旧改标杆！保利商业助力琶洲打造“泛商业生态圈”

　　前言：

　　近年来，随着我国社会服务业活力的逐步释放，以及社会消费品零售总额连年保持涨势，由此带来的商业发展空间巨大，也为商业地产的扩张奠定了良好需求基础。而在消费升级、业态迭代速度加快的背景下，商业地产开发商只有通过精准把握商业业态更替规律，应对不断产生的新的消费需求，更多的以品质生活体验消费类为核心，打造引领时代潮流的创新性产品，才能从竞争激烈的市场中赢得更好的发展机会。

　　一、顺应大势，保利商业构筑“琶洲泛商业生态圈”

　　2008年，在广东省委、省政府关于“三旧”改造的统一部署下，广州市对旧城镇、旧厂房、旧村庄的改造迎来了一个高潮。而位于琶洲岛中部珠江南岸的琶洲村因城市发展规划需要也迎来了改造机会，保利发展获得了琶洲村旧改的资格，2010年3月，琶洲村启动了整村改造。

　　根据广州市政府的城市规划，保利发展确定了拓展琶洲商区战略布局，交由保利商业地产投资管理有限公司构建时尚年轻的商业社区。秉持保利发展“和者筑善”以及保利商业“多元美好城市生活”两大理念，保利商业在琶洲商区融合创新与本土情怀，建立舒适的居住环境和高效的商务氛围。

　　经过近十年的磨砺与发展，保利在琶洲不仅打造了国际会展中心，还通过商务写字楼（保利天幕广场、保利国际广场、保利叁悦、保利MO、保利中悦广场）、酒店（保利洲际酒店、悦雅酒店）、公寓（N+万胜围青年社区、瑜璟阁天悦服务公寓、N+中悦服务公寓）、商业配套（若比邻社区商业中心、保利天悦国际风情商业街、广州保利广场（开业时间:2018-12、已签约177个品牌））等带来一系列“商业集群”。其中保利广场是保利商业在介入后仅花9个月时间便顺利完成改造、招商等工作，并于2018年底顺利开业，缔造了超越行业标准的保利速度。同时随着保利广场的开业亮相，不仅填补了琶洲生态圈内商业的空白，更为保利商业构筑“琶洲泛商业生态圈”提供了关键拼图。

　　图：琶洲改造效果示意图

　　二、“保利广场”横空出世，打造全业态一站式购物中心

　　2018年12月30日，位于广州琶洲的保利广场盛大开业。琶洲保利广场是保利商业在海珠琶洲板块打造的商业标杆项目，通过8.3万㎡的体量，以及“城市趣活中心”的主题定位，打造琶洲商圈首座全业态一站式购物中心，完美的填补了保利琶洲生态圈内商业业态的空白。

　　· 从介入改造到正式开业，保利商业“9个月速度”缔造行业奇迹

　　保利广场前身为琶洲旧改项目，保利商业在介入后仅花9个月时间便以98%招商率、95%开业率交出了一份完美的成绩单，开业当天实现了高达30万的客流量。

图：保利广场盛大开业图片

　　业态方面，保利广场涵盖品质潮流、美食社交、亲子体验、娱乐配套等全业态，覆盖消费者的方方面面，给广州保利广场带来超150家品牌矩阵。

　　随着全业态的铺开，广州保利广场也确立了以“影院+新零售+儿童+娱乐”为核心业态组合，围绕主力店（38%）、次主力店（8%）、餐饮（22%）、零售（18%）、体验配套（6%）、儿童（8%）的比例，同时注重商业创新，给消费者带来全新好玩的品质生活。

　　项目还通过不同的楼层规划相应的主题业态规划，自下而上包括：精致生活、悦享品味、潮流新热点、童趣乐园、缤纷娱乐、美食荟萃、格调·生活。并且每一层不同业态的组合搭配，突显多元化，提升层次感。

　　· 日均客流量稳居海珠区第一，百度搜索及人气排名均位于同区域前列

　　保利广场自2018年12月30日正式开业以来，各项行业指标均获得较大的突破，无论是百度搜索量、客流量、还是人气排名，以及门店业绩，均位居前列。

　　从百度搜索量来看，保利广场开业半年来的搜索量达到488万次，成为2018年广州新开业商业项目中，搜索量排名第一位。

图：2018年广州新开商业项目百度搜索量排名

　　从项目客流量来看，保利广场日均客流达6.8万人次，日均客流量领跑海珠区,且开业半年来保利广场的客流量均能保持超过10%月均增长率。

　　从大众点评的综合排名及人气排名来看，项目5km范围内保利广场大众点评的综合排名及人气排名均位于第一。

　　开业半年以来，保利广场频频获行业及媒体奖项，包括有第十四届中国商业地产节——2018-2019年“年度城市商业新地标”奖；潮生活2019年“餐饮+新营销战略领袖峰会”——“年度最佳人气购物中心”奖；赢商网大数据中心——“2018年度品牌商关注新开业购物中心TOP100”；广东广播电视台珠江频道——“年度最佳合作伙伴”。

　　· 品牌持续升级，进一步优化经营模式

　　保利广场在开业初期就贯彻“全业态+首店+网红”的品牌引入理念，涵盖零售、餐饮、儿童、娱乐、生活等全业态品牌，同时在引入的超150个品牌里，全国首开门店就有乐拍拍运动乐园、海龙阁酒家、今潮、喳喳煲、金爆拉面等；首进广州的品牌就有京东旗下7FRESH美食生鲜超市、蔻匙、伽晞汇、澳佳利航空餐厅乐等；同时首进海珠区的品牌有CGV影城、伊丽汇、FIGHTBOX、辫豆HABA馆、岭南真味、有米坊等。

　　网红店引入方面包括有广州首家京东7FRESH大型生鲜主题新零售超市；韩国CGV超大沉浸式旗舰影院；奈雪的茶、喜茶、客语、一溪月等休闲餐饮美食；奥飞主题IP乐园、乐拍拍运动乐园等儿童亲子及教育品牌。

　　在经过半年的运营后，保利广场根据品牌升级战略进行调整，在坚持“全业态+首店+网红”的品牌引入模式的基础上，对场内剩余店铺进行升级调整，引进新华书店旗下的“四阅”书店，结合原有的乐拍拍运动乐园、京东7FRESH超市，奥飞乐园，CGV影院，打造商圈区域的品牌唯一性。

　　同时对商场负一层隧道商业街进行品牌升级，引进“鲍师傅”、“吉姆大师傅”等人气品牌，激活地铁连接通道的活性，成为人气引擎的网红街。进一步布局亲子业态，引进亲子类品牌，包括餐饮“月悦餐厅”，零售品牌“三木比迪”，“小象Q比”等。

　　· 合理利用空间布局，开拓用户路线习惯

　　作为地铁上盖的购物中心，保利广场在交通区位优势十分明显，不仅位于地铁4号线及8号线交汇处的万胜围地铁站，且项目负一层与地铁站直接连通，可吸引海珠区、番禺区、天河区等周边区域消费客群。同时保利广场利用地铁的通达性，将琶洲泛商业生态圈内的各商业集群实现互联共通，将写字楼、酒店、公寓、住宅中的客流量转化为购物中心的消费客流量。

　　同时，项目在开业不久后，开启了购物广场3号门及负一地下通道门，使得居住在周边的上班人群可通过3号门通往附近写字楼，或转乘地铁，不仅增加了通行的便利性，而且还有效的带动了商场内的客流量。无论是中午的办公就餐，还是下班后的休闲购物，使得该部分消费群体，形成路线上的行走习惯，增加客流回潮。

　　· IP赋能丰富体验式场景，打造城市趣味生活新地标

　　随着消费需求的不断升级，消费者获得感阈值也在不断提高，而保利广场在体验式场景上，能够精准把握市场主流方向，通过差异化定位，打造独具特色的IP形象，以及创新的场景搭建、缤纷多彩的主题活动，不断营造丰富的空间情景体验。

　　保利广场开业以来，已通过“PP猪主题屋”、声光电艺术展、“黑科技”互动墙等艺术联展丰富了广场的体验式场景，更打造了创新业态空间如10米层高特色空间、儿童主题乐园等，不仅在用人性化、主题化、体验化的场景，与消费者建立感情连接，打造有温度的都市生活空间，重塑区域体验感，创造优美视觉效果。消费者在休闲娱乐、观景社交的同时，也更愿意为这些精神需求而买单。

　　同时，保利广场在营销活动推广中，还会结合异业资源进行整合输出、与场内商户进行品牌联动；针对学生群体、青年一族进行走秀、音乐等娱乐活动的表演；以及针对家庭客群进行商户联动的亲子DIY活动;针对中高端人群的品质活动（如粤语博物馆）等。

　　三、保利洲际酒店、悦雅酒店落子琶洲，打造中高端商旅需求

　　2018年1月29日，坐拥珠江一线美景优越地理位置，配备尖端完善的服务设施，保利酒店第十二个酒店项目——广州保利洲际酒店盛大开业。

　　2019年6月6日，保利全新自主酒店品牌——“悦雅”正式推出，首家保利“悦雅”酒店隆重开业。保利悦雅酒店位于琶洲会展商区中心地带，交通便利，坐拥珠江一线美景，开业第一周入住率即达到90%。

　　· 差异化市场定位，满足中高端商旅需求

　　洲际酒店作为世界上最大的奢华酒店品牌，自成立70多年来，不断开拓全新旅行目的地，足迹遍布全球每个角落。而保利洲际酒店作为广州第一家洲际酒店，坐落于琶洲阅江中路，与保利天幕广场毗邻而建，以地标之姿成为门面担当的“琶洲之眼”。酒店拥有350间设计典雅的客房，42间套房及1间总统套房，临江设计，视野开阔，将一线珠江美景尽收眼底。同时酒店配有面积达1800平方米的宴会厅，以及数十间68至200平方米不等的多功能会议室，打造各类宴会会议。

　　保利悦雅酒店是保利酒店专为中高端商务人群打造的新锐品牌，是继林芝保利雅途、云浮雅途、三亚保利诺雅、湄洲岛郡雅等多个自主酒店项目成功落地之后，开拓的又一全新自主品牌酒店。作为保利酒店自主四星级品牌，“悦雅”致力于为繁忙的都市商旅精英创设平衡工作与生活的舒适居停空间。酒店共拥有210间客房，约90%客房坐拥一线江景，酒店以简约时尚的设计融入了广州文化的艺术装饰，为中高端商务旅客提供自由交流空间和独立自主的个人空间。

　　琶洲作为广州国际会展中心及商务办公聚集地，随着商旅活动日趋活跃，商务人士汇聚， 琶洲商圈对中高端酒店的需求也日益增多，而保利洲际酒店及保利悦雅酒店的推出，也正是符合当前市场对中高端酒店的需求，同时也完善了“琶洲泛商业生态圈”的业态组合。

　　· 全链条自主品牌开发，为城市注入美好生活方式

　　保利酒店精准构筑自主酒店品牌矩阵，同时注重发挥品牌的“差异化”、“集群化”战略优势。保利洲际、保利悦雅自主品牌酒店的布局填补了琶洲国际会展板块里面中高端品牌酒店的空白，满足了琶洲周边中高端商旅需求。

　　广州保利悦雅酒店由保利酒店管理公司自主完成品牌开发、筹建、运营，从“设计–建设–运营”全链条打造 “多元美好城市生活方式”，为“琶洲泛商业生态圈”提供商务住宿配套升级，打造实现美好生活的跨越式发展。

　　四、商务写字楼集群：满足琶洲商务区不同企业需求

　　目前，随着琶洲商圈的交通便利性大大提高以及周边配套设施的逐步完善，琶洲商圈的区位优势逐渐凸显，且从甲级写字楼数量及租金水平来看，琶洲已然成为广州第二大商务CBD。而保利在琶洲商圈便打造了集保利国际广场、保利叁悦广场、保利MO、保利天幕广场、保利中悦广场等商务写字楼集群，满足琶洲商务区内不同企业需求。

　　保利叁悦广场

　　保利叁悦广场位于琶洲地标天幕广场旁，占地面积5.28万平方米，由A、B、C三栋甲级写字楼呈“品”字形120°围合而建。其中A、B塔共22层，高达100米左右，C塔共18层，高达85米左右，中间打造了一个逾3000㎡的下沉式商业广场，其拥有的110-1727㎡灵动组合商务空间，足以满足多重商用物业的需求。

　　保利天幕广场

　　保利天幕广场位于琶洲经济圈核心地理位置，是琶洲商圈唯一临江超300米地标级项目，是区域内唯一超甲级写字楼。且由保利集团全部自持，只租不售，项目更有270°一线开阔江景、三大公园环绕、低密度生态景观资源优势。项目总楼层数为60层，高达311米，被形象称为“琶洲之眼”。项目标准层面积约为2300-2500㎡，在租户选择上尤其注重世界500强、中国500强企业量级的客户的引进，同时也面向新兴金融、互联网科技企业的客户的招租。

　　保利中悦广场

　　保利中悦广场写字楼作为保利商业旗下高端写字楼综合体项目，是保利商业在琶洲商圈的又一巨作，其出租率开业即达到了100%，同时500强名企聚集。目前，已进驻的34个品牌中，包括有欧莱雅、完美日记、nome等知名企业。项目还配套有包括悦雅四星级酒店、保利N+高端服务公寓、BBR潮流夜店、迈克威健身等多元业态，成为保利中悦广场打造琶洲泛商业生态圈的重要一环。

　　五、保利N+公寓集群，助力琶洲打造N+种生活

　　随着琶洲商圈近几年的配套设施和营商环境的完善，琶洲商务区快速崛起，目前琶洲无论从甲级写字楼数量还是租金水平，都在呈快速增长中。随着周边商务活动的日趋活跃及周边白领精英数量呈爆发式的增长，自然也就催生了大量品质租住需求。而保利公寓也正是以市场需求为导向，贯彻“多元城市美好运营商”、“与N种生活方式同行”的理念，在琶洲商圈陆续推出了保利N+万胜围青年社区、保利N+天悦瑜璟阁服务公寓、保利 N+中悦服务公寓。

　　· 保利三大N+服务公寓，满足多层次客群居住需求

　　保利公寓在琶洲商圈于2017年6月推出保利N+天悦瑜璟阁服务公寓后，并于2018年7月及2019年6月分别推出保利N+万胜围青年社区、广州保利N+中悦服务公寓。三大门店通过不同的产品定位，服务于周边不同层次的租房人群，其中N+万胜围青年社区主要服务于25-40岁左右的青年白领及毕业生，N+天悦瑜璟阁服务公寓、广州保利N+中悦服务公寓则主要满足中高端的城市精英租住需求。同时，三家门店充分利用相互产品及配套优势，相互协同开展丰富多彩的租客活动，提升了用户满意度。

　　· 多元业态资源整合，打造全新N+生活模式

　　保利公寓充分整合保利发展在琶洲片区的商业、写字楼，酒店等资源，为住户提供多样、便捷、实惠的生活服务。保利公寓先后联合保利广场多家商户，为住客提供专属优惠，既为商户连接了广大消费者，同时也提升了租户的生活品质，一举多得。保利中悦广场服务中心也联合保利公寓，相互提供项目信息与服务指南，促进业务开展，形成良性循环。在“多元城市美好运营商”、“与N种生活方式同行”的理念贯彻下，保利N+公寓致力于解决城市多元生活租住需求，为城市青年打造全新生活模式。

　　· 构建专业运营N系统，全面提升居住体验

　　作为专业的公寓运营管理平台，保利公寓集群在资金投入、技术开发、运营管理、品牌输出等各方面实现高度集约化的统筹发展。同时保利公寓聚焦社区运营，不仅提供全方位的管家服务，独立建设运营管理N系统，在行业内首创“5分钟服务响应”，有针对性的提升用户体验，同时联合保利物业系统，提供全方位的卫生保洁、工程维护、安全保障等服务。不仅让居者有其寓，更是让寓者有其享，致力于为城市精英提供居而不凡的租住体验。

　　六、若比邻社区商业中心：构筑全方位社区生活配套与体验

　　若比邻社区商业是保利商业旗下社区商业品牌，以线上移动客户端+线下商业平台等全渠道产品，为用户提供家门口的社区消费体验。通过BSS社区商业模型提供大社区商业、生活服务和邻里社交的移动互联网平台，整合保利及外部社区的业主及会员资源，形成保利发展（保利地产）旗下的可永续经营的客户资产管理平台。若比邻主要以自营的“比邻超市”以及延续社区邻里温情的“邻空间”核为驱动，同时搭配比邻洗衣、面包甜品、药店、生鲜超市等生活服务业态的一站式社区商业体验空间。

　　· 首个“若比邻”实体店落地琶洲，全面打造一站式社区服务商

　　“若比邻”社区商业保利天悦店于2015年9月26日正式开业，同时也是保利地产O2O社区商业首个体验实体店落地项目。地处广州高端住宅琶洲保利天悦社区，毗邻广州保利洲际酒店和叁悦广场，辐射琶洲新村社区，旨在为保利业主在生活配套、购物休闲、邻里社交等多层面提供优质服务，全面提升社区居住体验。

　　· “1+X”服务模式，满足业主一站式生活服务需求

　　琶洲保利天悦若比邻主要以自营的“比邻超市”为主，同时搭配“邻空间”等其他生活服务业态构成的一站式社区商业体验空间。

　　若比邻生鲜超市

　　全方位满足社区消费的需求，APP线上商品已涵盖了蔬菜水果、肉禽水产、速食冻品、奶品面包、粮油调味、酒水饮料、休闲食品、家居日用、个护清洁等9个类，超过千种商品，线上下单，最快30分钟配送到家。

　　若比邻生鲜超市的生鲜比例高达30%，其他冷鲜食材、家庭食材和各类生活单品近万种SKU能完全满足社区用户“一日三餐”的采购需求。

　　采用精细化管理模式，统一配送，以高质量的产品保证，高品质的服务，获得了周边住户的广泛认可，同时也得到行业内赢商网的好评，并荣获“2018年广东诚信示范企业”称号。

　　为更好的满足消费者多渠道消费体验，若比邻生鲜超市开展线下会员日福利活动，线上小程序购物及送货上门服务，社区团购等，提升顾客消费体验感，人气已辐射周边商户。

　　若比邻“邻空间”

　　在若比邻社区中心内，设有独具特色的“社区客厅”——邻空间，通过它的展示及社交功能，为社区居民提供聚会场所。邻空间内包括有：APP使用展示（ipad展示区）、活动社交场所（咖啡、甜点、闲聊、聚会）、生活方式销售（家具家居、花艺销售）、服务中心（打印、复印、礼品包装等）、Wifi覆盖……真正为社区居民提供了便捷生活方式。

　　结语：

　　琶洲从十年前还是一个布满了村民自建房的琶洲村址，到今天已是高楼耸立、配套设施完善、商务商圈快速发展、城市面貌焕然一新的大都市商务CBD，这一切的改变还要归结于保利这十年来对琶洲村的持续升级改造。无论是商务写字楼集群、酒店、还是公寓集群，抑或是商业综合体及社区商业等多元业态的打造，保利商业始终秉持“多元美好城市生活”的开发理念，并融入了本土情怀，在琶洲商圈成功的打造了“泛商业生态圈”。

　　未来，保利商业将利用深耕琶洲商圈的优势，继续打造出引领时代潮流的创新性产品，为建设“多元美好城市生活 ”贡献一份力量。