。

　　虽说，今年年初出现了一个房企密集发债高潮期，但这并不是所谓的大幅度回暖，恰恰相反，是借新还旧，捉襟见肘。

　　考虑回售后，2019年房地产债偿还压力为4年内最大。其中，第三季度房地产债到期压力达到最大值。金融“缩表”，行业低谷中将有80%以上的企业面临再融资风险。

　　对这点，万科似乎有个理性判断。今日业绩会上，首席执行官、总裁祝九胜，一番言论如下：

　　“如果我们的行业过多的金融化、工具化，会对行业的长期健康发展带来很多负面的效应。这次新的市场的变化，对这个行业会有一些影响，但对于资信比较好的企业来说，实际上的影响可能没那么大。”

　　这段话，划重点就是：一、金融化、工具化要适度，过而不及；二、万科是优等生，资信好，不用太担心。

　　可自信如万科，亦不能无视金融“缩表”带来的冲击，必须做出反应。做调整，控负债，这是祝九胜给出的两大对策。

　　调整的依据，则是“关注货币市场、客户市场和土地市场的变化和关联关系”。他说，“好学生喜欢难题目，万科争当好学生。”

  02  

第三次创业

　　新业务收入贡献不到10%

　　于万科而言，波动的融资市场中不失控，是其“第三次创业”的稳定器。毕竟，创业即意味着大把大把花钱。

　　按祝九胜说法，35年前万科第一次创业，20年前聚焦住宅可看作是二次创业，现在它进入了“第三次创业”。

　　“围绕城市发展、围绕客户的需求，构筑我们的第二条增长曲线，这不是静态的阶段。”

　　卖楼，依旧是重中之重的生意。“每天都是卖楼的好日子，拿地是根据收了多少钱回来才去拿，三四五线城市不会进。”

　　
资料来源：公司公告

　　楼好卖，并不是全部。万科要构筑的第二增长曲线，靠的是物业、租赁住宅、商业、物流。但如祝九胜所言，这不是个静态过程，故事情节走着变着。

　　“万村计划”是万科租赁住宅业务模式之一，瞄准的是深圳城中村建筑群体。这里，占据深圳约20%的土地面积，住着超1000万人口。

　　计划方案是，以“城中村综合整治+引进物业管理+城市化商业运营”的模式，精细改造这个建筑群。

　　这是一个野心勃勃的商业计划，充满想象力，连王石都亲自为其站过台，“我们期待在未来万村复兴能成为深圳持续辉煌的基石。”

　　激昂犹在耳边，可“万村计划”却被叫停了，“有些房子没有报建手续，有些有消防问题，是握手楼”。曾经的勃勃野心，蒙上了灰调，自然成了追问的话题。

　　今日问及此，祝九胜坦言称，万科进入长租这个市场以后，经营上是有压力的，不发挥集中优势压力就会更大。而它此前已明确表态过：长租公寓现在看起来要赚钱很难。

　　暂停，并不意味着“不做”，而是有节制地做，毕竟“居者有其屋是很大的计划”。

　　“每个城市都应该有建筑公寓的能力，市场不足够成熟的时候，我可以维持一个点，两个店，很少量的单店，作为能力拼图当中的一个能力，其中运营的能力可能建造在公寓上。”

　　主航道上的另一重头戏，是物流。

　　2014年，郁亮和张旭一行人去美国考察，向美国华平投资集团的负责人询问：中国还有什么事业未来会蓬勃发展，而美国已经经历过了？华平负责人的答案是物流，并透露已在布局。不久后，万科宣布进军物流。

　　今年8月初媒体会上，万科首席运营官张旭透露，目前万科已经跻身同行业第二规模，冷链物流业务累计入驻19城，覆盖一二线及内陆核心城市。

　　
数据来源：中商产业研究院

　　土地政策收紧背景下，通过物流地产的模式迅速拿到土地资源，对地产商来说，也是一个不错的选择。

　　抛开战略意义，高标物流仓储设施的收益率也明显高于其他商业类地产，目前中国一线城市物流地产收益率在6.5%-7%，而写字楼及购物中心的收益率只有4%-5.5%。

　　和长租公寓业务一样，物流带来的业绩贡献是个非公开数。而发布会上，万科只给出了个概数，“新业务（除住宅及物业外）的管理面积增长，出租率显著增加。”

　　例如，公寓增加了2万多间，产办面积增加了100多万平方米，物流面积增加了50多万平方米。

　　“这些收入统计在主营业务收入里，没有做分项披露，因为没有达到披露标准，披露标准是要占公司主营业务收入或主营业务利润10%以上。”

　　此刻，耳边响起的祝九胜的话，“我们很惭愧，此刻还不理想，我们在努力……”

　　以下为万科企业股份有限公司2019年中期业绩发布会现场问答实录：

　　（祝九胜：万科总裁、首席执行官，张旭：执行副总裁、首席运营官，王文金：执行副总裁、财务负责人）

　　现场提问：8月18日，中央出台了《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，请问公司对这个《意见》有什么看法？万科未来会怎么做？

　　祝九胜：作为从深圳成长起来的企业，万科对《意见》保持高度关注与积极配合，例如从土地市场供应到房地产市场变化；而作为市民，我也将积极参与其中，为深圳进一步提升城市竞争力做出贡献；相信在大湾区协同方面，深圳会起到应有的作用。

　　现场提问：近期包括央行、银保监会、信托、海外发债、国内信用债等都收紧了对房企融资的政策，万科怎样看待现在的金融政策？

　　祝九胜：我个人感受是，当学生就得答好题，做企业就得适应环境。万科的工作原则是敬畏市场，顺势而为，因势而变。我们作为一个不动产参与者，认为市场应是相互传递的，货币市场的变化会传导到最终端的客户市场。

　　而面对近期的货币市场，特别是信贷市场的变化，从我们以往的实践经验来看，如果土地市场和房产市场受货币市场的波动影响而出现价格大起大落，或是行业过度金融化和工具化，都会对行业的长期健康发展带来负面效应，但对资金比较好、稳健经营的企业来说，适应难度小很多。

　　万科始终坚持比较稳健的策略，根据货币市场的变化来调整经营节奏，持续控制好负债率及保持好信用评级，并关注货币市场的变化跟资本市场、客户市场、土地市场、房产市场的相互关联关系，争取综合运营出一个相对好的结果。有一句话叫好学生喜欢难题目，对万科来说要争当好学生，答好难题目。

　　现场提问：2019年半年报中，房地产和物业之外的其他业务营收只有10.5亿元，且同比下降了11.3%，这里面其他业务指的是哪些？同比下滑的原因又是什么？

　　王文金：万科其他业务收入指的是万科收取联营公司的管理费、运营支持费和代收的费用以及其他收入，并不是物业、物流、租赁等拓展业务收入。而管理费、运营支持费等本身具有一定的波动性，但是这个波动是短期波动，我们也不会将它作为有效的考量范围。

　　现场提问：前7个月万科合同销售增长放缓，拿地强度也有所下降，但土储也会影响到开工、竣工，在调控政策连续稳定的背景下，从销售、拿地、回款、开工、竣工等方面来看，万科2019年的经营计划是什么？

　　张旭：我们多年来都是动态计划，数字目标和计划每个季度调整一次。万科将“每天都是卖楼的好日子”当成经营策略，坚持积极销售、积极回款、做好长期库存的去化和存量资源的梳理。

　　另外，万科也没有固定的拿地计划，拿地策略集中在如长三角、珠三角、大湾区等核心都市圈，集中在有人口流入、有基础设施、有产业基础的地方。上半年的开工面积比去年略少的问题，全年的开工面积是根据去年拿地的数量决定，今年会继续保持稳定的发展。

　　现场提问：万科2019年半年报显示，万村项目改造完工的房间数约2.4万间，但是报告中也提到开展难度高于预期，具体是什么难度？经营会怎么调整？万科认为怎么做才能对城中村的青年人形成吸引力，更好地服务城中村的青年？

　　祝九胜：万科实行“万村计划”的初心是想通过政府支持，改善城中村居民和租户的居住条件。但是我们进入城中村后，在实施过程中确实遇到了难题，主要是涉及到的主体与历史上的问题，包括报建、消防、村民利益等问题，我们也是本着实事求是，尊重原有业主、原有村民的利益，反复协商。万科也会永远牢记自己做事情的初心，克服当中的困难，尊重各利益主体的诉求，做好平衡，继续将这项业务坚持做下去。

　　现场提问：近年来不断传出保险企业和房地产企业的合作消息，今年万科和平安的合作也在进行，公司怎么看待房地产企业和保险企合作的契合点？万科和平安合作拿地后期怎么分工？在今年融资收紧的背景下，会跟险资有更进一步的合作吗？

　　祝九胜：我们和平安都是深圳本地成长起来的企业，平安的体系比较大，依据我们做企业多年的经验，首先要把自己的事情做好，做好的标准就是要数一数二，这样就会有主动来探讨合作和提供支持。展望险资怎么跟地产合作，二者有天然的联系，一个属于货币市场，一个属于土地市场和房产市场，用合适的机制能够关联和流转。不过要防范的是，把房地产过度金融化与杠杆化，最终还要回归到住宅市场与租赁市场。

　　张旭：万科与平安包括平安的银行、证券、不动产、保险等领域有着广泛合作。不同的资金会有不同的配置方向，我们未来还会深入开展更广泛的合作。

　　现场提问：公司现在旧改的权益面积是300多万平米，对应的货值是多少？对比恒大、佳兆业这些企业，公司在旧改方面的布局是不是相对少一点？？

　　祝九胜：面积转换为货值不太好算，因为不同阶段估值的方法和原则是不太一样的。在一个城市发展到一定阶段，城市更新是形成新增土地供应的主要来源。万科也在做城市更新布局，采用的方式是连接各方盟友一起去做，我们要向优秀企业学习城市更新的能力，而在格局上会有自己的想法。

　　王文金：关于旧改，万科一向是披露面积，没有公布同等对应的货值，主要是因为货值是面向未来的计算，旧改的话不方便计算货值。

　　现场提问：万科房地产开发系统人数半年减少了近600人，减少的员工主要是哪些职能部门？请问未来几年还会继续减人吗？

　　祝九胜：一年前万科提了四项重点工作，即战略检讨、业务梳理、组织重建、事人匹配，万科想要成为事人最匹配的企业，基于市场发生的变化，人员素质和能力要求也发生了变化。实事求是地说，靠内部培训和改造，让他能够迅速赶上市场和客户的变化，这个显得有点勉强。如果真正从对市场敬畏和对客户负责任监督来看，万科会通过能力拼图、人才地图和大江大海，把合适的人配到合适的事情上来，也请大家多给我们一点包容和关爱，企业到一定阶段，会有那个阶段需要解决的问题，万科做每件事情都不会偏离初心。