这个人口全国No.1的省份,购物中心仅320家!

2019年09月06日19:02 来自:赢商云智库
核心提示:创变无界,商业地产进入存量时代的另一面,是更多潜力挖掘型城市商业活力仍待激发。

  作为全国人口第一大省份,当前河南省的购物中心存量远未饱和。而河南省省会郑州,作为中原城市群中心城市、领跑中原商业地产的潜力挖掘型城市,更是仍存在着相当大的留白机会,以其为代表的中原商业地产市场,未来仍有较大成长空间。

  近日,赢商大数据与中城商业研究院联合发布《2019下半年中原零售商业暨商业地产市场展望》大数据报告,剖析河南商业地产的现状及未来发展预判,以期提供更高效的决策分析参考,助力洞察行业趋势。

  ▌2019下半年河南商业地产预测

  行业:资金主要来自发行海外债,留意汇率风险;开发投资增速可望温和回升

  市场:领先、同步、滞后指标相互印证,河南房市料将呈不愠不火的稳定状态

  项目:人口规模是河南最大优势,购物中心仍有相当大的成长空间

  一、河南商业地产分析及下半年预测

  河南行业面

  ▌资金:河南房企偏好发行海外债,需留意汇率波动风险

  河南房地产开发到位资金自2017年年底大幅下滑,研判过去河南房企对于非标融资具一定程度的依赖。

  2018年年初开始,国内贷款受宏观去杠杆政策影响,全年月均减少幅度高达25%;此外,国内债券发行条件亦收紧。所幸,河南房企普遍财务体质良好,可运用现有盈余、透过股东注资或发行海外债,其中,发行海外债是河南房企自筹资金的主要来源。

  

  

  ▌土地:土地供应量增加抑制地价涨势,进而稳定房价上涨预期

  土地购置费是土地成交价款的滞后指标,依此推估2019年河南土地成交价与成交面积增速应呈现前高后低,未来两年河南整体房价可望保持稳定增速,不至于发生过热现象。

  

  

  ▌投资:开发商对于河南经济发展前景感到乐观,投资热度加温

  2019年一季度河南省省会郑州土地成交溢价率11%,土地市场并未过热,地方调控措施不至于升级。

  

  今年2~5月河南房地产开发投资额累计2,516.6亿元,同比上升4.1%(2~5月均值4.08%)。土地溢价率在二线城市中排名第7、开发投资额回升,显示开发商对于河南前景乐观,投资意愿高。

  

  河南市场面

  ▌供给:新开工、施工、竣工皆显示,下半年河南、郑州房市可望保持平稳

  从供应面指标看,整体而言接下来河南、郑州房市将保持平稳,但商业营业用房持续疲软,办公楼将加速下行。

  

  

  ▌需求:河南整体需求力度放缓,唯郑州三季度销售动能可望续强

  从需求面指标看,郑州房市表现仍将优于河南整体情况,预计郑州销售动能应可再维持一个季度。

  

  

  购物中心

  ▌存量、增量:人均购物中心面积远低于全国水平,仍有相当大的成长空间

  截止2019年6月底,河南仅有320家购物中心(3万平方米以上),低于周边其他省份如湖北(622家)、湖南(347家)和陕西(435家)等地。然而,2018年末河南常住人口达9,605万人,在全国各省排名第三(仅次于广东、山东)。

  河南人均购物中心面积0.06万平方米/万人,远低于全国的0.36万平方米/万人,显示在丰沛的人口红利支撑下,河南购物中心整体而言仍有相当大的成长空间。

  

  

  ▌空置率:河南购物中心空置率相对低,未来深具发展潜力

  

  二、区域视角下的商业市场发展前景

  城市宏观

  ▌地理区位:河南省地理位置优越、四通八达,自古即有“问鼎中原”之说

  河南省小档案

  区域亮点:中原城市群核心省份,和两大国家级城市群及中部重点城市群毗邻,交通地位突出

  战略定位:中原交通枢纽、一带一路核心腹地

  省会:郑州(国家九大中心城市之一)

  行政区划:17个省辖市,1个省直管市(济源),21个县级市,85个县,52个市辖区

  行政面积:16.7万平方千米

  总人口:2018年末户籍人口10,906万人,全国第一;常住人口9,605万人,全国第三。为人口输出大省

  地理位置:东接安徽、山东,北临河北、山西,西连陕西,南临湖北

  历史底蕴:4大古都(郑州、洛阳、开封、安阳)、6项世界文化遗产

  

  资料来源:2018年河南省统计年鉴(数据截至2017/12/31)、2018年河南人口发展报告,中城商业研究院整理

  ▌产业发展:河南省作为“中原城市群”核心,战略定位带动产业转型升级

  中西部三大城市群定位不同但产业体系有重叠,形成既竞争又合作的态势。

  

  ▌人口红利:河南省总人口全国第一,近年来经济发展突飞猛进

  

  

  注:图片出自“2016中原城市群发展规划”

  ▌交通配套:郑州外有米字型高铁,内有5条地铁线在建工程,带来丰沛人流

  

  资料来源:郑州市城市轨道交通近期建设规划(2014-2020)

  

  

  资料来源:2018郑州国际文化创意产业园推介-政府资料

  商业环境

  ▌郑州人口密度高、消费力道强,将为零售业绩带来成长新动能

  2018年开业购物中心体量前20城市,郑州以84万方开业量位居12名。

  2018年郑州城镇化率高达73.4%,城市人口密度高;加上国家中心城市地位,同时作为中原城市群的核心城市,大力发展郑州航空港经济综合实验区,持续吸引年轻外来人口。对于零售业者而言,在郑州的加速布局势在必行。

  

  ▌郑州在购物中心人气活跃指数位次仅居中段,未来大有可为

  赢商大数据中心对2018年12月份全国城市人气活跃指数进行计算排名,选取TOP30城市为样本进行分析,总结人气活跃指数的影响因素,郑州在客流、消费潜力两项评比表现突出,但总排名仅位居第16。

  然而,郑州城镇居民人均消费支出占可支配收入比重达67.3%,高于全河南省65.8%,显示郑州民众更愿意消费,未来成长可期整体消费性。

  

  ▌客流规模指数显示,郑州购物中心客流主要集中三大商圈

  

  资料来源:赢商大数据-赢在选址,客流统计时间为2019/2/01~5/31,中城商业研究院

  赢商云智库将持续发布《区域视角下的零售商业暨商业地产市场展望》——2019年下半年云南零售商业暨商业地产市场展望,敬请关注!

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