建业地产2019年营收净利双增长 轻资产“走出去”

　　在门派众多的内房企市场，建业地产是如此与众不同，其武功章法独成一路，50强房企中没有哪家能像建业一样，将区域深耕聚焦发挥得这般淋漓尽致。

　　不过，在舒适圈呆久了，即便贵为“河南王”，建业也不免惹来些“偏安一隅和畏葸不前”的质疑。

　　4月1日早上，建业地产披露了2019年业绩报告，比原定于3月31日披露的日期来得晚了一天，似乎是给市场开了个愚人节玩笑。

　　年报显示，建业2019全年实现营收307.67亿元，同比增108.1%；归母净利20.15亿元，同比增74.6%；毛利率同比下跌8.4个百分点至26%；净利润率同比下跌1.7个百分点至7.9%。

　　一边是营收净利双增，一边则是毛利率、净利润率双双下滑，建业这份年报可谓是见仁见智。

　　轻重资产偏安

　　去年3月建业2018年业绩会上，面对媒体是否走出河南的提问，胡葆森终于吐口，明确表示会走出河南，但是有条件。

　　在老胡的规划中，建业走出河南设定在两到两个半小时车程的区域半径内，并且是通过轻资产模式，输出中原文化小镇的产品形态。

　　换言之，轻重资产两只脚，轻资产是走出去那只。

　　或因于此，2019年老胡频频在轻资产端发力，先是去年7月斥资16.5亿，从中民投手中收购了筑友智造科技产业集团有限公司；而后9月初，又引进凯德集团原总裁林明彦，出任建业地产非执行董事。

　　尽管老胡表现出对轻资产的重视和决定走出河南的态度。可目前来看，效果似乎不甚理想。

　　2019年，建业全年合同销售金额达1011.5亿元，同比增39.8%，其中重资产部分为718.01亿元，同比增33.8%；轻资产部分为293.49亿元，同比增57%。可以看到，重资产部分仍占据建业的业务大头部分。

　　从销售增速来看，无论是重资产还是轻资产部分，建业均比去年下滑严重。

　　2018年，建业录得723.66亿的全年销售，同比增97.2%，重资产部分536.75亿元，同比增76.5%，轻资产部分186.91亿元，同比增197.2%。

　　尽管销售增速乏力，建业终究还是于2019年步入千亿房企阵营。

　　对于这家成立已有28年的老牌房企而言，这是一份迟来的跨步，相较于碧桂园恒大等早早越过千亿门槛的同等资历者，建业与最佳的全国扩张时机擦肩而过。

　　而目前，建业的“出走”脚步依然跨出得相当迟钝。

　　年报显示，截至2019年末，建业土储总建筑面积约5093万平方米，其中权益建筑面积约3858万平方米。

　　需要注意的是，建业98.9%的土储均在河南，这一比例较去年还增长了0.8个百分点，另外仅有1.1%位于海南。

　　轻资产部分，2019年建业全年实现新签约轻资产项目55个，虽然年内省外新增项目数未获披露，但截至2019年末，建业累计签约的163个轻资产项目里，省外轻资产项目总共就2个。

　　县域下沉利弊几何？

　　胡葆森此前曾说过，建业发展的大背景是中国的城镇化。

　　2019年中国城镇化率约61%左右，按照70%-75%的发展预期，他判定未来十年房地产行业还将持续向好。

　　而河南省城镇化率落后全国7个多百分点，约54%。或基于此，胡葆森始终坚定深耕河南的战略。按照去年他的规划，2019年底建业要实现河南120个县及县以上城市全覆盖。

　　这一点，胡葆森做到了。年报指出，2019年建业轻资产协同重资产部分共同完成了河南省122个县及县级以上城市的全覆盖。

　　不过，建业区域深耕、县域下沉的战略并非没有弊端。

　　一个直观影响便是销售单价的降低。2019年建业物业销售结转面积同比增140.8%至450.6万平方米，而平均售价则由2018年的7284元/平，下降11.1%至2019年的6472元/平。

　　此外，在营收翻倍的情况下，建业期内的毛利率和净利润率出现下滑。2019年建业毛利率由2018年的34.4%降至26%，下滑8.4个百分点。

　　对此，年报解释一是因为高毛利率的车位销售结转占比下降，另外则是毛利较高的郑州及洛阳区域销售结转占比，由2018年的32%降至2019年的20%所致。

　　换言之，2019年建业在河南省郑州、洛阳等核心城市销售占比下滑，亦即河南省内三四线乃至以下城市布局有所增长。

　　快周转与翻倍的少数股东权益

　　区域下沉战略之外，建业快周转模式也在加速。

　　年报提到，建业将持续采取稳健的购地政策及加快项目开发过程速度，以缩短开发周期。

　　2019年建业房地产交付项目达63个，比2018年多25个。另外截至2019年末，建业在建项目为151个，与2018年相比增加33个。

　　建业高周转模式带来的显著影响体现在负债率的提升。

　　截至2019年末，建业总借贷金额为314.91亿元，同比增58.6%，借贷金额上升116余亿元。由此，2019年建业融资成本也同比大幅增长74.8%至3.95亿元。净借贷比率也从2018年的55%上涨9.2个百分点至64.2%。

　　在手现金及现金等价物为227亿元，流动负债为1102.97亿元，其中一年内到期银行借款37.34亿元，一年内到期其他借款24.37亿元，一年内到期公司债14.9亿元，一年内到期优先票据48.58亿元。资金承压力度不容小觑。

　　高周转之外，建业项目合作的模式也在推进。

　　2019年，建业通过招拍挂和股权合作获取土地约476.5万平，新增储备建筑面积约1303万平。截至2019年末，建业通过股权合作获取位于洛阳、周口、安阳、南阳、商丘等地市土地合计68宗，土地总面积为304.57万平。

　　项目合作模式增多，这一点从建业少数股东权益增长中也可看出。2019年，建业少数股东权益为28.84亿元，对比2018年的14.33亿元，翻倍有余。

　　不过少数股东损益却只增长了53.8%。少数股东权益损益增长不成正比，结合2019年内建业多笔项目出售动作来看，是否存在明股实债也值得推敲。

　　其中值得注意的一笔交易是，2019年4月，建业以13.35亿元出售郑州金水项目49%股权，其出售对象乃是一家信托公司，百瑞信托。