星​盛商管上市前夜 二代黄德林领衔新班底

　　32年前，包工头黄楚龙谋生“版筑之间”，依靠原始积累创办了深圳怡和企业公司（星河控股的前身）。此后，黄楚龙的业务版图不断扩大，地产、商业、金融等多业并举，让他成为深圳地产圈的隐形富豪。

　　自2004年开始涉足商业领域以来，经过十五年的运营，星河商置已拥有较为成熟的运营模式，业务版图也不断扩张。更为重要的是，黄楚龙的儿子黄德林，他在星河商置历练多年，似乎已具备站到台前的资历。

　　1月17日晚间，星盛商业管理股份有限公司（以下简称“星盛商管”，即星河商置的上市主体），出现在港交所的申请聆讯的名单中。从新三板转战港股市场的资产腾挪过程中，黄楚龙也完成了商业板块的交班，他将20%股权以“奖励计划”的方式转给了次子黄德林，让其真正成为商管板块的舵手。

　　星河商置赴港前传

　　星河的商业运营之路，要追溯到2004年，彼时，黄楚龙旗下的星河苏活公园实业，成立了一支商业运营服务团队，为深圳福田星河COCO Park（北区）提供商业运营服务。成立之后，执行董事牛林，一直充当核心成员。

　　2008年8月，黄楚龙次子黄德林加入星河苏活公园实业，担任总经理助理，开始参与业务运作。

　　6年后，为了进一步强化业务，星河置业集团收购了星河商用置业投资的全部权益；由于星河商置是星河商用置业投资的间接全资附属公司；所以收购事项完成后，黄楚龙透过星河置业集团间接拥有星河商置所有权益。

　　随后，星河苏活公园实业的商业运营服务团队，加入星河商置之中，星河商置成为商业运营业务开展的主体。同年10月，黄德林担任星河商置的副总经理，主要负责协助日常运营，分管招商部及企划部。

　　星河商置规模拓展的车轮由此开始辘辘前行。除了与深圳龙华星河iCO订约之外，2015年，其签下普宁星河COCO City，将业务覆盖范围扩展至广东省东部；隔年，它又签下常州武进湖塘星河COCO City，拿下了其整租模式下的首个项目，并将触角延伸至长三角。

　　2016年4月，星河商置通过股东决议案，改制为股份有限公司，为登陆新三板做准备。7月，经过多方入股，彼时星河商置的股本从3000万元增至3530万元，由星河商用置业投资、宏达利兴、安林珊资产管理、永兴宏泰分别拥有约76.49%、12.01%、8.50%、3.00%权益。

　　该年度的12月份，星河商置如愿在新三板挂牌。但黄楚龙并未在新三板市场，寻找到星河商置发展的最终答案。除了没有融资功能之外，在新三板挂牌的三年间，星河商置的发展并不如意。

　　数据显示，2016年星河商置录得营业收入3.01亿元，同比增长14.8%；但随后2017年，星河商置营收增幅收窄，仅为11.2%；但2018年，该项数值开始呈现出负增长，同比减少5.09%，仅录得营收3.17亿元。

　　面对上述的业绩困顿，黄楚龙做出了改变，于2019年7月，将星河商置从新三板摘牌。彼时业内就有传言，这是其转战港股市场的前奏。

　　二代黄德林领衔新班底

　　1月17日晚间，港交所上市聆讯申请名单中，星盛商管的名字，揭开了星河商置登陆港股市场的心思。回顾星河商置近一年来的重组历程，就可以清楚地窥见，黄楚龙为星河商置冲击港股做了一系列“铺垫”。

　　2019年2月14日，星河商置发布公告宣布，它将持有的深圳市星河趣汇创新发展有限公司（以下简称“趣汇创新”）100%股权，转让给星河置业集团。因标的公司2018年末的净资产为负，经交易双方协商，星河商置拟以1元出售持有的标的公司100%股权。

　　趣汇创新原本是星河商置的全资子公司，它的业务范畴，是提供体育及娱乐服务。这种业务类型，并不符合星河置业“商业运营”的发展策略，与集团核心业务并没有太大关联。此次剥离，显然是在为再次登陆资本市场而捋顺业务线。

　　除了推动业务重组之外，黄楚龙还在股本结构重组上花了一番心思。

　　去年9月，黄楚龙设立全新的上市平台“星河商管”，经过一系列组织重建，星河商置以100%的股权装进了星河商管，法定股本为38万港元。黄楚龙家族透过高星、德瑞投资两个平台分别持有星盛商管80%、20%权益。

　　紧接着的12月份，星河商置以截至2019年10月31日的资本储备、盈余储备及未分配利润转增注册资本，星河商置的注册资本由3530万元增加至8000万元。

　　搭好了平台之后，黄楚龙开始让其儿子黄德林接管星盛商管。在星河商置历练了十余年的黄德林，已在12月20日，获委任为星盛商管的执行董事及董事会主席，主要负责整体业务发展以及制定及实施本集团的业务策略。

　　年仅36岁的黄德林，曾经也留过洋。2008年6月，他取得了加拿大约克大学工商管理学士学位；2016年7月，又取得中国北京大学汇丰商学院企业管理硕士学位。去年11月起，他还开始担任起了深圳市潮汕青年商会副主任。

　　目前，黄德林通过德瑞投资持有星盛商管20%股权。值得注意的是，黄德林的胞兄，也就是黄楚龙的长子黄德安，并未参与公司的实际运营，只是挂名非执行董事；与此同时，他也担任星河控股的常务副总裁。

　　纵观星盛商管的董事会，九名董事包括执行董事黄德林、陶慕明、牛林、文艺；非执行董事郭立民、黄德安；独立非执行董事张礼卿、郭增利、谢日康。而高级管理层包括凌云、李小琴等；公司秘书则为黄继兴。

　　乐居财经查阅获悉，根据相关信息，截至去年8月份，星河商置的董事长还是为星河任职近20年的李晓明。看起来，为了给黄德林腾出位置，内部似乎经历过一些人事变动。

　　业务模型喜忧参半

　　招股书披露，星河商置的品牌系统包括城市型购物中心COCO Park、区域型购物中心COCO City及iCO、社区型购物中心COCO Garden以及高档家居布置购物中心“第三空间”。其业务范畴主要分为委托管理服务模式、品牌及管理输出服务模式和整租服务模式。

　　由于仅承担与项目相关的员工成本，品牌及管理输出服务的毛利率最高，今年前九个月达68.7%；而因为需要承担管理商用物业的日常运营成本、物业租赁的成本，所以委托管理服务、整租服务的毛利率相对较低，今年前九个月为48%、43.2%。同时，净利率则由17.26%上升至37.59%，整体营收态势良好。就其毛利率和净利率水平来说，均远远高于同为轻资产商管的赴港上市公司宝龙商业（09909.HK）。

　　星河商置目前大部分商业运营服务合约，都与星河控股及其联系人开发的物业管理有关，体现出较高的依赖性。

　　2017年、2018年，以及2019年上半年，星河商置向星河控股及其联系人开发的商用物业提供商业运营服务所得收入，分别为6330万元、6660万元、7040万元，占其收入总额的90.2%、88.4%及88.6%。

　　不过，为了在资本市场获得更长远的发展，星河商置除了依托于星河控股自有商业物业的开发管理之外，也正在积极通过轻资产模式输出品牌扩大规模。

　　期内，它的总合约面积分别约162.4万平方米、207.3万平方米及287万平方米，其中，来自独立第三方物业的合约面积分别约为96.8万平方米、137.7万平方米及164万平方米，体量不断上升。

　　合约面积的增加，以及业务的扩充，除了带动收入的增加外，还为星河商置带来了更多的现金流。2017年、2018年，以及2019年上半年，星河商置的现金及现金等价物分别为8170万元、8690万元及人民币1.17亿元。

　　运营模式的成熟，也不断拉高它的资产回报率。期内，星河商置的资产回报率由16.2%、21.1%，上升至28.4%，有关升幅主要由于利润增加。

　　然而，业务的拓展，也降低了星河商置的流动比率，提高了它的资产负债率。

　　2019年前三季度，星河商置叠加金融资产增加等因素，其流动比率由上年末的2.2降为1.6。同期，其资产负债率也由52.2%上升至68.9%。