品牌与“成熟商圈”的蓝海版图 杭州钱塘新区“1+1”崛起时代为谁而来

　　唐代白居易说杭州“灯火家家市”；

　　宋朝柳永笔下，则是“市列珠玑，户盈罗绮”;

　　元代马可·波罗，赞得更直接“世上最美丽华贵天城”。

　　清河坊鳞次栉比的店庄，市中心蓬勃涌现的综合体，孤山下高朋满座的楼外楼，家门口24小时为你亮灯的便利店、把一样商品卖全卖精的商业特色街……在你掏钱消费、驻足停留、大快朵颐、尽情狂欢的背后，都有一个神秘的“主人”在招待着你，它是城市的灵魂，是生活的气息，它的名字叫“城市的商圈”。

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　　l 2020年杭城“一城多中心”，多核商圈带动城市活力

　　2018年5月，恒隆以107.3亿总价拿下市中心绝版宝地百井坊，大概率将打造成杭州第一座恒隆广场。

　　2019年5月，嘉里以68.14亿总价拿下文晖城市之星综合体，或将打造为杭州首座嘉里城。

　　2019年7月，香港新世界以97.9亿总价拿下了望江新城综合体，整个朋友圈都在庆祝K11和瑰丽酒店都要来杭州了。

　　2019年8月新鸿基&平安以成交总价132.6亿拿下江河汇综合体，IFC还是iapm也是非常值得期待了。

　　作为发展迅速的代表城市之一，杭州在G20、亚运会连续加持、活跃的民营经济、和飞速兴起的新零售环境下，城市正走向国际化，优质的商业是不可或缺的一环。杭城目前除了本地的开发商日渐发展蓬勃以外，这两年被更多的港资房企看好，纷纷入驻杭城，更新现有商业格局，将与杭城携手共同努力发展成为国际都市。

　　另外一方面，从《杭州市城市总体规划(2001-2020年)》的城市空间布局中窥探到，在2020年前，杭州将依据各区域现有商业网点状况，构建五级商业体系。鼓励各类商业中心，形成覆盖全面、等级完善、有序合理的商业空间布局体系。

　　具体来说，武林、钱江新城两大城市级商业中心将形成成熟的具有城市功能于一体的城市级综合性商业功能区。重点培育的江南、临平、下沙、大江东、未来科技城、城北等六大城市级商业副中心，则将鼓励其根据自身特色，以综合性商圈或综合性商业街区为主要载体，打造具有特色化城市商业副中心，重点提升生活配套的品牌等业态。

　　截止到2019年，城市规划中的杭城六大城市商业副中心亦已日渐成熟，城市商业市场需求强劲，已经逐渐发展呈现出了“一城多中心”的新趋势,以及一些新兴的商圈迅速崛起，不断的挖掘唤醒出城市潜能。强劲的经济实力为城市商业的发展提供了天然土壤，高科技高收入人群组成了庞大的消费市场，新零售兴起推动城市商业升级，这些都意味着杭州未来商业市场空间依旧广阔，巨大的消费力正亟待释放。在城市骨架不断拉大、轨交结网的背景下，当前杭州已经进入了一城多中心的发展阶段，商业也已经从“单中心”向“多中心”的格局转变。”

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　　杭城“浦东”备受瞩目，江东“蓝海商圈”已然成形

　　杭城的发展无疑是快速的，几个城市副中心也在短短的时间内，快速的蓬勃发展，且都有了具有鲜明特色的定位，再加上持续不断的涌入的各种商业综合体，杭城迈向国际化的速度正在加快。而具有杭州“浦东”之称的大江东板块，在今年更是备受瞩目，无论是杭州最耀眼的钱塘新区的正式成立还是刚过去不久的国庆期间出现的5万人报名、28714组过审核摇220套“金色和庄”，加上半年龙湖“江与城”的两次“万人摇”，江东已经成为杭州最聚人气的板块之一。

　　大江东新城，位于萧山东北部的沿钱塘江区域，处于环杭州湾产业带和环杭州湾城市群的核心位置，规划总面积达400多平方公里，由江东新城、临江新城、空港新城和前进工业园区四大片组成。作为萧山地区继江南副城后的又一城市副中心，其原因有二：其一，大江东新城离主城有近50公里的距离，为方便区内人们的生活需打造城市副中心；其二，大江东作为杭州的"浦东"，是现代工业和现代服务业的重要发展区域，在此设立城市副中心有助于更好的服务四大片(即江东新城、临江新城、空港新城和前进工业园区)。

　　甚至，今年4月，浙江省人民政府批复了同意设立杭州钱塘新区的公告。伴随钱塘新区的正式挂牌，这个依托国家级“一带一路”战略支撑下并将在未来影响杭州城市大格局的东门户，也被称为杭州的“浦东”再次引起了来自国内外的关注。今年7月，杭州更是调整了以西湖为圆心的“圆规式发展”,将钱塘江作为长期发展的永久性主线,确立了“城市东扩、旅游西进、沿江开发、拥江发展”的发展理念。大江东遇上大时代，占据着沿江城市带的重点建设区域板块。

　　和当年的钱江新城一样，大江东的未来被想像得无比美好，2条地铁线、1条隧道，2座跨江大桥、江东高铁站以及5条城市快速路这样的交通规划，几乎可以与奥体相匹敌。而作为钱塘新区千亿级的平台中的新中心，大江东板块聚集着长安福特、广汽集团、吉利汽车、华东医药、西子航空、格力电器、费列罗、百草味等知名企业，亦是杭州硬实力的载体。同时，规划生态智慧新城的打造、超过六十个已交付和在建楼盘、市副中心级行政服务中心、7、8号线双地铁线、江东高铁站、江海湿地生态景观带，将源源不断的吸附优质人口导入。

　　江东板块的城市潜力非常巨大，从各方面条件看起来，俨然是一个“成熟大商圈”，蓄势待发，巨大的消费潜力亟待释放，在如此潜力的板块中，龙湖商业很早就看到了商机，早在2017年就拿下了江东地块，在这片商业蓝海里，准备打造杭州第5座综合体江东天街，不仅如此，更配备酒店、湖景高层、洋房、低密度别墅全业态产品，加上今年年初合并为“钱塘新区”的下沙区域，一区双天街，更是将龙湖商业的影响力扩大，当然不仅如此，大江东自有的板块优势以及龙湖的加持， 1+1的潜力以及影响力也即将爆发。

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　　l 在商业蓝海的最佳成型期强势占入，直接迈入红利成熟期

　　相较于下沙区域在发展了十多年之后才有了地铁、龙湖天街、金沙湖，江东区域在同样拥有这些的配套都已经按下了快捷键，相信很快，江东区域将会更宜居，更便民。

　　在拥有江东区域俨然成熟的“大商圈”，以及庞大的消费力亟待释放和暂无无商业竞争的蓝海里，作为板块第一个真正意义上的一站式购物中心，这也将是整个江东消费者日常购物休闲首选地！等于说项目的辐射范围是不受传统商圈距离限制的。

　　江东天街定位是江东活力生活新空间，体量近11万平米，地铁7号线北二路站上盖（20年底同期通车），与8号线青六路站换乘。紧邻东湖，江东管委会、江东行政服务中心，有效辐射整个江东人口近80万。而随着龙湖的进入，核心板块极速发展，核心商圈将大量聚集优质人口入驻，未来将辐射的人口将远超100万。

　　江东天街将于2020年底开业，截止目前，包括永辉超市、沃美影院、威尔士健身、硬核球场、苏宁易购、孩子王、美吉姆等主次力店品牌已经签约入驻。相信在2020年时，杭州的“浦东”这个城市副中心将更成熟以及完整。

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　　l 天街现象，重新定义商圈

　　作为龙湖商业华东区落子的第一个天街，2015年开业的金沙天街，将金沙湖片区乃至大城东板块，从开业前只能依赖传统街区和商超物业的生活状态演变成杭城时尚生活新中心。下沙板块曾不被其他商业综合体看好，而龙湖商业在落子时，就有思考到，其他成熟商圈的购物中心只能有效覆盖3-5公里的居民，且需要与其他商业综合体进行竞争，作为大城东唯一地铁上盖购物中心，从金沙天街的开业市场调研报告里显示，金沙天街大量客源都来自8-10公里九堡、乔司、沿江版块，更远甚至到20公里外的江东、丁桥和海宁，覆盖到人群远比其他购物中心更宽广。再随着城市发展的规划，包括近年的金沙湖景区交付、1号线延伸段通车、管委会加行政服务中心配套，下沙片区已成为真正的市级副中心，金沙商圈吸金能力足见一斑，经过4年运营，金沙天街已经不仅仅是城东的“金沙”，它正逐步走出区域，成为杭州的“金沙”。金沙天街的各项傲人成绩也印证了龙湖商业的独到眼光。

　　2015年，金沙天街作为龙湖在华东区首个项目首次亮相，开业两天总客流量接近30万人次；2019年，杭州受欢迎商场排行榜中，龙湖金沙天街与滨江天街分别以日均客流7万人次、6.5万人次位列榜单前三。2019年9月周年庆，双天街仅用两天时间就实现销售突破8400万元，总客流超过680000人次，短短4年，龙湖商业不仅在杭州站稳脚跟，还形成了「龙湖天街现象」。

　　如果把今天的江东天街跟2015年前的金沙天街做一个比较，如此的相似，同属钱塘新区板块核心地铁上盖，区域内唯一地铁上盖的一站式购物中心，作为一个全新市级副中心的初级阶段，版块功能规划清晰、开发建设迅猛、新兴年轻人口导入给未来带来无限成长空间、商业消费配套亟待提升等，算上一带一路、大湾区这些国家级战略政策的加持，毫不怀疑大江东板块的快速崛起。

　　结语：

　　龙湖在杭州的商业布局，是跟着城市共同发展的，“与城市， 共龙湖”沿袭城市发展脉搏，为城市注入全新的灵感与活力。杭州的东南西北角都有着天街的身影，它们正在串联起一个全新的城市商业矩阵，让购物中心不再是一个各方品牌的集合平台，而是自成IP效应，既根植于消费者，为人们的日常带来更多颠覆、更多选择，让人们可以用自己的方式定义自己的生活，也扎根于城市，通过自身所构建的商业新生态，让商业真正成为一座城市的功能担当。

　　归根结底，龙湖商业也是希望在杭城的每个板块，可以有一个“转念即达的欢乐入口”。