阳光城商管胡媛媛：存量商业时代，阳光城将持续发力深耕苏州

　　编者按：首店、夜经济、5G等热词，折射2019年零售商业发展态势。2020年，商业地产的行业新风口会在哪？赢商网推出《请回答2020》年终策划，以不同视角触达行业趋势。趋势虽不总能精准捕捉，但总有一种力量，使我们一直前行。“追梦的力量”，第15届中国商业地产节将于2020年5月举行，共同探寻商业的无穷力量。

　　在商业地产从增量时代转入存量时代，不少存量商业纷纷调整与升级，力求提升商业品质，实现租金收益的稳定增长。

　　苏州大运城是位于木渎镇的一个综合型购物中心，在阳光城团队加入之前，业绩表现和营运品质一直在底部徘徊，自2017年底与业主方达成合作以来，阳光城商管团队仅用了一年多的时间即实现了项目经营的扭亏为盈，在现金流和财务报表上的表现堪称出色。同时在运营品质上的大幅提升变成为城南商圈名列前茅的网红打卡项目，获得了政府及业内的多方面认可和奖励。出身于世界500强企业集团的阳光城商管团队，成员来自万达、新城、金鹰等标杆商业的资深人员，他们深入研究苏城人民消费偏好、洞悉市场区位差异及变化格局，针对大运城重新规划定位，大力引入新兴品牌业态、举办一系列符合周边消费者需求的主题活动……每一步都准确切入大运城的经营脉理。

　　回顾2019，展望2020。今天，我们有幸采访到阳光城商管江苏区域的总经理胡媛媛，探寻大运城未来的发展之路。

　　以下为赢商网（Q）与阳光城商管江苏区域总经理胡媛媛（A）的采访实录：

　　Q:2019年，什么事情是您思考次数最多的，为什么？

　　A:团队。大运城现有团队在持续两年对大运城项目的调改磨合期，已经培养了相当的默契，同时也取得了比较优异的阶段性的成绩。 但是接下来该怎么走是值得深思的问题。

　　因为阳光城接下来在苏州的项目会很多，包括自持的平江阳光荟、尹山湖阳光天地，以及更多的轻资产项目，目前的团队能否去承担更大的责任，站上更大的舞台 ，这是2019年思考最多的事情。

　　Q:回顾2019年，最遗憾的事情与最有成就感的事情分别是什么？

　　A:2019年最遗憾的事情是，下半年整体的业务工作进入到了改革的深水期，陷入了一个增速降缓或者略微停滞的阶段。

　　而最有成就的事情，就是我们在两年的调改当中获得了业主和市场的认可，最关键是在今年的下半年我们把大运城物业管理公司纳入到我们的管辖范围内，2020年起，物业管理公司与我们商管团队不再是掣肘关系，而是通力合作的关系，这有利于后期调改工作的顺利进行。

　　Q:过去一年，您觉得出乎意外的消费潮流是什么？

　　A:最出乎预料的是瑞幸的成功模式。因为从传统意义上来说，瑞幸的低定价，使其长期处于亏损状态，其商业逻辑是不成立的。但是通过资本运作的方式，瑞幸发展迅速，其店铺数量已经接近星巴克的70%。这种战胜传统商业逻辑的商业模式未来将会何去何从，让我拭目以待。

　　Q:如果用一个关键词总结2019年，您觉得它应该是什么？

　　A:对于我们项目来说2019年既是一个守正年，也是一个出奇年，2019年我们基本上完成了年初的调改计划，实现了预期的目标。如果从整个大环境形势上来说，2019年是走向未来更加严峻的一年。2019年商业地产的整体环境相比2018年更加恶劣，这对于处于调改期的我们来说，既是一种考验，也是一种机遇。越发恶劣的生存环境，将会起到“大浪淘沙”的作用，让真正懂得行业运营规则的团队和项目更好的生存下去。

　　Q:当下针对“新型冠状病毒感染肺炎疫情”您所在的企业采取了怎样的措施？

　　A:1、商场第一时间迅速启动应急响应，全方位进行消毒灭菌工作。全力配合政府各项防疫部署，调整营业时间、安全提示公告、人员体温测量、坚守并保障民生用品的供应充足。一线工作人员严格佩戴防护口罩及手套，每日对商场、公寓、办公楼、停车场、客（货）梯、手扶梯、玻璃门、消防通道门把手、地面、公共区域设施等每小时进行一次全面消毒。并对所有员工、商户每日进行严格的排查出行情况及亲友邻里等接触情况，如有隐患和异常立即进行劝返隔离，或指定医疗点就医，坚决维护并保障安全的购物环境。

　　2、加强线上业务开展，多平台和渠道快速开启线上云购物及无接触式外送服务，打造线上销售新阵地。

　　3、节后正常有序展开家中办公模式，全员保持时刻在线畅通。各条线业务工作的应对思路及策略调整，对商家经营的辅助指导及政策的研究。

　　Q:此次疫情后，商业地产行业要怎么进行恢复和发展？

　　A:虽然疫情造成的短期损失不可避免，但要在危机中寻求发展与创新的机遇，长期的战略建设也更为重要。从需求端来看，此次疫情是短期的，但需求却是长期存在的，消费者的消费需求会在疫情结束后迅速释放和反弹。

　　对于购物中心来说，在疫情结束后需要进行自身的升级与改造。部分封闭购物中心需要进行适当的硬件改造，加强新风系统，增加过滤系统，优化排油烟系统，让卖场空气更清新，体验更好；其次，同商家一起，打通线上销售渠道；最后，优化品牌组合、提高服务质量，加强与消费者互动，让利消费者，逐步引导，重回线下实体消费。

　　Q:请预判商业地产行业2020年市场趋势？

　　A:在未来商业市场形势越来越严峻的情况下，在抛开开发层面的因素之后，项目的运营能力将起到至关重要的作用。我个人很期待那个时代的早点到来，但就目前商业地产的发展惯性来看，真正比拼内功的时代可能还要两三年的时间。

　　Q:基于行业预判，贵企业/品牌2020年的工作重点有哪些？

　　A:就大运城项目的调改工作来说，我们将继续往纵深去走，通过精细化的运营，实现效益的最大化。因为之前的调改基本上是大方向的调改，接下来将进入更加艰巨的“巷战”阶段，我们将深挖服务的内涵，持续把细节做足。

　　此外，希望能在2020年圣诞前后，能将平江阳光荟成功开出；实现尹山湖阳光天地的维稳；以及积极呼吁集团层面拿出更多资源投入粮仓型地块（比如大规模的城市综合体）的开发和运营。

　　Q:如果可以提前预知答案对2020年进行提问，您最想知道哪个问题的答案？

　　A:明天的事情就交给明天，我们做好今天的事情就好。

　　Q:给商业地产人推荐一本值得在2020年阅读的书籍或者观看的电影，推荐理由是？

　　A:吴晓波-大败局，电影-大空头the big short

　　快速发展的中国经济，凶猛粗犷，无论水准如何都随大势不断生长，但一定要警醒，保持理智和内生力。应对潮水退去的时候，依然可以保持体力和速度。

　　一辆好车不光看时速多少也要看刹车距离。

　　Q:如果有一个商场能够代表您中的商场，它会是什么样子？

　　A:就目前来看，华润的产品已经接近我理想中的样子了。尤其是在产品的迭代速度上，万象城、五彩城、尤其是万象汇和万象里在产品内容的专业度以及产品迭代的速度、产品的品质方面都很符合我梦想中商场的样子。