黄楚龙加快步伐 传300亿布局广州南沙旧改、星河商置赴港上市

　　从一名泥瓦工人逆袭成为千亿身价的地产大鳄，星河控股集团的董事长黄楚龙花了三十多年的时间。

　　如今，黄楚龙似乎加快了步伐，试图用更短的时间到达新的阶段。

　　11月4日，广州公共资源交易中心公布招标信息，东涌镇珠宝文化旅游小镇连片更新改造项目（南涌村、鱼窝头村）将公开引入合作企业，而坊间消息则表示，该项目很大可能由星河控股拿下。

　　而此前，更有媒体透露称，8月份才从新三板摘牌的星河商置拟于明年赴港IPO，初步确定保荐人为建银国际和中信建投。

　　随后，观点地产新媒体联系相关人士求证上述消息，熟悉星河控股的业内人士表示，对星河商置赴港上市一事暂不知悉，目前无更多的消息可以透露。

　　至于入局广州南涌村、鱼窝头村旧改项目一事，星河华南城市更新集团规划报批中心总监冯正汉则提到：“我们只是有意向参与投标，网上传我们已经拿下了这个项目，是没有的事”。

　　但无论如何，沉在这些传闻与事件下面的，是星河控股不断对外扩张的雄心与不断加速前进的步伐。或许，在年近60的黄楚龙看来，从零到一需要三十余年，但从一到十所花费的时间应该要更少一点。

　　布局南沙旧改

　　“星河控股要在2023年实现公司营业规模达1500亿元、营业利润达到150亿元”，黄楚龙曾在公开场合如是说道。

　　但黄楚龙也一定知道，土地资源是房地产开发企业行军打仗的必备粮草，而他要在短时间内储备更多的粮草，选择的方式是入局旧村改造。

　　11月4日，南沙东涌镇珠宝文化旅游小镇连片更新改造项目（南涌村、鱼窝头村）公开引入合作企业。

　　招标公告发布后，坊间传出消息称：“这两条村的改造很大可能将由星河控股拿下”。

　　面对传闻，冯正汉提到，星河后续肯定会参与两个旧村改造项目的投标，但招标还有很多流程要走，村民也还要表决，所以最终的结果现在还不能确定。

　　实际上，早在2017年11月18日，星河控股集团与东涌镇政府签署战略合作协议，双方合作打造以珠宝产业为中心的珠宝+文化旅游特色小镇，而珠宝小镇总规划面积约7.22平方公里。

　　冯正汉提到，珠宝小镇的范围很大，涉及了很多个村，而此次招标的南涌村、鱼窝头村就在小镇项目就存在于珠宝小镇当中。

　　“我们2017年就和东涌政府签约了珠宝小镇，珠宝小镇是留用地开发产业，而南沙的政策就是留用地和旧改捆绑，要做留用地就必须参与旧改项目，加上我们在珠宝小镇已经投入了不少资金，所以肯定会去投标这两个村的旧改。”

　　根据招标文件，南涌村、鱼窝头村联手改造，改造总成本约为102.82亿元，总用地面积达到832.67万平方米。

　　其中，南涌村旧改项目的在册总人口为3259人，改造范围的总用地面积为283.72万平方米，改造成本约51.58亿元；鱼窝头村旧改项目的在册总人口为4823人，改造范围的总用地面积为548.95万平方米。

　　上述项目被称为广州史上面积最大的旧村改造项目，不得不说，星河控股若是成功中标该项目，无疑会大大增加其在大湾区的土地储备。

　　但此次招标的旧改项目体量大、改造成本高、项目周期长......星河能否如愿拿下旧改项目？拿下之后如何操盘？这些都是市场对星河控股发出的疑问。

　　甚至有业内人士如是说道，“旧改项目的周期很长，南沙的整个规划和发展也不算太成熟，所以他不可能一下子去开发很多的东西”。

　　冯正汉则认为，一方面，星河控股对南沙新区的未来发展十分看好，另一方面，南涌村、鱼窝头村就在星河控股开发的珠宝小镇范围内，因此，对该公司来说还是具有比较大的意义。

　　实际上，翻看星河控股的过往发展路径就可发现，其意欲投标上述项目并非心血来潮。

　　2006年，当南沙还是个不为人熟知的小渔村时，星河控股就率先进驻南沙，先后发展了星河山海湾等多个项目，随后，星河更是拿下了南沙东湾村、大涌村两条旧村改造项目。

　　加之，星河控股近两年不断加大广州、深圳等地的旧改版图，单是广州区域，截至目前，该公司已介入到包括南沙东湾村、大涌村、荔湾龙溪村、番禺罗边村、南草塘村、沙亭村等6条村的旧改当中。

　　“星河在广州也做了几个旧改项目，在南沙也深耕了很长时间，所以，他要参与南涌村、鱼窝头村旧改项目的开发并不足为奇”，有业内人士提到，这个项目对星河来说肯定是很重要的，但能产生多大的影响，还要看最终的中标结果以及规划、建设的成果。

　　但分析人士宋丁则认为，“能够拿下这个重要的项目，显然他是在重新布局，重新扩大他的产业空间。”

　　在他看来，以前，星河以深圳为根据地，不愿意扩的太远，但如今，深圳的竞争越来越激烈，业务也逐渐减少，所以星河不得不采取近距离扩张的方式，在大湾区的框架内，不断扩大他的业务范围。

　　星河资本“捷径”

　　资金和土地对房地产开发商来说，缺一不可，找到了扩储“快车道”的星河控股，亦不断寻求资本的“捷径”。

　　据相关媒体消息透露，深圳市星河商用置业股份有限公司拟于明年赴港上市，初步确定保荐人为建银国际和中信建投。

　　值得一提的是，今年年初，星河商置将净资产为负的全资子公司以1元的价格转让给星河置业集团，彼时就有消息表示，黄楚龙这波资产腾挪是为了剥离星河商置报表内的负资产，为后续的IPO铺路。

　　如今，星河商置赴港IPO的消息再度传来。

　　资料显示，星河商置成立于2004年，是星河控股集团的子公司，主要经营商业地产、酒店旅游、影院投资管理等业务。早在于2016年12月，星河商置就正式登陆了新三板。然而，登陆新三板仅两年多时间，星河商置以“自身发展需要”为由，终止在新三板的挂牌。

　　有业内人士分析道，新三板没办法融资，对新三板公司来说，摘牌之后奔赴港交所主板上市成为了当下的主要模式。

　　宋丁则提到，“因为星河控股也有融资的需求，但新三板没办法融资”。

　　的确，在挂牌新三板的两年多时间里，星河商置在融资方面满是挫败。财报显示，2016年，星河商置筹资活动产生的现金流净额为2352.02万元，该公司表示，筹资活动产生的现金流入主要来源于公司收到股东投资款 3809.67 万元，流出为公司 2016 年度进行了利润分配，支付 1457.65万元分红款。

　　随后2017年，这一数值为24万元，同样来自股东的投资款项，而2018年，这一数值直接将至0元。

　　与此同时，在新三板的这段时间，星河商置的发展速度同样没有提上日程。

数据来源：星河商置财报、观点指数整理

　　财报数据显示，2016年，星河商置录得营业收入3.01亿元，同比增长14.8%，随后2017年，星河商置的营业收入增幅仅为11.2%，营收录得3.34亿元，但2018年，这一数值开始呈现出负增长，同年，星河商置录得营业收入3.17亿元，同比减少5.09%。

　　业内人士表示，登陆香港资本市场不仅能够扩宽融资渠道，更有助于企业的独立运作，从而加快企业的扩张步伐，是具有正面意义的。

　　或许，对星河控股来说，无论是参与广州南沙旧改项目的竞标，亦或是隔三差五传来的上市传闻，都不是子虚乌有，更不是空穴来风。这些动作的背后，是星河控股不断加速扩张的信号，更是黄楚龙对这个起家于深圳的房地产企业未来发展路径与速度的考量。