宝龙二重奏 地产目标回调与商业上市首秀

　　惊蛰刚过，又到了房企们向媒体和投资者们提交成绩单的时候。

　　由于疫情影响，各家纷纷选择将业绩会搬到了线上。3月10日下午，宝龙地产控股有限公司、宝龙商业管理控股有限公司先后召开2019年全年业绩公布投资者推介会。

　　除了身兼宝龙地产总裁、宝龙商业董事长双重身份的许华芳出席之外，现场还看到了宝龙地产副总裁兼CFO廖明舜、副总裁兼资管中心总经理黄文钟以及资本部总经理刘泊旸；宝龙商业这边，则有首席执行官张云峰、副总经理庞梦轩、财务管理中心总经理温海霞出席会议。

　　虽然会议气氛难比往年，但这似乎没有影响到许华芳的心情，一身直挺的黑色西装，一如既往的笑脸，看起来他心情不错。

　　值得一提的是，这是宝龙商业上市以来首次召开业绩发布会，同时也是许华芳首次同时参加两个上市平台的业绩发布会。

　　“我其实很想和大家现场面对面去交流，但是在这个非常时期，也只好用云路演的方式来向大家汇报了。”没有太多意外，两场业绩会均是由许华芳开场并总结2019年的企业业绩。

　　于2019年，宝龙地产录得总收入约260.42亿元，同比增长约32.9%；实现年度利润约60.18亿元，同比上升约65%；毛利约为94.83亿元，同比增加约25.6%。各项财务数据中基本以增长为主，有所例外的是，其去年毛利率为36.4%，同比下降了约2.1个百分点。

　　与宝龙地产业绩会上稍有不同，在宝龙商业的业绩会上，许华芳的开场白除了照读资料外没有太多话语，而是将更多的时间留给了张云峰等人。“宝龙商业作为一个新上市的平台，也希望大家能够多多熟悉我们这个新的团队。”

　　“商业地产商”的标签是市场对于宝龙的共识，如今随着商业管理平台的上市，无疑也给众人增加了一条透析宝龙地产业务与商业板块的渠道。

　　地产目标回调

　　“上市十年”“商业分拆”“落户湾区”……对于宝龙地产而言，2019年的关键词不少。

　　前两者显然已经是“完成时”，因此，需要预判未来的投资者们显然更为关注宝龙地产在大湾区的布局策略。

　　虽然去年11月才首次落子大湾区，但在不到两个月的时间里，宝龙在珠海的拿地投入已经超过了50亿元。

　　频频出手的背后出于何种考虑让人好奇。以至于业绩会刚刚进入提问环节，便有投资者率先发问：“宝龙未来在大湾区的发展方向是什么，未来会有多大的投资比例向该区域倾斜？”

　　“广东地区我们肯定是重视的，春节前我们刚在大湾区成立了独立的事业部。”许华芳坦言说道。紧接着，他话锋一转：“但这个区域想要达到像长三角的战略高度，我想也还没有到那个程度，现在还太早。”

　　简单几句转折已然表明，宝龙未来的发展重心依然会集中在长三角区域。

　　“战略比例的话，大湾区我希望达到的是30%左右。”许华芳进一步透露，除了珠海以外，宝龙如今在中山、佛山、广州三地已经有明确意向的项目在洽谈中。

　　尽管拿地速度不慢，但在“外来户”宝龙看来，珠三角的“地产玩法”仍是有些陌生。许华芳也坦言道，大湾区的突破既是一个机会，同时也存在着不小的难度。“我们对回报率有一定的要求，而说句心里话，广东这边算账要比长三角难。”

　　虽然宝龙在大湾区投资比例远低于长三角，但与此同时，大湾区的平均成本则是远高于长三角。数据显示，宝龙地产2019年在长三角投资金额为81.9%，平均成本为5318元/平方米；大湾区的投资占比为12.8%，平均成本达到了7133元/平方米。

　　2020年里，宝龙地产1331亿元可售货值中，有超过80%位于长三角。而大湾区仅有1.2%，低于海南、海西环渤海等区域。从地产行业的开发周期来计算，2020年里大湾区仍然难以在宝龙地产的整体销售中做出太大贡献。

　　说到可售货值时，有投资者注意到，按照宝龙地产今年750亿元的目标和1331亿元可售货值计算，其2020年的去化率只有56%，而这一数字明显低于2019年67%的去化水平。

　　对此，许华芳笑答到：“750亿主要还是一个给市场的承诺，也是我们务必会做到的一个保底。”他直言道，宝龙地产内部的目标肯定比这个数字高。“其实我们最初定的目标是800亿的，但是考虑到最近疫情影响，最终还是稳妥一点，将目标回调了50亿。”

　　商业管理首秀

　　相比起上市十年之久的地产平台，第一次公布“成绩单”的宝龙商业则是一切都让人感到新奇。

　　或许正因如此，参会投资者们的提问显得有些五花八门，具体涉及到了财务、布局、经营模式、受疫情影响程度……而不论投资者问哪一方面的问题，许华芳都会先做回答，然后再由其他管理层进行补充。

　　据介绍，宝龙商业在2019年里录得收入约16.21亿元，同比增长约35%；利润约为1.79亿元，同比增长34%。其中，商业运营管理服务方面收入约13.35亿元，同比增加36.3%。住宅物业管理服务方面收入约2.85亿元，同比增加29.2%，增速低于商业运营部分。

　　不难看出，虽然分拆时宝龙将物业管理部分也放到了新上市平台里，但商业运营管理部分仍是宝龙商业的“主营业务”。

　　“今明两年会是宝龙商业丰收的年份。”

　　和地产上的“中规中矩”不同，首次担任董事长的许华芳给宝龙商业定下“2025年150个在管项目”的任务。具体来说就是，自2020年开始，作为母公司的宝龙地产每年会将不少于10个商业项目交于宝龙商业进行管理。

　　从之前的发展速度来看，这一目标对于宝龙地产和宝龙商业来说都是一个不小的挑战。

　　截至2019年底，宝龙商业的在管项目共有102个，其中商业在管项目和住宅在管项目各有51个。而在2015年-2019年五年时间里，宝龙商业共新增了27个项目，年均增长5.4个项目。

　　换而言之，许华芳要求宝龙商业在接下来的五年里增速要比上一个五年翻一番。

　　除此之外，宝龙地产作为宝龙商业项目拓展的主要来源，商业平台的发展目标无疑也会对母公司的发展增速形成倒逼之势。

　　“母公司和管理公司的战略是同步的。”许华芳表示，管理公司也将遵守深入渗透长三角、珠三角的布局策略。按照许华芳心中的计划，在那“150个项目”的目标里，将会有至少100个位于长三角区域。

　　根据开业计划，宝龙商业今年会有11个新项目开业。而为了能够加快扩张速度，宝龙商业今年还计划要收购一到两家商管公司，以此来新增不低于50万平方米的在管面积。

　　谈到此，张云峰接过了话头指出，疫情对于商管公司的影响是十分明显的，也正因为如此，对于正在洽谈收并购业务的宝龙商业而言反而是一种利好。

　　不过，他也承认，疫情对于公司收入造成了不小的影响，其中2月份停车场里的车流量锐减了80%左右。“所以，我们今年最大的任务之一就是保经营。”

　　问答上篇：宝龙地产控股有限公司2019年业绩发布会现场

　　现场提问：宝龙在大湾区以后的发展方向什么样子？往后投资比例可能会有多少会集中在那边，大湾区什么一个想法？

　　许华芳：谢谢您的问题，首先是大湾区，我们刚刚在春节以前，在这成立了一个独立的事业部，也希望他作为公司的一个更大的发展往前推进，对于未来是否能跟长三角对比，我想现在还是早了一点，还没有到那个程度，因为说心里话，广东的这种算帐比长三角更难算，相对来讲，我们公司对于回报率要求高一点的。

　　所以，我有一个理解，就是广东肯定就是我们比较重视的。但是，你要放在战略，要是比例多少呢？我个人有一个理解，未来希望可以是30左右，就是作为我希望的。

　　但是，要有一个过程往前走，我们现在大湾区事业部成立了以后，整个拓展力度也是很大的，我们最近可能在珠海是会继续延伸，中山，我们在佛山，还有广州，这4个地方，我们现在都是有明确意向项目在具体在洽谈。我们希望在今年也是作为重点也是突破的机会，难度是存在的，我们是会全力以赴地去打造，这个是一个概念。

　　现场提问：想问一下在拿地方面有什么可以分享的？第二个问题，宝龙去年也是做了一些公司架构调整，想问一下，投资事业部按照许总将来的想法，可能大概是会侧重于什么方面的投资？

　　许华芳：谢谢您的问题。我认为两个维度看一下，第一个就是你企业有没有这个勾地能力，我们现在大概有20几项目还是在谈的，谈的比较深。客观来讲，现在有个趋势，其实长三角是个很成熟的地方，这以前大家都是知道的，就是大家关注度比较分散。但是，现在发现其实很多地方真的不好，所以，大家精力开始回到更好地方去，所以，我们也是最近看到了，就是房地产市场这个情况还是长三角还是竞争比较的激烈。所以，我们其实最近没有拿到什么地。我认为大家要坚持自己的战略，然后，时机还是非常的重要。

　　整个行业的合作的趋势还是非常的明显，像我所说长三角项目，哪怕就是商业项目，还是有时候有同行冲进来，这种合作机会还是存在的。

　　现场提问：请问公司未来三年销售规模是多少？第二个是，公司在2020年至2021年生产开业数量比之前中期多，是否代表2020年，还有2022年，租金增长的预期，比2019年周期预期要提高呢？大概未来预期增长是多少呢？

　　许华芳：我们其实在去年的发布会很明确地表达了两个增长率的3年规划，第一个就是销售，我们希望未来3年复合增35%，还有就是复合增长率25%，这个是一个指标，今年目标跟去年比较一下，我们就是25左右一个增长率。一个是因为去年增长维度比较高，第二也是考虑这个疫情，所以有所保守，我们也是希望可以达到我们的预期。第二个开业的情况，确实在整个的商业开业，未来今年明年都是宝龙开龙丰收年，我们今年有11个，明年初步排下来也有15开业项目，两年都是肯定超过10个。我们对于明年的这个目标的增长有信心。

　　现场提问：第一个问题关于销售，今年的这个目标750亿对应1331亿可售资源，去化就是56%左右，对于去年65%的去化率，其实降了很多。如果是市场好，那么，许总心目当中乐观目标是多少呢？

　　许华芳：谢谢您的问题，750亿这个是要给大家承诺的，我们也是要务必达到的一个目标。我们内部肯定还是更加地努力地往前走的。其实我们之前定的是800亿，但是，我们还是考虑最近疫情，确实影响比较大。所以，还是先少50个亿，就是买一个保险。那么，如果是整个市场可以好转，我也是相信整个销售的增长还是会提升的。虽然我没有办法给一个很准确的数字，但是承诺大家750亿是保底，我们也是希望做的更好。

　　现场提问：今年公司推盘节奏是什么样子的？

　　许华芳：我们一季度就是供货15.9%，二季度就是31.4%，大头还是三四季度，就是超过了54%。我的理解是这个样子的，有一些同行还是比较的乐观的，我个人习惯是不悲观不乐观的态度。基本上我们上一周的人流已经回到七成了，我们也是希望在未来2周时间内可以恢复到正常。

　　现场提问：截至2019年底，公司已售未结转金额，权益比例，毛利率是多少？第二个问题，公司预期未来毛利率变动趋势如何？

　　廖明舜：这个问题我回答一下，我们2019年已售是348亿，那么，毛利率还是33%到35%之间，未来也是34%，35%左右。

　　问答下篇：宝龙商业管理控股有限公司2019年业绩发布会现场

　　现场提问：第一个关于公司一个中长期战略，第二个问题就是关于发展。刚刚也是提到了就是2020年将会有一些重大的突破，能否详细分享一下这个情况。重点关注什么地区的项目？如果是收购来讲，重点关注是什么指标呢？

　　许华芳：谢谢你的问题我想简单介绍一下，我们的张总也是要多表达。从总的公司商业集团整个发展，还有上市是一个很重要的契机，是对于整个发展的对外整个目标，还有整个团队的稳定性，还有信心都是有很大的支持，我们整体想法这样一个概念，就是母公司跟管理公司都是战略同步，就是在长三角跟珠三角这两个大区里面深度渗透。

　　这个是一个概念。总的设想是母公司在未来5年内平均每年是会超过10个商场，也就是说不低于10个，不低于10个商场是会提供给到管理公司来管理。我们也是希望在未来，平均到5年也是能够有达到50个，这个能够给我们补充的。所以说，如果按照这个简单数学理解一下，2025年希望可以到150个管理的一个商业的商场的规模数。那么，以长三角为目标，就是100个。

　　张云峰：好的，我补充一下，关于外拓，首先，我们关注的对象，第一层区域上面就是关注江苏，浙江，广东，以这三个地方为主。第二个，就是对于在疫情情况之下，有一些更好的机会，从并购上面来说，对于我们来说就是一个小小的利好。

　　现场提问：想问一下中小商管公司在疫情影响之下的生存状况，第二个问题，就是公司持有大量现金，想问一下公司收并购计划，还有公司做收并购计划是会看什么指标？

　　许华芳：你好，这个疫情首先就是直接冲击其实就是商户，商户遇到不是经营的问题，遇到就是一些现金流的问题，所以说，在这一次疫情的时候大家可以看到相对来势大型的集团商业公司，还有地产公司，都是给出的商户一些扶持政策，这个里面应该来说我们宝龙地产在全国性公司最早的。

　　张云峰：补充一下，其实对于现在的情况来说，中小商管公司他面临的风险我觉得第一个，就是原有管理项目以及项目本身不确定性，收入不确定性都是会增加。第二个，有一些商管公司如果是采取整租的模式，由于这个疫情造成了租赁议价缺失，就会造成整个公司的亏损。从目前看一下，那么，相对来说，那么，我们整个锁定的标地更清楚就是希望立足在长三角，在江苏，在浙江，在广州可以实现今年这样一个收并购。

　　现场提问：请问疫情之下停车场流量租金收入有没有受到影响？

　　张云峰：我来回答一下这个问题，整个2月份，停车场来讲就是锐减，整个2月份整个车量下降了80%多，也就是这一部分停车场收入损失了80%左右，这个就是损失很大的。

　　现场提问：住宅物业毛利明显偏低，公司打算如何改进？

　　许华芳：住宅物业，我们还是比较大提升空间的。首先就是体现在我们毛利率就是低于他们的，当然，我们比他们低的还有，他们的收缴率都是90%以上。而我们去年整体的就是85%，就是住宅物业管理这一块儿85%，三月份，其实我们现在已经定在了99%以上了。