如何看待社区商业的机会与盲点？

　　在购物中心存量巨大、去化困难的大背景下，商业地产在不断寻求变革，社区商业以小而美、小而精、小而特的姿态越来越受到开发商的青睐和关注，并逐渐成为城市商业的基础。虽然社区商业极具市场，但仍然需要精细化的运作，更加敏说的洞察力，以及更加系统、专业、全面的商业模式护航。

　　12月30日，由中共成都市委城乡社区发展治理委员会、成都市商务局主办，赢商网、世纪金源商管集团联合主办，成都零售商协会承办的第二届中国社区商业地产节暨中国（成都）社区商业发展大会在成都首座万豪酒店圆满落幕。

　　大会微论坛环节，在成都零售商协会秘书长 欧建瓴女士主持下，浙江北大资源副总裁 沙东先生；红星大卫茂集团常务副总裁、首席运营官万俊先生；蓝光文商旅集团首席策划官 徐婕女士；上海盒马网络科技有限公司四川分公司总经理 桑海欧先生；中影影院投资有限公司开发部总经理 刘喆先生；悦宝园教育机构托幼事业部总经理 葛晓杰女士；北京坤阔达商贸有限公司创始人刘骜搏先生，以“如何看待社区商业的机会与盲点？”为主题，围绕“相比购物中心，社区商业的优势在哪里？”、“如何缩小商业规划与市场需求的差距？”、“社区商业与品牌之前应该如何协作，创造更多的发展机会？”等话题，进行了深度研讨。

　　以下为部分嘉宾观点精华：

　　浙江北大资源副总裁 沙东先生

　　根据目前商业发展现状来看，有几大趋势将逐渐显现：

　　第一，存量商业已进入疯狂生长时期，尤其是购物中心。另一方面，由于土地招拍挂要求自持，所以众多开发商逐渐向社区商业转型靠拢，社区商业的发展逐渐被重视起来；

　　第二，现阶段大型购物中心做起来难度很大，社区商业却仍有巨大的蓝海值得挖掘。一方面，消费者对商业追求变化非常大，新鲜感很快就会过去，尤其在互联网与电商的冲击下，消费升级使得购物中心招商、运营都变得更加困难，这为社区商业发展创造了很大的机会点。另一方面，消费时间碎片化、体验场景化、信息传播社交化的今天，人们去购物中心消费已经变得更加随机与不稳定。但对于社区商业而言，却更像是柴米油盐的正常家庭生活，频次相对更高；

　　第三，相较于城市型购物中心，社区商业有着其无法比拟的几大亮点和优势。一是政策方面，十八大后，美好生活的提出以及当下比较火的夜经济，均引起全民热潮。相对而言，社区商业核心客群主要聚焦在1-3公里范围之内，客户画像更精准，人口、客流更稳定，消费频率也更高，所以更方便做消费场景化和主题化的打造。未来随着消费市场的下沉，社区商业也将更加接近客户，更方便互联网、O2O的落地实现。

　　第四，社区商业与购物中心不同，因为消费频次比较高、单价比较低，所以如何把握社区商业的黏度，已经成为社区商业操盘者需要考虑的重要因素。除了高品质商业服务打造，如何把政府配套、政务和社区结合，打造邻里生活更有温度的生活场景，将会是社区商业未来发展的重点和亮点。

　　红星大卫茂集团常务副总裁、首席运营官万俊先生

　　我对社区商业的理解，有两个关键：第一，熟人经济，即家门口的生意；第二，跟顾客更具有情感连接的商业体。

　　首先社区商业之所以称为社区商业，是源于他 “因住而商”，立足点是全面迎合社区消费特色。社区商业是离顾客最近的商业，其核心消费客群为周边熟人，以便民、利民及满足、促进居民综合消费为目标，服务社区居民日常生活需要，这些服务具有综合性、经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。这也就是社区商业与市级商圈内的商业体完全不同的地方。

　　其次，社区商业应该是类似社区文化会客厅的存在，是跟顾客更具有情感连接的商业体。一切与社区居民相关的活动都可以在这里展开，无论是设计、业态组合，还是与消费者之间的文化、情感连接。做好了这些，社区商业才有可能生存下去并且越活越好，成为整个社区的会客厅和一张名片。

　　蓝光文商旅集团首席策划官 徐婕女士

　　任何商业载体，都不可能缺失几个重要的角色，即开发商、消费者和品牌。

　　从开发商层面来讲，相较于购物中心，社区型商业最具优势的地方就是轻资产投入较低，但收益率却可以与购物中心相抗衡，开发商操作起来也很灵活，投入产出比非常高。

　　从消费者层面来讲，社区商业可以结合项目离消费者近、消费粘性高、消费频次高的特性，通过品牌、业态组合，抓住消费者核心需求，与社群居民产生更多的联系。

　　从品牌层面来讲，无论是城市型购物中心还是社区商业，其最核心的内容都是品牌。因此在社区商业运营过程中，品牌可以通过更多场景化打造，以及外摆、活动、营销宣传等，自由灵活支配运营时间，挖掘更多消费空间。

　　上海盒马网络科技有限公司四川分公司总经理 桑海欧先生

　　社区型商业讲起来容易，其实做起来很难，因为社区型商业对品牌适配性要求更高，如果品牌或项目自身能力不够强，或者迭代速度不够快，将很快被时代所淘汰。对于社区商业而言，其核心主要聚焦在周边半径1-3公里内，没有太多选择，因此社区商业打造过程中，更应该从长远出发进行考虑。在商业边界里，怎么样让用户买得到、买得好、买得便利、买得放心、买得开心很重要。这也就要求，企业在发展过程中需要不断否定自己，找寻与用户更好的适配、服务的适配、商品的适配，打造更加贴近用户生活的场景和内容。

　　中影影院投资有限公司开发部总经理 刘喆先生

　　从目前中国电影市场发展现状来看，在客观因素造成的压力下。尽管目前电影院似乎已经成为购物中心的标配，但影院作为终端制片实际上是没有完全跟上的。例如今年爆款影片上映，影院一度出现一票难求的局面，然而没有爆款影片阶段，影院经营却十分惨淡。未来影院的转型和改变，从社区商业、邻里商业着手将会是很大的突破。

　　悦宝园教育机构托幼事业部总经理 葛晓杰女士

　　二胎政策的全面开放，为社区商业儿童亲子业态发展提供了很大的机会。此外，随着80、90后家长早期教育理念的进一步升级，儿童教育业态发展势态良好。对于悦宝园而言，现阶段会首选社区商业项目，做小而精的精品店，主要覆盖周边3-5个社区，面积在300-500平左右。作为品牌方，未来如何与项目更好地协调，借势周边大型超市和商超带来的流量降低营销成本、利用错位经营打造差异化、利用互联网扩大覆盖与辐射范围，使社区商业成为能够真正切入到居民真实生活情景各个方面、让社区商业成为更多承载人的情感和成长经历的场所，是非常重要的。

　　北京坤阔达商贸有限公司创始人 刘骜搏先生

　　2018年开始家禾睦Kids Topic逐渐往社区型商业店转型，此前品牌做过很多的产品和客流分析，我们发现社区商业提供给品牌更高频次的购买率。此外，由于聚焦客群半径较低、客单价低，因此品牌与消费者建立了很高的黏性。家禾睦Kids Topic也将持续看好社区商业发展，以及社区商业自带的升值空间。