聚焦万科业绩会：疫情下守住万科本分 物业长期内无上市计划

　　2020年3月17日，万科企业股份有限公司以“缓约花期几日开”为主题在网络上召开了2019年年度业绩发布会。万科董事会主席郁亮；总裁、首席执行官祝九胜、董秘朱旭、首席运营官张旭、董事王文金、执行副总裁兼财务负责人韩慧华等6人出席。

　　本次发布会，针对疫情对于万科集团的影响、 LPR改革、大江大海计划、融资计划、万科物业等问题，万科管理层做出了回应。

　　1、关于疫情影响：危机过后才能获得发展机会

　　对于2020年新冠疫情对于整体市场的影响以及在疫情影响下万科如何应对问题。万科郁亮表示，危机过后才能获得发展机会。

　　郁亮表示疫情就像一场大考，每个人都是考生，无法置身事外，也无法独善其身，疫情防控中，每个人也都是战士，我们从未体会到彼此之间如此息息相关，命运相连。对此郁亮也谈了自己对于应对疫情的3点看法：

　　1、要有勇气。国家取得的抗疫成绩是靠医护人员的勇气，而万科要照顾好自己的客户、投资者、利益相关方。

　　2、要有免疫力。强大的免疫力才能帮助企业渡过危机。而万科的免疫力来自于两方面，一方面是照顾好自己的衣食父母——客户；另一方面来自于“现金为王，手有余粮”。万科坚持为普通人盖好房子，坚持“不囤地、不捂盘、不拿地王”，到目前为止，万科现金流非常安全。

　　3、不要只看到“危”、也要看到其中的“机”。线上买菜、网络授课等影响，疫情过后物流会有比较大的发展机会；同时冷链的需求会越来越大，万科冷链业务在1月份增长80%。

　　同时郁亮说道，2018年提出的“活下去”，没想到成为现今最为真实的存在。万科将继续保持谨醒，坚持变化中不变的东西，寻找变化中可能的机会，让自己能够健康的活下去、活得好、活得久。

　　2、关于疫情对于公司的影响：疫情对公司影响巨大 价格管理权在于消费者

　　针对疫情对于万科在销售、复工、现金流的影响，疫情之下万科是否会考虑降价促销，祝九胜说道，疫情整体对于公司的影响非常大。在销售方面，万科2-3月销售降低了530亿元，在湖北进入了武汉、鄂州、宜昌三个城市，在1月23日后便没有新的销售收入，尽管占比不高，但影响很大。同时疫情也对交付带来了压力，将对1万户有交付延缓，全年有3.9万户交付延缓。而开复工比往年将晚了40年，而这些都将对现金流产生影响。

　　而是否会考虑降价促销，祝九胜认为，对于一个企业，定价权不在于自身，而在于消费者，企业只有标价权而没有定价权。

　　3、关于疫情对于房地产政策的影响：房地产长效机制尽快落地，对三类人提供房子

　　“当好农民、种好地”，农民不需要预测天气，无论天气好坏，都需种地。对于万科而言，脚踏实地、心无旁骛守好自己本分，种好地、打出粮食才是主要工作。万科不会预测政策，作为房地产从业人员，期望房地产长效机制尽快落地，即更好的解决老百姓的居住问题。

　　具体而言有三点建议：

　　1、在人口流入城市，增加各类人才用房。不仅要为城市的高科技发展，金融人才提供房子，也要为城市的环卫工人、物业、物流人员等提供他们需要的房子。

　　2、加大老旧小区改造。凡是有物业管理的小区，防疫工作相对好做，没有物业的小区，压力比较大。

　　疫情后，人们对健康产品的需求非常强烈，希望万科能够为市场做出这份贡献。

　　4、关于疫情后的拿地策略、投资计划：坚持以往投资逻辑

　　针对疫情导致的经济下行压力，万科在拿地策略上会有何变化？是否会逆周期操作，张旭认为，尽管疫情给经济和行业带来了巨大挑战，但是无论疫情怎样，中国房地产中长期趋势不会发生根本变化，城市化还在继续，人和产业的聚集还会继续，投资策略还会坚持以往的投资逻辑。

　　·始终关心客户。客户在哪，我们就在哪。万科围绕有人住、有人用的项目定位。持续关注：产业聚集口导入、轨道交通、地铁上盖，我们都会更多去寻找这样的机会。

　　·保证现金流

　　·投资是一个开始，开发的全过程才是我们的全目的，最终做好产品和服务，服务好客户，给客户提供好的产品，才是基本理念。

　　现金为王，手中有粮，在任何时候都能找到机会并抓住机会。

　　5、关于降准、降息等问题：LPR改革对房地产行业不直接不明显

　　针对目前全球降息、央行降准、LPR改革等市场问题，祝九胜谈到，从全球降息来看，可能是应对经济问题的一种手段，单纯分析降息影响超出自身的分析能力。

　　而从国内来看，央行降准，增加金融市场流动性，降低社会融资成本有好处，但对于房地产行业正面利好影响我们不太敢预期，可能会有松动。

　　万科将坚持一贯稳定的融资政策，像爱惜眼睛一样爱惜我们的品牌，保持公司的信用维持在行业领先水平。大环境下，依然要维护好信用评级，合理维持负债力和合理安排融资成本。体现动态调试策略。

　　6、关于用人：继续推荐大江大海计划

　　会议透露，万科继年初进行14个城市总经理大调整后，继续推进内部大江大海计划。集团合伙人张旭不再兼任执行副总裁和首席运营官，将集中精力带领物流业务和海外业务跨上新台阶，事业发展中心的牵头工作由总裁祝九胜暂时兼任。集团合伙人王文金不再兼任执行副总裁和财务负责人，由原总部财务职能中心合伙人韩慧华接任，王文金继续牵头集团总部三大中心之一的管理中心工作。

　　董事会主席郁亮在17日晚上的业绩推介会上表示，一方面让优秀的将领到前线去打仗一直是万科的用人原则。2000年万科启动“海盗行动”，我们2002年把张旭从中海挖了过来，之后他在武汉公司工作了十年，工作表现出色，万科今天在武汉有这么多的项目、客户和影响力，他发挥了很大的作用。万科的物流业务过往打下了比较好的基础，现在也迎来了大发展的机会。集团合伙人张旭主动申请去带领物流业务跨上新台阶，为万科的城乡建设与生活服务商战略添上浓墨重彩的一笔。

　　另一方面，合伙传承是万科由来已久的文化，持续不断地培养一代又一代的年轻合伙人担当重任。王文金在万科工作27年，在财务岗位工作多年，作为万科资深合伙人有全面和丰富的业务经验和管理经验。三年前王文金将财务负责人的位子交给了孙嘉，大半年前孙嘉前往南方区域带兵打仗，王文金主动补位，现在把专业性很强的工作交棒给年轻人，他将继续从事综合度更强、复杂度更高的管理工作，继续发挥协调的管理角色。

　　7、关于跟投制度修改、收益依据调整：万科合伙人制度的迭代优化

　　跟投自2014年现已有6年之久，到2019年大概有860个项目，2019年有140多个，跟投有效提高了拿地质量，施工进度，节约了成本。跟投制度也是万科合伙人最基本的制度，过去已经迭代了4次，这次也是迭代的优化。

　　1、现在区域员工集合跟投，简化跟投流程。

　　2、区域更加实体化之后，确定了各个区域的骨干合伙人和核心合伙人，强制跟投反应了组织的变化。

　　3、沿用了2018年跟投制度的基本原则和思路，会邀请独立第三方去评估，调整每年的WACC（待定）今年还没定，以后会公开。

　　8、关于万科长租公寓业务：非常看好泊寓业务

　　在多元化发展上，朱旭称，万科长期看好长租公寓业务的未来，中国存在2亿人口租房的需求，市场巨大，同时在租购并举的背景下，相信这个业务未来一定能得到一些政策的支持。

　　她同时也表示，目前这个行业的发展受到一些客观的限制，比如租赁租房从商改住，相关细则未出太，导致建造、开业受到障碍。商改住，无法享受民用水电等可观原因。

　　抛开这些客观条件限制， 对于万科而言，做经营性业务的能力有待提升，服务意识也有待提升，客观和主观两方面的因素，导致万科的长租公寓业务规模应该是全国领先了，但是还在爬坡期和探索期

　　9、关于分红下降：保留现金应对不确定性

　　万科上市以来一直坚持分红政策，至今累计分红692亿，受疫情影响，万科希望多保留现金在手，应对不确定性。分红总额不变，与上年保持一致，总额118.1亿。

　　10、关于业绩：服从战略，不单一比拼规模

　　2019年万科的营收和归母净利均低于市场预期，对此，祝九胜说道，在营收增长方面，在整个行业尤其是TOP10，不是一个很理想的水平。但在3年前，我们给自己定位，做法是首先服从战略，不是单一的规模比拼。

　　从营收和销售规模、开发业务来看，内部给自己的要求，要重视销售规模，开发市场份额，找到一个指标是回款率，我们要做到应收的尽收，能快回的尽快回，优化现金流情况。

　　对于毛利率的下降，万科有三点应对措施：

　　1、为客户创造真实价值。

　　2、提供管理效率和效益。

　　3、毛利率下降是趋势，但不等于ROE下降，投资人更关注盈利能力和投资分红的能力，万科未来会不断提升对利益相关方回报的能力。

　　11、关于物业上市问题：在相当长一段时间内无上市计划

　　郁亮强调，“万科现在的物业暂时没有上市计划，或者说在相当长一段时间之内没有上市计划，一直需要等到人们认为把万科物业当做是城市服务商的时候，我们才考虑让它上市。所以请大家耐心等一等，让它更好地成长以后，再让它上市。”