专家纵论后官湖 妙语连珠话院墅

　　9月12日，位于武汉市蔡甸区中法生态城核心区域的华中文谷·知音盛棠隆重召开“‘论道后官湖·华中文谷’2019武汉首届城市山水产权院墅价值论坛”。

　　本次论坛由武汉龙源文旅生态建设有限公司、楼市研究大V《主编笔记》联合主办，武汉房研社、湖北自媒体联盟协办。

　　论坛共分为两场，分别于9月12日和9月21日进行，将邀请包括新华网、人民网、中国网、中国房地产报在内的全国及地方各类媒体、协会、联盟100余家参加。

　　9月12日进行的第一场论坛更加侧重于对城市生活趋势的研讨，现场由武汉房研社创始人、楼市研究大V《主编笔记》总编辑冯毅成主持，对话湖北省房地产经济学会专家委员殷跃建、腾讯研究院房产研究中心高级研究员吴卫东、博鳌房地产论坛对话嘉宾杨光华等房产领域专家。以下为论坛现场的精彩观点：

　　（小标）湖北省房地产经济学会专家委员殷跃建：

　　国际先进规划让后官湖生态宜居

　　殷跃建

　　从国内外主要城市来看，城市不动产的价值基本是需要城市的发展来做支撑的。城市有希望，楼市才有希望。后官湖区域的住宅价值也是如此，今天我更想谈谈该区域的生活价值。

　　武汉十年前被称为“大县城”，而近年来发生了非常大的变化。军运会是给武汉走向国际化的进程吹响了冲锋号，让武汉从高速发展走上了高质量发展道路。

　　2018年，武汉的城市基础建设投资超过了2100亿，武汉的常住人口约1108万，这意味着每人的身价每年增加两万元，这是人居价值的直接体现。而2018年和2019年，武汉的城市基建投资都超过了深圳。从“大县城”发展到国家中心必然经历“基建狂魔”阶段。

　　全国几乎没有像武汉这样：持续三五年，每年上万个工地同时施工，每年不止通一条地铁，每隔三年修一座大桥。这就是说，整个城市的发展带动了不动产的价值。

　　国际上有个指标叫“GDP-房价排名差”，就是用房价排名减去GDP排名，差值越大说明房地产投资价值越高。武汉的GDP排在全国第九，而房价在全国排名排第十五，这么大的差值正说明武汉楼市的投资价值。而后官湖也正是享受到了城市发展的红利发生了蜕变。

　　从2011年到2018年，武汉市的面积扩张了300多平方公里，人口从600多万升到1100多万，将来还有到2000万人口的目标。而这一过程，像后官湖片区域和武汉的三环、四环地带将作为主要承担增量人口的居住空间。

　　而从需求层次来看，后官湖可以满足中高端消费需求。我在中法生态城作报告时提到过住、假地产，过去人们通常将这两类地产分开，而今天我们在一个空间里面既可以住，又可以度假，它可以满足人们更高层次的生活需求。

　　后官湖区别于中心城区的许多湖而言，最重要的是它的生态环境。中心城区的许多湖泊在城市开发过程中都走上了“先污染，后治理”的道路。而后官湖是“先保护后开发”，湖泊的保护为周边区域生态环境和宜居性提供了良好的基础。

　　后官湖的开发具有国际先进水准。今天我们所在的区域作为中法生态城的核心位置，也是国内第一次引入法国较为先进的“反向规划”理念，通俗讲就是低影响开发。过去我们常常听说“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”，出问题的就在这个“平”。它是开发过程中人为改变自然地貌，让土地平整，破坏了大气降水后的渗水速度，这是造成城市淹水的重要原因之一。

　　而后官湖的反向规划，低影响开发是充分尊重自然地貌，将建筑“镶嵌”在自然本体之中，是国际先进的做法。这就是业界常说的“颜值越高，责任越大”。后官湖的生态宜居，管中窥豹可见一斑。

　　（小标）腾讯研究院房产研究中心高级研究员吴卫东：

　　复合优质产业改变后官湖生活方式

　　吴卫东

　　从全国城市的横向对比来看，武汉市政建设的思路是先做好基建，再引进产业，所以才会形成较大的“GDP-房价排名差”。武汉在不断地引进世界五百强和中国五百强企业。

　　中法生态城是国与国对等沟通的一个发展模式，其发展核心就是产业驱动经济逻辑。丰富的产业结构能让一个区域的经济立于不败之地。如果一个区域的产业太单一，过度依赖某一种产业是非常危险的。

　　当然，时至今日，武汉已经形成多中心发展的格局，武汉有很多新区规划，最关键的还是要看规划兑现的速度。比如长江新城在规划之初，时任领导面对电视采访时明确表示要用30-40年的眼光去耐心看待发展。

　　《中法武汉生态示范城十年发展行动纲要（2018-2027）》也已根据规划制定颁布。生态城将用3年时间形成雏形，5至8年时间出形象，10年时间基本建成对接融入“一带一路”的开放平台、引领长江经济带高质量发展的示范新城和展示“现代化、国际化、生态化”大武汉建设成就的靓丽窗口。

　　规划上，蔡甸预留了轨道交通4号线延长线（蔡甸线）、11号线、17号线和多条干道，确保新汉阳站与中法生态城的便捷交通衔接，这将进一步拉近后官湖与中心城区的距离。

　　同时，我们还注意到伴随区域产业发展，蔡甸已经引入了诸多优质的医疗、教育等社会资源。比如这里已有同济医院、协和医院、中法新城外国语学校等，而开车十多分钟还可以抵达经开万达商圈等。

　　而伴随互联网技术的应用，商业对地产的决定因素趋弱，即使社区周边没有强劲的商业配套，我们仍然可以享受到优质的消费服务。未来的趋势则是智慧医疗和在线教育。比如许多医疗服务可以在线实现，你并不需要到医院去占用床位，这样你就可以选择一处景观优美、空气清新的住处疗养。

　　知音盛棠位于中法生态城的核心区域，毗邻蔡甸区政府，又有华中文谷加持，从区域的规划和发展模式上看，该文旅项目具有超前的发展眼光和较大的发展空间，我们应该从多个维度去看待它的综合价值。

　　（小标）博鳌房地产论坛对话嘉宾杨光华：

　　景观与服务是院墅生活的稀缺价值

　　杨光华

　　后官湖是继东湖之后武汉的一号别墅区。一是因为它的临湖待售项目最多，二是因为它的水质应该是最好的。

　　很多人买别墅，就是买一个窗外的风景。比别墅建造成本更贵的是文化和美学价值。

　　我认为知音盛棠在后官湖这个地方可以创造一个差异化的别墅项目。其他的项目都可以叫湖边别墅、湖景别墅，而知音盛棠是靠山面湖，可以打造成知音别墅，它所有产品的建筑体系都是围绕知音来建造的，包括“十个唯一”、“十大亮点”、“十大标配”特色内容。

　　除了建筑体系外，入住之后的服务体系也应该很高级，这也是高端圈层看重别墅生活的一大原因。我在福州看过一个半山别墅项目，当时一位别墅业主的朋友看完小区后，向开发商提出了请求，考虑在山上举办盛大的晚宴并不方便，希望开发商配合。

　　没有想到开发商高度重视，并且给出了国宴级的服务，这件事给所有的来宾留下了深刻的印象。大家认为，只要有需求，只要一个电话就可以找到物业解决。而在活动当天也促成了别墅销售，这就是服务的魅力。

　　还有人看中邻里圈层，比如苏州中式别墅，物业公司请到了很多非遗技艺的工匠来帮业主做一些类似雕花这种传统技艺上的事情，这种尊贵感是无法用房价来衡量的。

　　另外，如何界定一处别墅是城市别墅，还是郊区别墅，我们不能用其所在的绝对地理位置来看，因为别墅的业主基本是开车出行。我们判断，如果从项目开车30分钟内可以到达市内繁华地区，就属于城市别墅。比如从知音盛棠位于蔡甸区政府旁边，开车半小时可以到达武广商圈，这很明显是城市别墅。

　　（小标）楼市研究大V《主编笔记》总编辑冯毅成：

　　文化与圈层是别墅生活的核心

　　冯毅成

　　今天是中秋节前的一天。中秋节是我国仅次于春节的最重要的传统节日。这个节日在古代有除了阖家团圆，寄托思念的文化外，还有一种特殊的文化和“折桂”来源有关。

　　在我国封建社会，开科取士一直是统治者十分重视的一件大事。而三年一次的秋闱大比，恰好安排在农历八月举行。胜景与中秋结合在一起，人们便将应试高中者，誉为月中折桂之人。

　　而后官湖的名字又和科举制度密不可分。

　　湖北是千湖之省，武汉是百湖之城，而大汉阳又流传着诸多典故传说，每一个湖泊都有它的故事。关于后官湖的名字由来主要有三种：

　　一是湖水的形状像“官”字；

　　二是姜子牙从此地进取仕途；

　　三是后官湖原名候官湖。

　　古时蔡甸学子进京赶考必经此湖，走水路去汉口。而京城放榜的喜讯，从京城传到汉口，也是沿水路传到蔡甸。那些一心想走仕途的学子，常常会在京城放榜之日，站在候官湖畔等候喜讯。与后官湖呼应的地名是汉阳的升官渡。

　　蔡甸人杰地灵，这里是知音文化的发源地。知音盛棠位于中法生态城核心区域，毗邻蔡甸区政府，北靠马鞍山，南临后官湖，附近有后官湖湿地公园、子期公园和知音国际文化公园。

　　一般来说，房产在购买之前是看地段价值，那么购买以后则主要看人的价值。这里的人主要指的是物业服务，更是业主活动和邻里圈层。正所谓“千金买房，万金买邻”。业主在院墅内的生活故事，将决定它的价值。比如巴金、老舍、张爱玲的故居就有特定的价值。

　　一所高端的院墅社区，应该尽可能用功能、服务来吸引高端圈层，满足他们对美好生活的需求，比如中式建筑的文化传承。

　　知音盛棠建筑风格有荆楚、川派、江南、官式、岭南、法式。另一特点是中式建筑的高墙大院，知音盛棠6米深桩承载3米高墙产权院子，院内院外两个世界，一院传家。

　　知音盛棠拥有中华神玉博物馆，具有收藏、展览、鉴定、拍卖等功能，是市场上罕见的拥有博物馆的院墅社区。同时，根据开发商的规划，在博物馆地下还将建设宝库项目，建成以后，社区每位业主还将获赠一个世界最高安防等级的宝库，用于家庭重要财产的保管。

　　另一方面，虽然知音盛棠是城市院墅，但是它是商业产权，并不限购，这样定位高端的项目可以面向华中乃至全国销售，吸引有识之士进驻。一个高端的项目，一定要有广阔的业主圈层，这是项目后期价值的重要溢价点。

　　这样的项目能够满足高端圈层中对城市中式院墅生活、城市文化、财产安全等方面的特殊需求。外有圈子，内有院子，离城不离层，享受纯正中式生活的同时，又能延续事业的辉煌，积淀家族文化，传承家庭风尚。文化与圈层，是别墅市场中用钱都买不到的稀缺价值。

　　（小标）产权院墅的优势

　　华中文谷·知音盛棠建面约650平米独栋院墅样板间

　　伴随不动产登记制度正式生效，商业用地优势凸显。

　　首先，无论是70年产权的住宅用地还是40年产权（特殊有50年产权）的商业用地，届满自动续期，需要届满前一年申请续费。

　　根据《城市地产管理法》第二十二条和《物权法》第一百四十九条有关规定，续费计算方式为，每100平米房屋最低补交约1560元即可续期，费用最高不超过五位数。

　　商业产权到期后有两种结果：

　　一是如果国家没有其他规划，业主只需续交土地出让金即可续费使用；

　　二是如果国家有其他规划，需要拆迁，则商业补偿按照1:3补偿，其比例是住宅的3倍，优势明显。

　　华中文谷·知音盛棠建面约650平米独栋院墅样板间

　　除此以外，购买商业属性的房产还有以下优势。

　　一是商业用房不限购，尤其是对外来消费者有明显优势。

　　二是商业用房赋予房屋多重功能性，国家相关法律规定住宅不允许注册公司，不能进行经营性活动。而商业用房则优势明显，可以商住两用，可以作为第二居所、第三空间们用于长短期居住、经营办公等用途。

　　三是关于商业水电气费用成本有优势，实际总费用低于住宅。

　　商业用电价格为0.67元/度，住宅用电采取阶梯收费，0.56元/度（年用电量2160度）、0.61元/度（年用电量2161-4800度）、0.86元/度（年用电量4800度以上）

　　按照一般家庭别墅用电量平均每月2000度计算，一年用电量24000度。

　　按照商业用电统计，年电费总价为16080元。

　　按照住宅用电统计，年电费总价为19330.53元。

　　商业用电比住宅用电优惠3250.3元。

　　商业用水价格为2.8元/吨，住宅用水价格为2.2元/吨。按照一般家庭每月100吨用水计算，年费用分别为3360元和2640元，两者相差720元，对于别墅家庭可忽略不计。

　　知音盛棠天然气与住宅用天然气价格相同，住宅用天然气因政府调控原因，会进行限额调控，如每月150立方米，而知音盛棠天然气没有限额，优势明显。

　　因此，按照上述计算方式，商业产权用房比住宅产权用房在水、电、气使用成本方面一年总费用低约2530元，优势较大。

　　华中文谷·知音盛棠项目鸟瞰图

　　（）第二场论坛预告

　　“‘论道后官湖·华中文谷’2019首届城市山水产权院墅价值论坛”第二场将于2019年9月21日14时在华中文谷·知音盛棠营销中心举办。

　　华中文谷·知音盛棠位于中法生态城核心区域，与蔡甸区委区政府及中法新城管委会一墙之隔。项目占地528亩，总建筑面积约18万方，纯185-287平米双拼及多拼、建面约276-1500平米独栋现代中式电梯院墅，仅315席。3米高墙产权私院，首层6.7米—9米挑高，买二层送二层，户户赠送电梯，宝库保险箱、花园带采光井地下室，多个大露台，成就先生的圈子，太太的院子。

　　项目理念为打造“一个时代的精神生活目的地”，既注重打造物理上的院落空间生活，也注重社交上的圈层享受。项目有十大标配、十大亮点及十个“唯一”。