商业格局变化中怎么办 “创与变 2019中国商业地产高峰论坛”给出答案

　　12月4日至5日，由中国房地产报、中国房地产网、中房智库、中国住交会组委会主办的“绿中国•芯地产 CIHAF2019第二十一届中国住交会”在北京盛大召开。中国住交会是中国房地产的奥林匹克，是房地产行业的晴雨表和策源地，同时也是中国房地产业的首选门户，更是中国地产人的一场盛大节日。

　　住交会分论坛之一“创与变 2019中国商业地产高峰论坛”汇聚了传统商业购物中心、长租公寓、金融投资各行各业的一线操盘手与资深人士，中购联购物中心发展委员会主任郭增利、新派公寓创始人&CEO王戈宏、阳光海天停车管理有限公司董事长兼 CEO闫亮、纳什空间总裁陈亮、上海源嵘投资管理有限公司董事长许大金、北京亿达置业有限公司总裁吕沙、北京坊执行总经理王春艳、大悦城控股北京大区商管中心总经理、西单兼西安大悦城副总经理朱姝、中国社区商业工作委员会主任董利等共议商业大是与大势，探索新形势下商业购物中心的发展模式，商业物业保值增值创新之路，以及如何抓住租赁用地全价值链来发展长租公寓的商业模式。

　　值得一提的是，中国房地产报社与中国社区商业委员会签订战略合作协议仪式正式启动，与此同时，8个商业物业榜单重磅推出，同时举行中国城市综合体联盟授牌仪式。

　　商业模式待解

　　随着我国经济的快速发展，商业的现代化水平也在不断提高，现在各大城市涌现了一大批商业物业。因此，对商业物业建设得是否合理化的要求也越来越高，对商业物业的布局、规模、功能、档次等方面都要求更加合理，更加适合经济发展的要求。受到城市进程加速的因素驱动，中国城市规模和建设面临新的需求，未来几年，预计商业地产投资规模将会进行一个放量扩展阶段。伴随着我国商业地产的蓬勃发展，我国商业物业管理行业发展空间巨大。

　　不过，郭增利发直言不讳地指出目前中国商业市场存在的一个显性问题，即中国的购物中心还没进入成熟期。他认为，首先，中国购物中心数量非常庞大，但是有品质的精品项目数量还比较有限，大概不足20%，所以整个行业的特征是大而不强，多而不精的发展局面。按照中国有330多个地级市，2800多个县级市来做一个大胆的假设，假如中国的购物中心非常成熟，非常稳健，至少会应该有3000个左右的优质购物中心被市场拥护，被消费者拥护，事实上中国的购物中心优质项目达不到这个数字。第二，中国的购物中心到目前为止，以上海和深圳为例，购物中心总体营业额占其城市社交总额的比重分别在15%至20%，这个比重与发达的市场的差距非常明显，所以，购物中心应该释放给全社会的消费动能远远达不到成熟市场的要求。第三，购物中心是一个明显带有金融属性的特殊行业，你会发现大量的购物中心是养老金持有，所以中国的购物中心缺失没有达到和资本实行融合的发展的高度。

　　王戈宏则从房地产市场的另一个截面长租公寓分析了目前商业模式的创新与不足。他表示，开发商到今年为止倒闭了两百多家，长租公寓划暴雷二十多家，这就是创与变的结果，每一个创新与变革都要面对暴雷。长租公寓问题主要在于包租模式，以前租房，房子很差，房子没人管理，房东欺负租客，现在有了长租公寓，房子可以得到很好的管理，但却伤害了公寓的投资人和管理者。我去年说过要谨防两个现象，第一要警惕开发商纷纷进入长租公寓，第二要警惕长租公寓在狂奔之后变成第二个共享单车，使得投资人和经营者收到巨大伤害，因为不盈利而被质疑。

　　增值创新之路

　　近几年，由于很多地区商业供应量逐年上升，且后期运营能力较差，回报率无法保证，所以投资者也越来越趋于理性；另外，销售型商业本身就有先天性的缺陷，很难做到良好的运营，往往后期大量的空置。因此，很多开发商也意识到，一个经营情况优秀的综合性商业，可以是一个优秀的财务及金融产品，并取得较高的回报。在这些因素影响下，社区商业正在从传统的销售模式，转向持有模式，从注重营销到关注运营，开启一条保值增持创新之路。

　　对此，陈亮表示2020年要练内功，前段聚焦如何迎合客户，以用户思维思考，能够让客户真正地省心、省钱、省事地做主营业务，让其更稳定的发展，它才能更稳定地支付你所需要的收益。中端横向整合专业资源，与横向不同领域的资产管理方有更多的结合。后端想办法去打通资本的链条。

　　吕沙的观点是，“创新对于我们运营商来讲，可能更核心的东西就是产品，怎么去打造一个有灵魂的产品，这是我们每一个运营人都该去考虑的。对于城市更新来讲，仅仅对于整个空间和功能的改造已经是最基础的需求了，我们认为进一步的需求其实是对于消费者和管理人认知上的改变，最终实现我们改项目整体的社会关系发生巨大的改变。

　　不难发现，商业的创与变都离不开用户思维，离不开为客户提供增值服务。

　　王春艳表示，这两年不管做商业地产还是商业项目还是城市更新，更多把文化艺术植入进来，这也是一个大变化，下一步要探讨这些植入如何盈利，以往都是甲方做展会，做活动，大家免费来看，我们也在想怎么把这些东西融合起来，让多方受益，而不是把一个活动简单委托给一方，这是大话题，也很艰难。

　　朱姝则认为，真诚从消费者出发，用专业态度面对我们的消费者和品牌，用创新的精神面对经济下行的环境，以及用用心和韧性在目前的环境里做到最好，这是大悦城未来变与创更好的方向和道路。

　　“我自己2015年创业的时候，发现市场真的是在变，从供应的角度来讲，未来中国商业地产必被垄断化，对于中小型的商业物业和产业要走的方向到底是哪个方向，只能走刚需。”许大金说出了他对未来的预判。

　　平台联动增益

　　强强联合是房地产也大势所趋。

　　此次论坛上，中国房地产报社与中国社区商业工作委员会签订战略合作协议仪式正式启动。中国房地产报作为行业大报，也重点关注社区商业这样的民生领域，中国社区商业示范项目的推广，是非常利国利民的事，中国房地产报与中国社区商业工作委员会将开展国家标准化社区商业中心示范项目等全方位的略合作，首期计划在100个城市联手共建200家挂牌示范项目，

　　事实上，董利所带领中国社区商业工作委员会专注于社区商业领域，已经帮助打造很多网红项目。他表示，从现在起，我们要跟中房报一起携手打造，在房地产领域打造标准化的社区商业中心，我们把这种标准化的社区商业中心的模式引入到房地产这个领域内，是根据我们制定的社区商业中心的标准，分几级，一千到三千是一级，三千到两万，两万到五万，五万以上是大型，每一级都有规范，并不是说每一级都高不可攀，更重要的是强调社区商业中心是一个业态整合的方式，一级的也要有社区购物，社区生活，社区服务等等，现在在我们的所有项目里，都实现了，而且每个项目都非常漂亮，成为了网红，比如在上海、南京、济南等地。

　　紧接着，论坛举行中国城市综合体联盟授牌仪式。中国城市综合体联盟从今年8月正式成立至今，经历几个月的时间，联盟的队伍日渐壮大。论坛上，中国房地产报社副社长肖勇为新一批联盟成员授牌。

　　最后，论坛重磅推出8个商业物业榜单，分别是：中国城市综合体项目30强榜单、中国房地产酒店整合运营20强榜单、中国商业步行街品牌30强榜单、中国社区商业品牌30强榜单、中国长租公寓品牌20强榜单、中国房地产共享空间20强榜单、中国写字楼品牌30强榜单、中国城市新地标50强。