8年溢价超百亿 招商蛇口深圳太子湾项目继续增资扩股

　　在深圳太子湾这个“巨无霸”项目上，招商蛇口可谓挣得“盆满钵满”，土地到手8年以来，不仅于土地开发受益，更以增资扩股的方式获取了不少额外收入。

　　现今又有增资扩股动作。

　　据北京产权交易所9月20日信息显示，招商蛇口全资子公司深圳市太子湾乐居置业有限公司拟实施增资，募集资金金额不低于3.04亿元，拟募集资金对应持股比例51%。即增资后，原股东持股比例为49%，新进1家投资方持股比例为51%。

　　乐居置业表示，本次增资引入合作方，将共同开发运营DY04-02地块项目，加快太子湾片区的开发进度，深化片区文化与商业氛围，树立太子湾文化艺术、休闲购物新地标，提升商业回报水平。

　　招商蛇口方面对观点地产新媒体回应称，增资扩股是引入股权合作的战略投资者的一种方式，募得的资金可以为项目公司的后续发展提供资金储备。

　　出让51%股权的DY04-02地块

　　据了解，乐居置业成立于2015年9月23日，从事房地产开发经营，主要负责运营太子湾DY04-02地块。

　　2019年7月31日财务数据显示，该公司资产总计5557.75万元，负债总计2553.23万元，所有者权益3004.52万元，营业收入0，净利润4.52万元。

　　关于DY04-02地块的相关信息，于2018年6月27日，深圳市规划国土委南山管理局发布K202-0014宗地分宗的公示，其中包括了该地块。

　　公示称，DY04-02地块从K202-0014宗地内分宗而来，地块用地面积1.44万平方米，土地用途为广场+商业+文体设施用地。

　　招商蛇口2019年半年报披露，DY04-02地块预计开工时间为2019 年 12 月，预计竣工时间为2022年2月，总投资额达3.64 亿元，期末余额约为2616万元。

　　而此次募集资金金额不低于3.04亿元，基本上抵消了招商蛇口的对该地块的投资成本。

　　除了地块本身，此次股权出让更为受关注的是，相较于之前大多以持股49%的出让比例，此次出让持股比例51%，同时也意味着招商蛇口放弃了对该宗地的实控权。

　　招商蛇口方面回复观点地产新媒体也称，该宗交易完成后，招商蛇口将不再控制该项目。

　　另一个聚焦点则是，该项目投资方在成功竞得后，需在成交之日起一个月内与周边DY04-01、DY04-04地块权属人就各方共同建设运营“海滨绿化长廊”及协调统一建筑设计风格事宜达成合作协议。

　　观点地产新媒体查阅获悉，其周边的DY04-01、DY04-04地块，总用地面积6.6万平方米，计入规定容积率建筑面积22.54万平方米，建设功能包含商业、文化艺术、办公和地下停车库等。

　　值得关注的是，这两宗地还是新世界发展于2016年增资入股的地块。这意味着，如若此次这三宗地将统一进行开发，对于本次的意向投资方自然要求也相对较高。信息披露显示，意向投资方或其母公司2018会计年度期末企业总资产不少于500亿元，且期末总资产负债率不高于50%。

　　此外，截至挂牌日，意向投资方或其同一控制人旗下关联方在中国内地及港澳台地区运营的文化艺术展览设施面积不低于1万平方米，并已在上述展览设施举办文化艺术展览。

　　入股太子湾的新世界们

　　早于2011年6月30日，招商蛇口就以底价64.39亿元竞得太子湾宗地K202-0014。该宗地占地面积近70万平方米，总建筑面积170万平方米，成交楼面价约3788元/平方米。彼时，还成为深圳土拍史上的总价地王。

　　项目以22万吨级邮轮母港为依托，业态涵盖商业、办公、商务公寓、住宅、酒店、文化艺术、仓库、国际学校、国际医院、公交枢纽站等，整体容积率为2.44。

　　如此大体量的项目，通过增资扩股的方式，不仅可以加快运转开发，还能得到背后巨大的现金流，对于招商蛇口而言无疑是上策。

　　于是，从2016年开始，招商蛇口就通过股权出让的形式，连续“获利”。

　　2016年12月，新世界发展参与增资招商蛇口太子湾四宗地，包括DY02-02地块、DY02-04地块、DY04-01地块及DY04-04地块，总代价达88.89亿元。

　　深究此四宗地，占地面积共9.41万平方米，招商蛇口原通过土地公开招拍挂方式，获得土地使用权的收购成本价共为9.78亿元。招商蛇口拉来合作方一举动，就“挣”得将近80亿元。

　　再于2018年11月，中集集团增资摘牌深圳太子湾项目四宗地块，总涉资63.2亿元，分别为DY02-01地块、DY02-03地块、DY01-04地块、DY03-02地块，对应持有商融置业49%股权、商泰置业49%股权、乐艺置业51%股权、商启置业51%股权。

　　该四宗地总占地面积3.99万平方米，总可建楼面约24.6万平方米，根据《不动产权证书》显示，这四宗地原收购成本仅为5.19亿元。同样，招商蛇口毫不费力就拿到了近58亿流转资金。

　　至于为何要引进这两个合作方，招商蛇口方面回应称，中集是知名制造企业，对于片区打造多元化的总部基地及吸引相关产业入驻将有聚集作用；新世界具有一流的商业运营能力，其拟在太子湾片区建设的大型商业综合体，对提升该片区商业氛围起到重要作用。

　　而中集集团增资扩股还有后续。最新的消息是，中集产城与深圳碧桂园于2019年8月签署了合作协议，深圳碧桂园拟分别向集宏投资及集远投资共增资入股6666万元，间接合作开发太子湾项目DY01-04、DY03-02两块地。

　　增资完成后，深圳碧桂园将分别持有集宏投资及集远投资40%股权，中集产城将分别持有集宏投资及集远投资60%股权。

　　环环相扣的增资扩股动作，让碧桂园也借势进入太子湾项目，成功分得一杯羹。

　　但论起最大赢家，肯定还是招商蛇口本身。拿地成本64亿元，经过8年的运转，仅出让了几宗地的股权，就到手将近150亿元的现金流储备，这其中还不包括一级开发、项目出售等的收益。

　　由此可见，太子湾的土地价值红利还有很大的想象空间。

　　毕竟上述地块也仅是宗地K202-0014中一小部分。从深圳规土委公布的分宗公告可知，自2015年起，该宗“巨无霸”地块经过多次分宗，当前被分成近30宗。

　　据招商蛇口相关人士透露，当前太子湾项目已开工面积100万平米，陆续推出了公寓、国际学校、总部商务广场等产品，预计2023年左右片区商业氛围及交通状况均改善明显，并形成成熟商区。

　　目前，太子湾在建项目包括深圳滨海大厦(原太子湾DY02-01地块)、DY01-06 地块、DY03-05 地块、DY03-04 地块。