“与世界对话”：聚焦探讨国际视野下的中国商业地产机遇

　　9月6日，由中国商业联合会商业创新分会、赢商网、timeout消费导刊三方联合承办的主题论坛“中国零售与商业地产创新发展论坛——与世界对话”如期举行，大会现场来自国际一流的零售与商业地产企业精英人士，共同探讨了世界零售商业全新发展局势，为未来行业发展与国际间合作共赢搭建了沟通的桥梁。

　　商业全球化趋势加剧，中国商业地产的变革近在眼前。全球领先的购物中心管理经验与深刻的本土市场洞察力和网络相结合，中国商业地产的机遇在哪里？全球商业正不停地进化和迭代，未来商业将会变成什么模样？我们如何拥抱这样重要时刻下的大好机会？

　　立足当下，放眼世界，与国际接轨，与世界对话。在微论坛对话环节，各位零售与商业地产领域嘉宾齐聚一堂，共同聚焦探讨国际视野下的中国商业地产机遇。

　　赢商网总裁 周艳斌

　　非常容幸今天能够在亚太零售商大会的现场就中国商业地产的机会与挑战和大家做交流和分享，今天主要探讨商业全球化趋势加剧，中国商业地产的变革之路。此次对话共有三个话题：国际商业发展和消费变革下，中国商业地产的机遇在哪里？与国际市场相比，中国商业物业资产化运营的差距在哪里？全球商业正不停地进化和迭代，未来商业将会变成什么模样？如何拥抱？

　　京东集团副总裁、京东零售集团时尚居家平台事业群总裁 赵英明

　　中国的商业地产最大的优势就是在某些商业模式的创新上，中国已经走到世界的前面。中国线下发展是用30年时间走出了欧美国家100多年线下零售发展的道路，我们处在一个特别快的变化和学习的过程中，并且由于互联网技术的发展，又使得我们在线上零售领域非常的领先。

　　无论线上还是线下消费，目的都只有一个，满足消费者在线上和线下自由跳动的需求。由于我们有全世界最为强大的线上零售能力，也有30多年来一直努力不停的去学习世界各地先进的线下零售模式，这两者的融合当然会诞生全球最新的商业模式。

　　从不同品类商品的线上化率来看线下存在变化和契机，其实线上跟线下的消费比例已经发生了截然不同的变化，标准的3C家电的产品，线上化率程度非常高，而服装目前是在20%左右。

　　消费者在线上购买的需求和线下购买的需求有不同，这是给商业地产提出的非常关键的命题，如何重新调配商品，如何重新组织商业结构，物质消费跟精神消费的比例关系是什么，哪些用来引流，哪些用来获取利润和效益，我觉得这些都是摆在中国商业地产面前非常崭新的课题。总而言之，我认为中国商业地产最大的机会就是率先完成线上和线下融合。

　　我是1992年入行做零售的，师父给我讲了十二个字，就是“发现需求、满足需求、提升需求”。实际上商业万变不离其根本，需求在哪里我们要做的就在哪里。今天在线上和线下两个大的零售场的变革中，我觉得线下最有优势，因为他有绝无可能去替代的体验感。

　　金科股份商业总经理 张骥

　   其实刚才京东的英明已经讲完整个中国商业地产零售的概况，讲得非常的贴切，从实体走到线上，现在又把线上和线下融合起来，这就是整个中国零售的缩影。作为一个国际友人，我是25年前的第一站就是在重庆，我认为中国是海纳百川的社会，中国的商业地产是百家齐放，大家都有各自一片天，大家要立足地方拥抱国家。　　

　　赢商网统计超过3万平米的购物中心有8万家，这个概念就是说中国商业地产虽然多年过剩，但是中国各大城市都有一个龙头企业的同时，也有很多的连锁企业一起共享这么大的市场蛋糕。因为中国购物中心的体量在加上中国14亿人口的消费者，已经成为目前大部分国际品牌最大的代理市场，有化妆品、服装、餐饮还有体验乐园，只要每一位从事商业地产的同行们认真的把整个规划和运营精细化，市场空间还是非常巨大的。

　　光大嘉宝副总裁，光大安石商业总裁 周颂明

　　很多开发商都存在一样的困惑，商业地产资产属性太重，如果没有一种金融手段去运作，实际上是非常痛苦的事情。

　　因为光大嘉宝本身是金融机构，商业物业资产化运营这一方面还是比较领先，其中很重要的还是要学会用金融的角度来看应该怎么做商业地产。光大嘉宝把所有投资的写字楼、购物中心、酒店，实际上都是当做一种金融产品，所以在项目选址时就关注所有的机构怎么看，包括未来用什么形式去退出，这都是比较重要的。

　　最终发行的产品还是要市场认可，有一些城市基本上不会下沉，不是说整个经营收益不行，是因为没法做金融产品。现在市场上也发了类似的产品，实际上完全还是一个债，有一些是做不到原来承诺的收益，这对整体市场也会影响，第二次再发的时候，实际上是会有信誉方面的问题。

　　真正发产品还是要真正的覆盖现金流，否则实际上是意义不大，但至少这个方式还是需要大家认真去考虑的，否则的话还是活得比较累。

　　西安赛格集团董事局主席 刘耀文

　　前一段时间专门到欧洲考察了一下，其中有一家英国开发公司在法国投资的购物中心，他们开发资本只有10%的钱是自己的，剩下90%的资金是保险公司提供，回报率要求只是3%—4%，可以长期持有这个物业，所以他们开发压力并不大。

　　法国马赛有一家购物中心搞得很成功，他们首先和政府合作，政府把这个地租给他们使用一百年，每年给一点点费用，因为开发这个商业主要是帮助城市解决就业，带来税收，这个价值远远超过政府卖地的价格。

　　中国商业地产现在的问题，就是大家还是按房地产开发的思路，这样的成本是非常高的，所以我在想中国很多城市能不能把转换卖地的思维，把商业用地改成税收用地、解决就业用地，这样开发成本会大幅下降，从而开发商会一心一意做好一个商业项目，而不是房地产项目，这是我的个人观点。

　　奥园健康生活集团常务副总裁 雷易群

　　首先我觉得今年的行情确实不好，今年整体环境相比以往压力很大，这是大的经济环境的影响。其实我们做商业地产是源于本身中国房地产发展黄金的15—20年，这么多资金进来，这么多购物中心去呈现，表面来看是坏的环境。但其实反过来讲，我认为是好的环境，因为你要解决在市场激烈竞争的环境下怎么求得生存，商业地产的招商引资带来更多挑战的同时也带来更多的机遇。走出来，就成为一匹黑马。

　　未来要更多的考虑因地制宜，团队对区域的了解，怎么在市场恶劣的环境中如何生存下来，更加考验经营的模式、项目的体量大小、开发的条件等诸多的因素，包括运营方方面面的因素聚焦在一块，来做出真正适合市场需求逻辑的购物中心。

　　金鹰商业管理有限公司首席执行官 张瑞雄

　　比较赞成雷总的观点，我认为现在是商业地产真正发展的机遇期。要关注两个新常态，一是国际间的贸易保护主义和民主主义会成为新的常态，这时候国家对内需的拉动依赖度会加大。第二对房地产投资的严控也会挤压大部分资金向能够持续经营的泛地产领域转移，比如说文旅、康养，包括商业。现在中国的房地产可能到了转换到精耕细作的运营模式阶段。对商业地产而言，机遇就发生在转换的过程当中。这个时候看谁的资产经营能力越强，谁就会在转型的机遇当中胜利。

　　周艳斌：最后想请在座的每一位用一句话给大家一些建议。

　　雷易群：敢于拥抱挑战，勇于创新。对商业地产人来讲，现在是我们最好的时机，很好的一个窗口期。

　　张瑞雄：内容为王、体验为王，未来中国将会出现全世界最大的单体商业，我相信销售很快会过两百亿。

　　周颂明：商业核心是掌握资源，另外把内容做到最强，真正因地制宜的去做，因为环境不同、对象不同、阶段不同，所以做法一定是不同的，这是基础。但是我相信最重要的目的是要想清楚，如何把价值最大化。

　　张骥：需求在哪里，政策在哪里，机遇就在哪里。

　　刘耀文：不要追求数量，要追求质量，高质量的发展。

　　赵英明：未来的零售将是天网地合的时代，在中国零售人的推动下，线上和线下合在一起，更好的去满足消费者的消费需求，我想这是中国零售人可能诞生的最新的商业模式，也是我们这一代零售人最好的时刻。

　　（以上内容据现场嘉宾对话发言整理，未经本人核对）