快车道上的云南商业:下半年增量迎爆发

2019年09月06日20:05 来自:赢商云智库
核心提示:2019下半年云南零售商业暨商业地产市场展望:欣欣向荣,成长爆发。

  2019年,昆明进阶“新一线”,昭示着云南商业发展踏上快速道。据赢商大数据统计,云南全年预计新开业商业项目(商业面积≥3万㎡)27家,总体量达到287.8万㎡,数量与体量增量皆为近十年来最高,下半年将迎来集中开业潮。

  与此同时,存量大、同质化的问题凸显,如何优化运营、升级体验,成为云南商业差异化竞争中的关键考验。

  近日,赢商大数据与中城商业研究院联合发布《2019下半年云南零售商业暨商业地产市场展望》大数据报告,以大数据视角分析云南商业地产发展及预测下半年发展趋势。

  ▌2019下半年云南商业地产预测

  行业:资金来源稳定、地价涨势放缓、开发投资热度不减

  市场:供给强劲、需求稍减,整体房市稳定增长,商办市场热度升高

  项目:前景乐观、下半年将出现爆发式增长,唯空置率偏高是隐忧

 

  一、云南商业地产分析及下半年预测

  

  资料来源:赢商网,2019/1/01~2019/6/30,中城商业研究院整理

  云南行业面

  ▌资金:转而仰赖定金及预收款,有效抵消融资政策收紧的负面冲击

  云南房地产到位资金增速自2017年三季度开始稳定攀升,2018年则大致保持稳定正增长,受金融去杠杆的影响较小,主因开发资金中的其他资金增速翻倍(2018年月累计同比均值高达36.6%,远高于2017年的16.9%),有效弥补国内贷款大幅衰退33.5%的负面冲击。

  

  

  ▌土地:调控力道升级下,下半年云南、昆明土地价格可望保持平稳

  2018年云南土地购置面积同比减少3成,同时土地购置费却大增1.31倍,预示在拿地成本提高的情况下,未来2年云南整体房价仍有上行空间。

  

  2019年上半年昆明土地供给同比大增1.03倍,尤其二季度月均供给53宗,明显高于一季度的20宗;土地溢价率亦由2、3月均值47.4%,降至4~6月的14.3%,显示调控力道升级下,未来2~3年昆明房价将呈先上后下走势。

  

  ▌投资:资金来源稳定、房市前景乐观,开发商投资力度持续加大

  2019上半年云南房地产开发投资额累计1,313亿元,创有记录以来同期新高;上半年月累计同比均值26.7%,较去年同期的9.1%增加近3倍。2019年上半年昆明房地产开发投资额月累计同比均值8.4%,高于去年同期的6.8%。

  显示在云南房企资金来源稳定,且当地房市前景乐观的情况下,房地产开发商对于云南和昆明的投资力度持续加大。

  

  

  云南市场面

  ▌供给:领先指标预示下半年云南商办市场热度大增

  从供应面指标看,整体而言接下来云南、昆明房市表现强劲,且商办市场热度升高。

  

  

  ▌需求:下半年销售动能虽不如上半年,但仍将保持稳定正增长

  从需求面指标看,下半年云南、昆明房市仍将保持稳定增长,且昆明表现可望持续优于云南。

  

  

  云南购物中心

  ▌拟开业:今年下半年云南拟开业项目数逾20家,昆明占一半以上

  2019年全国拟开业购物中心987家、面积8,653万平方米,其中,云南昆明拟开业13家、165.5万平方米,创史上年度新高。

  

  ▌存量、增量:云南人均购物中心远低于全国均值,未来大有可为

  云南2019年拟开业项目大多集中在下半年,全年预计新增27家、287.8万平方米,家数与体量增量皆为近十年来最高。显示今年将是云南购物中心呈爆发式增长的一年。

  

  2018年云南人均购物中心面积为0.11万平方米/万人,远低于全国平均的0.36万平方米/万人,显现云南购物中心仍有相当程度的增长空间。

  

  ▌空置率:昆明购物中心空置率偏高,项目同质化是主因

  

  二、区域视角下的零售商业发展趋势

  城市宏观

  ▌地理区位:云南是联通中国、东南亚、南亚三大市场的辐射中心

  云南省小档案

  战略定位:中国面向南亚东南亚辐射中心,西南经济增长级,区域性国际综合枢纽

  省会:昆明(滇中城市群核心城市)

  行政区划:8个地级市、8个自治州,16个市辖区、15个县级市、69个县、29个自治县

  行政面积:39.4万平方米

  总人口:2018年末常住人口4,830万人,全国排名12

  地理位置:与缅甸、越南、老挝三国接壤;与泰国和柬埔寨通过澜沧江—湄公河相连,并与马来西亚、新加坡、印度、孟加拉等国邻近,是我国古代南方丝绸之路要道

  历史底蕴:有12处国家级风景名胜区,6座国家历史文化名城,6座国家历史文化名镇名村

  

  资料来源:云南省政府网站,2018年云南省统计年鉴(数据截至2017/12/31),中城商业研究院整理

  ▌空间布局:一主四副,轴向对接,点阵联动

  以昆明为中心、1小时通勤圈内城镇为支撑构建昆明都市区,形成滇中城市群发展的核心。

  

  

  资料来源:滇中城市群发展规划(2016-2049)

  ▌产业发展:大力发展八大重点产业,全力打造三张世界一流的牌

  

  

  资料来源:厦门网、2018年第20届中国国际投资贸易洽谈会云南省副省长演讲,中城商业研究院整理

  ▌人口红利:昆明人口数居云南省之冠,未来城镇化率可望再提高

  

  ▌交通配套:公路网、铁路网、轨道交通网构筑“三大圈层”

  以环滇中城市的三网建设为基础,构建“极核圈层”、“带动圈层”及“辐射圈层”,成为西南对外开发和经济增长新高地。

  

  

  资料来源:滇中城市群发展规划(2016-2049)、《昆明市城市轨道交通建设规划(2017-2023年)环境影响报告书》

  商业环境

  ▌2019年购物中心市场环境预测

  

  资料来源:中城商业研究院

  ▌购物中心人气活跃指数:随着商业成熟度提高,仍有相当大的进步空间

  昆明作为云南省会城市,同时亦为滇中城市群核心城市,政经资源倾斜度高;此外,云南省内高等学校多设立于此,加上近年来“北人南迁”,因而吸引人口大量流入,2018年末昆明城镇化率高达72.9%,远高于云南省的47.8%。

  未来几年昆明经济仍将保持较快增速,且人均可支配所得、平均工资水平较高,未来消费动能的进一步提升值得期待。

  

  ▌购物中心客流规模指数:昆明客流主要集中于四大成熟度较高的商圈

  

  资料来源:赢在选址——赢商大数据,2019/6/30,中城商业研究院整理

  业态与品牌

  ▌项目业态:云南购物中心多为大众化定位,零售业态占比接近5成

  

  

  ▌新兴品牌:2019年创新品牌展店谨慎下沉至三四线城市

  

  ▌新兴品牌业态:世纪城商圈的新兴品牌业态分布较具特色

  世纪城商圈多为近五年开业项目,引入较多具特色的新兴品牌,文体娱务业态比重明显高于其他传统商圈。

  

  

  

  

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文章关键词: 云南购物中心市场展望
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