赢商网吴传鲲：2019下半年中国零售商业与商业地产市场趋势预判

　　9月6日，由中国商业联合会商业创新分会、赢商网、timeout消费导刊三方联合承办的主题论坛“中国零售与商业地产创新发展论坛——与世界对话”如期举行，大会现场来自国际一流的零售与商业地产企业精英人士，共同探讨了世界零售商业全新发展局势，为未来行业发展与国际间合作共赢搭建了沟通的桥梁。

　　活动现场，广东赢商网数据服务股份有限公司董事长吴传鲲发布专业报告——《2019下半年中国零售商业/商业地产市场展望》。他从宏观经济形势、商业地产市场和零售商业发展三个层面进行了分析，并对下半年的发展趋势做出预判。

　　一、宏观经济形势分析及下半年预判

　　1、全球景气：贸易增速大幅差于预期，全球经济明显降温。

　　2018年10月以来，IMF四度下调全球经济成长率预测值，贸易量锐减是主因。贸易增幅大幅低于预期，但是明显看到中国的情况应该说是最好的。

　　2、国内经济：中美贸易战烽烟再起，但冲击将边际递减。

　　贸易战持续相当长一段时间，对中国经济的影响，对经济的冲击将呈现边际递减的效应，慢慢我们要适应这个环境，来调整策略应对现在的形势。

　　3、宏观政策：积极宽财政+灵活稳货币+定向宽信用。

　　7月30号的政治会议提出巩固、增强、提升、畅通方针，再次突出六稳，能够保持经济在比较健康可控的范围内进行调整。我们更希望有对实体经济更利好的政策出台，帮助线上线下经济共同走出难关。

　　4、金融环境：非标去化峰值已过，整体流动性合理充裕。

　　非标去化峰值已过，整体流动性合理充裕。从这四点有一个基本的判断，首先是不会再有更坏的情况出现了，我们需要做的，是在当下的情况下怎样去调整自己，去利用好我们的政策，提升我们的消费。

　　二、商业地产市场分析及下半年预测

　　1、从行业层面看

　　资金的传统渠道持续收紧，房企融资另辟蹊径。随着银行贷款收紧、股市低迷，房企融资转向发行企业债。

　　投资的资金环境趋紧、市场逐渐饱和，商办投资欲振乏力。整体来看市场逐渐饱和，商办投资写字楼比商业略好一点，但总体来看整个投资都是比较乏力的。

　　2、从市场层面来看

　　供给面指标显示，在调控力道加大的情况下，下半年整体房市供给动能转弱。其中，办公楼温和改善，商用房仍显疲软。在融资渠道持续收紧的情况下，二季度房市需求出现放缓迹象；预计下半年办公楼销售表现仍将优于商用房。

　　3、购物中心的发展情况

　　近10年来购物中心平均以每年25%的增幅高速成长，但2017、2018两年则明显降温，去年甚至首度出现负增长。

　　2019上半年购物中心拟开业402家，实际新开业154家，开业率为38%；新开业家数、面积累计同比分别减少39.1%和39.4%，为近5年来最低。

　　由于购物中心有集中在大型节庆假期开业的特性（上半年和下半年新开业家数比约为4:6），预计下半年开业率将高于上半年，回升至45-50%左右，全年开业率则大概率降至5成以下。

　　根据测算，2019下半年一二线城市购物中心新开业体量将比上半高出1.7倍左右（过去三年均值为1.84倍），估计全年新增体量介于3000-3350万平方米。

　　三、零售商业发展分析及下半年趋势

　　1、商业环境

　　亚太成熟经济体和发展中经济体生活水平差异明显，此亦影响各地人民消费习性处于不同阶段、偏好各异。

　　首先人均GDP在整个亚太地区发展中国家里面排第二的，马来西亚比中国略高一点，中国的人均GDP增速是排第四位，考虑到中国巨大的人口体量，无论是从规模还是增速其实都是非常好，非常优异的数字。

　　国民经济大部分都放缓，这种放缓对未来来说是一个常态，这是商业环境。人民可支配收入稳定增长，但消费意愿实际上是呈下降的。

　　2、购物中心业态趋势

　　从业态结构来看，2019年正在开店的品牌业态占比仍由零售业独占鳌头，但比例明显下滑，应与年初以来部分国外品牌商退出国内市场有关。餐饮业占比则进一步攀升，显示购物中心依旧是餐饮品牌主战场，并不存在“逃离购物中心”的现象。

　　从零售业结构来看，2019上半年零售业中的服装业整体占比下降明显，其中，一线城市女装、服饰集合店比重上升，分别为36.9%和18.3%，男装比重下降幅度较大、被鞋类超越，占比退居第四。二线城市则由女装、服饰集合店、男装占比居前。

　　从餐饮业结构来看，2019上半年餐饮业中的休闲餐饮表现亮眼，其中，一线城市业态结构变化不大，饮品占比仍然过半，烘焙甜品、休闲小食分别为34.8%和10.8%；二线城市则呈现饮品业加速淘汰、烘焙甜品业进一步坐大的格局。

　　从儿童亲子业结构来看，2019上半年儿童亲子业中的儿童教育占比进一步提升，一二线城市占比皆突破2成，但结构明显分化。一线城市由于升学竞争较激烈，家长倾向让孩子提早接受正规教育，二线城市家长则重视孩子的才艺培养。

　　3、购物中心品牌趋势

　　2019上半年购物中心品牌门店开关店比总体下降，其中，一线城市自1.059降至0.988，二线城市则由1.069降至0.982。除了与上半年购物中心开业率大幅减少有关，亦显示当前品牌商面临更加剧烈的竞争、门店加速汰换。

　　品牌首店成热门，主要城市争夺品牌首店，“首店经济”或成显学。上海包括成都对所谓品牌首店出台政策支持，包括所谓的夜经济支持。

　　首店是从几个方面理解，一个是在海外市场，还有大量的优质品牌没有进入中国，这其实有一个很好的机会把海外好的品牌引进来。另外一层意思，发展本土国内的新兴品牌。

　　购物中心要去关注新兴品牌的成长，未来中国的购物中心要发展，要把消费者拉回到购物中心，除了场所空间的提供者开发商的努力之外，品牌的成长、品牌的数量和品牌的丰富度是关键因素，这是行业迎来大发展一个很好的机会。