建业跨过千亿门槛 接下来将面临哪些考验？

　　2019年，建业地产全年合同销售金额达人民币1011.50亿元，同比增长39.8%。其中，重资产销售额约718.01亿元，同比增长约33.8%，超额完成635亿元的全年目标；轻资产销售额约293.49亿元，同比增长约57.0%。

　　这是继2012年破百亿规模之后，建业的又一次跨越。不同于其他千亿房企，建业主要依靠单个区域实现了这一业绩。

　　不过，进入千亿以后，建业在轻重资产结构布局上似乎迎来了一个重要抉择期。相比轻资产，重资产更考验房企推盘去化、资金铺排、拿地以及开发运营能力。

　　观点指数研究院注意到，随着销售规模的扩张，建业地产也多了一些必须直面的问题。

　　重资产之重

　　自2002年正式提出“固守河南”战略后，建业地产选择了区域深耕，财报显示，截至2019年12月31日，建业地产已进入河南的18个地级城市和104个县级城市。

　　2012年，建业地产销售规模突破百亿，重资产占有率最近五年实现了4%的增长，轻资产占有率最近三年实现了约6%的增长。

　　建业的目标是用20年时间实现河南120个城市全覆盖，在重资产+轻资产双重布局情况下，轻资产模式有利于市场占有率的提升，也利于输出产品影响力。

　　重资产销售额上，2019年，郑州对建业地产的销售贡献率保持在22%左右，和其余18个城市相比，郑州占据了绝对地位。在“金九银十”的期间，郑州的贡献率更是提高至50%。

　　针对郑州销售比例问题，建业方面表示，2020年郑州销售比例安排为25%，其他的地级市占到50%，往后2-3年郑州的销售占比会提高到30%-40%。

　　除了郑州大本营，在重资产销售额贡献率高达60%的河南众多三四线城市，建业今年还迎来了一次空前的压力测试——疫情对经济的冲击，使得三四线城市房地产市场潜在的上行趋势受到抑制。

　　从建业重资产销售额来看，2020年1月河南三四线城市销售贡献率减少一半至31%，郑州的贡献率则相对提升至60%。从抗风险角度来看，建业提出未来要提高郑州销售比例，也是有利于保住销售规模的策略体现。

　　不过，河南本土房企如正商、永威等正在崛起，再加上外来房企持续发力，建业地产在河南的占有率和销售金额也必然会受到冲击。对于郑州大本营，建业方面曾直言，正商地产在郑州的销售可能会更好一些。

　　回到具体合同销售额上，2020年1月建业重资产销售额为33亿元，较去年同期的18亿元增长了83%，而轻资产部分则下降至8亿元。可以看出，重资产项目在抗风险能力上有明显稳健的优势。

　　2020年，建业重资产销售目标为800亿元，与去年实际销售额718亿元相比增长11%。建业地产董事局主席胡葆森表示，接下来两到三年公司发展以巩固为主。

　　建业的转变不仅体现在销售布局上，还集中体现在土储上。

　　一般来说，销售规模要实现继续增长，土储是重要影响因素。从2017-2019三年来看，建业的土储平稳增长，保持每年1000万平方米左右。

　　与新增权益货值增长放缓相比，重资产销售金额保持一定上升趋势，两者的缺口正在加大。

　　2020年建业拿地重心依然在郑州、洛阳，同时包括新乡、商丘等城市。建业表示，公司在2019年获得了大量位于郑州的土地，将在之后的销售慢慢体现。

　　轻资产之变

　　进入千亿之后，与同规模房企相比，建业的净资产规模还有很大提升空间。

　　年报显示，截止2019年末，建业总资产和净资产值分别为1439.67亿元和126.02亿元，净资产值较2018年末增加约24亿元。

　　观点指数研究院注意到，在建业地产公布的财报中，少数股东权益净利润正逐渐增大。

　　2015年、2016年，少数股东权益维持在较低的水平；但从2017年开始，该数值开始增大，2017-2019年分别为0.88亿元、2.61亿元、4亿元。

　　以上说明，建业地产在进行规模拓张时，对上市公司净利润有所让步，以换取销售规模的增长。同时，这也是大多数规模扩张房企“增收不增利”的相同现象。

　　从营业收入来看，建业地产2019年营收增长比较明显，从2018年148亿元增长两倍至308亿元，2015-2017三年间则维持在100亿左右的水平。

　　2019年5月24日，建业地产以总价8.15亿元出售了郑州一地块三成股权及债权。股权交易成功后，项目公司将不再为建业地产的间接附属公司，河南龙宇及百瑞信托分别拥有项目公司70%及30%股权。

　　建业于年报中表示，轻资产业务会给公司带来稳健的收入。但从整体销售净利率来看，其利润水平仍较低，2017-2019年间均不足10%。

　　2018年，建业曾表示将采取轻资产模式有条件地走出河南，并划了500公里的半径范围。

　　同为新晋千亿房企的滨江和奥园，则走了另外的道路：前者在重仓大本营杭州同时，加大与外来房企合作开发力度，以低权益拓展规模；后者完成了从区域性房企到全国房企的转变，2016至2019年，奥园合同销售年复合增长率66%，合同销售金额权益比约83%，权益销售额达980亿元。

　　过去几年，建业在2000多公里外的海南、新疆等地区落子，扩张半径似乎早已突破了500公里的局限。

　　胡葆森对此解释道，建业布局海南、新疆主要是因为过去20年河南在海南置业的人数一直排在前头，而新疆一带的河南人达到300多万人，占了新疆人口的15%。

　　不过相比其他城市，以上两个区域在过去的一段时间里，市场稍微有些冷落。