2009-2019：北京商业开始转向“首都”商业

　　编者按：

　　2019年，正值建国70周年历史节点，赢商网全国19城大联动，特别推出《70年城市商业变迁史》大型专题策划，回溯过往70年城市与商业发展脉络，以史为鉴，探路商业与城市结合的更多可能性。

　　每个城市在每个阶段总有一股力量推动商业发展，有时是外因所致、有时是内生动力、有时是政策加持。

　　北京最大不同之处是“首都”二字，这两个字为城市带来了独有的吸引力。

　　在2008年北京奥运会期间，这种吸引力成为了北京商业发展的重要推手，此时购物中心项目快速增长，并诞生了如三里屯太古里、西单大悦城这样一批城市级购物中心。

　　此后，北京商业地产市场进入到存量时代，以商场改造、存量提升成为北京商业升级的主要模式。同时，北京老字号、故宫、胡同街区、京剧这些城市符号与潮流文化、首店、夜经济这些国际化商业元素，也开始以各种形式影响着城市商业发展。

　　至此，北京商业已经进入到了一个多元化发展的时代。

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　　历史抉择：走上多元化发展之路

　　古人所言：“左环沧海，右拥太行，北枕居庸，南襟河济，形胜甲于天下，诚天府之国也。”

　　杜天独厚的地理条件让北京拥有了三千多年的城市发展史和八百多年的都城史，也赋予了北京这座城市包容并存的文化特性。

　　城市商业业态的发展历程及其变迁，都有其自在规律，北京亦不例外，随着城市经济发展和居民收入增加，北京商业业态结构也在明显升级，奥特莱斯、生鲜超市、便利店、专卖店等各类零售业态融合发展，特别是具有综合功能的购物中心的发展最为迅速，但在这个过程中，百货业态渐渐退出了主流舞台。

　　今年，天桥百货、静安市场、长安商场、赛特购物中心等一大批北京人记忆中的老商场，或闭店黯然退场，或转型寻求新生，人们似乎看不到百货行业的未来，唱衰百货的声音也从未止息。

　　这种现象的另一面，北京SKP却描绘出了另一番景象。2018年，北京SKP销售额达135亿，再次刷新2017年125亿的记录，从2011年起便坐稳国内零售“店王”宝座，销售额屡创新高，已经连续六年保持国内百货和购物中心的单店销售之首，给整个行业带来惊喜。

北京SKP购物中心 来源：赢商网

　　有时候并不是历史放弃了百货，而是百货没能坚持住自己，庆幸北京SKP延承了中国百货曾经的荣光，其不仅是为百货行业打了一针强心剂，更多是对整个商业的一个示范意义。

　　北京SKP只是百货业中的“一枝独秀”，当下的北京商业已经进入到多元化发展时期。在这一时期，北京商业行业从来不缺少创新和勇气，行业得以向前发展，也正是来自一个个敢为人先。

　　如自称“互联网城市奥莱模式”的上品商业，其首创了中国折扣业态零售模式，打造了上品+购物中心，完成奥莱、购物中心和互联网三者形态的结合，成为了北京商业市场探索业态创新融合的“先行者”。

上品+购物中心 来源：上品商业

　　上品+互联网城市奥莱不仅包含“上品折扣大卖场”丰富的服装服饰品牌折扣资源，还将不同商业模式集中融合在一个整体中，无论是品牌店、品类集合店还是餐饮店都藏在街区里，将购物、餐饮、娱乐、休闲等各种体验有机的分布在每一个楼层的动线中，满足消费者不同需求。

　　其经营区域非服装类销售的面积占到40%-50%，并采用了大量的互联网和科技，以上品折扣app、上品折扣网、微商城小程序等互联网商务平台作为载体，消费者可以在店内用便捷地找店、找货和结账，让整个购物过程顺畅起来。

　　“不是实体不行了，是你的实体不行了；不是零售不行了，而是你们家的零售不行了。”

　　变化是零售业的本质之一，上品+购物中心的出现也是整个北京商业探索业态融合发展的缩影。没有一种商业形态和模式可以始终主导市场，市场消费需要多种业态的侧重供给，北京商业经过曲折发展，正在向多元化商业布局迈进。

　　02

　　黄金时代：购物中心百家争鸣

　　据赢商大数据中心监测，2014-2018年一二三四线城市购物中心新增量占总存量的比例呈逐年下降趋势，预计今年会降到10%以下。

　　真真切切的事实，中国商业地产已进入存量时代，下半场将是创新能力及运营能力的比拼。　　

　　一个城市商业土壤并不相同，北京这座古老的城市其包容性与多元性是独一无二的。尤其在新中国成立后，作为国家首都的独特地位，更发生了深刻的变化，她有最悠久的历史传承，也有最为开放的现代力量。

　　这使得北京市的购物中心在形态创新上也有了更多选择。

　　地处城市中轴线，离天安门广场直线距离100米，有一个成功将文化、艺术、生活方式等相融合的体验型商业街区——北京坊，她被誉为藏在前门大栅栏中的“北平”。　　

　　2018年6月，星巴克臻选北京坊旗舰店和MUJI HOTEL在北京坊相继开业，两大超级品牌与老北京文化的融合碰撞，使得北京坊这个老街区更新项目也迅速的吸引了行业内的关注。

　　可以说，民国风的建筑风格赋予了北京坊第一眼相识的“面子”，对于城市文化的理解则构成为了北京坊更为吸引人的“里子”。

　　北京可以不止一个“北京坊”，皇城根的脚下也可以有很多个“北平”。

北京坊鸟瞰图 来源：北京坊

　　北京也在紧紧的把握和释放这种城市文化力量，在今年的《北京市商业服务业设施空间布局规划》（征求意见稿）中，王府井、前门大栅栏两个“元老级”的商业区被定义为北京市近期重点培育的广域级商业中心。

　　王府井地区定位为高品质的核心商业区，以满足国内外消费群体个性化、高端化消费需求为主，在北延主街的基础上，向东西拓展走向胡同和院落，营造互为补充的“辅街”；前门大栅栏地区定位是反映古都风貌的商业品牌集聚区，鼓励发展的业态为传统老字号商业、非物质文化遗产展示区和反映北京古都历史的博物馆。

王府井商业街 来源：赢商网　

　　植根于北京城市的历史文化积淀，北京城市更新的想象可以无限延伸：四合院里的安逸闲适，街道胡同里的四时流转，年节习俗的人情应酬，三教九流的吃穿用度……百年前北京城的生活方式或许将借助商业的力量以另一种形式在现代“重生”。

　　于商业而言，北京可以有历史悠久的商业街区，也可以有很现代、很文艺的购物中心，这在北京的城市记忆中重来不会冲突。

　　2012年开业的侨福芳草地则是开创了文化艺术与购物中心无缝结合的先例。独特、开阔的建筑风格，散落四处的数百件艺术品都是芳草地的艺术标签，由于芳草地购物中心擅长艺术品的经营，打造了艺术博物馆式的空间，艺术主题的活动、大型活动、展览活动都办得出彩，吸引了大量目的性消费人群和旅游观光人士，俨然成为了北京商业地产领域的新“网红”，全国范围也都在学习芳草地打造艺术购物中心的形式。

北京侨福芳草地购物中心 来源：视觉中国

　　北京城市的包容性偶尔也会展现出“魔幻”的一面，在名称“土里土气”三里屯地区也可以诞生太古里这样的“潮流明星”街区。三里屯太古里这个当初不被看好的项目，却为北京带来最新潮的市场品牌、最新发售联名款、各种潮牌快闪店、各类明星营销活动，如今三里屯太古里已经成为北京潮人最聚集的区域，也成为了国内潮流文化地标的代表项目。　　

　　当三里屯和太古里不分彼此的时候，也证明北京早已拥有了能包容过去与现代的商业环境。

三里屯太古里 来源：太古地产

　　在商业形态不断发展完善之时，也是城市商业布局不断趋于合理化的一个阶段。

　　在北京城市发展过程中，城市核心区的王府井商圈、西单商圈在不断自我革新，非核心区商业中粮·祥云小镇、龙湖长楹天街、宜家荟聚购物中心、颐堤港等项目在宣告着完成了崛起。　　

　　与此同时，很多人也在寻找，下一个北京城市商业发展的“舞台中心”。

　　对此，戴德梁行中国区商业地产部董事孟祎表示，北京已经进入存量市场，在未来的城市更新过程中，会释放出很多存量改造项目，此外通州城市副中心、丽泽金融商务区、回龙观-天通苑等区域随着城市发展规划，也将会产生新生的商业发展机会。

　　03

　　请回答2019：首都商业未来会如何？

　　城市、文化、商业三者如今已经变得密不可分，每个城市都有专属的城市文化，如果说商业的发展是一段城市变迁的缩影，那么城市文化的传承则会伴随了几代人的人生历程。

　　对于北京来说，无论文化属性怎样追赶前卫，600多岁的故宫始终是那个不可替代的城市符号。近两年来，拍纪录片、跨界推出彩妆单品、开火锅店、打造文创周边，这个“千年宝藏”一入世便蹿红成为网络爆款IP。

　　“明明可以靠脸，却偏要靠才华。”在各种脑洞大开的创意之下，故宫IP与购物中心之间的距离也在不断拉近。2018年2月，故宫淘宝在北京三里屯太古里开了首家文创快闪店——“朕的心意”；2018年8月，故宫与世茂联合举办文创快闪店——“故宫来人啦·御用潮铺”；2019年7月，龙湖集团×故宫出版宣布联合推出“故宫藏影——西洋镜里的宫廷印象”影像特展。

“故宫藏影——西洋镜里的宫廷印象”影像特展  来源：龙湖集团

　　故宫成为现象级IP的创新探索，一是源于其无可替代性，二是它可以延展融入到人们衣食住行方方面面，而这些因素对商业市场的影响——看看故宫IP快闪店、展览带来的高人气、高客流也自然不言而喻。

　　基于文化的优势是最根本的、最难以替代和模仿的，也是最持久和最核心的竞争优势，北京是世界上拥有世界文化遗产数最多的城市，除了故宫，这座城市还孕育了天坛、八达岭长城、颐和园等众多名胜古迹，这也为北京的商业发展带来了更多的想象空间。

　　北京城市总体规划(2016年—2035年）也在第一章中开宗明义，“北京的一切工作必须坚持全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心的城市战略定位，有所为、有所不为。”

　　戴德梁行中国区商业地产部董事孟祎认为，文化中心和国际交往中心的定位会为北京释放出更为开放和多元的商业力量，北京市丰富的文化演艺、体育赛事活动可以和商业项目产生互动结合，同时在潮流、多元的商业发展趋势上，中国文化也将成为推动北京商业发展的下一个关键词。

　　-结 语-

　　今天的北京商业市场，正朝着新时代迈进，新项目带着新模式、新玩法入市，老项目积极调整变革也不甘示弱。北京城市商业在70年的发展历史中不断传承创新，消费体验在此过程中不断升级，在商业地产更新迭代加速的时代，北京商业的发展正不断转向“首都”商业。