远洋资本上海进退：19.67亿买入越虹广场与退出大宁商业广场

　　资本天生逐利。

　　在中国金融之都上海，当资本遇上了地产，热度只会不断升高。

　　以远洋集团投资平台远洋资本为例，近半年内在上海写字楼市场已一进一退。“一进”是2020年5月买入H88越虹广场，“一退”是2019年12月退出上海大宁商业广场。

　　在今年来商办项目租金收入下滑趋势明显、空置率攀升、市场经济不景气的背景环境下，这个选择需要勇气和智慧。

　　更何况，远洋资本从中挣到了真金白银——市场传闻，于2019年12月退出的上海大宁商业广场项目IRR（内部收益率）高达30%，超过行业平均水准。

　　远洋资本从未公开单个项目的IRR，但在之前接受观点地产新媒体的采访中，远洋资本副总经理、不动产投资业务董事总经理周岳曾透露，公司已退出项目的实际收益水平都超过30%。

　　远洋资本又一次买入上海物业，明显意在复制成功经验。

　　远洋资本进与退

　　对于退出上海大宁商业广场项目，周岳曾公开指出：“在当前经济周期下行的大环境中，通过前端介入以相对较低的市场价格获得具有改造更新和增值潜力的优质标的，在市场翻转时，再通过运营方式处置资产、回笼资金的操盘模式已得到市场验证。”

　　彼时，远洋资本拿下中银资产包不过2年，但已成功对其中多个物业进行了升级改造，并陆续退出。

　　上海大宁商业广场项目便是远洋资本退出的第三个项目——2017年，远洋资本收购了包括北京硅谷亮城4号楼、北京钻石大厦、上海大宁商业广场、上海海兴广场、成都华敏翰尊大厦在内的六宗物业，总建筑面积约20万平方米，平均出租率约80%。

　　其中，大宁商业广场项目位于上海静安区，退出主体为大宁国际商业广场一号楼、五号楼、八号楼及十号楼的写字楼物业，建筑面积3.75万平方米，单元面积从60平方米到1600平方米不等。

　　周岳当时指出，该项目租户处于业态调整过程中，具备二次定位及改造潜力。

　　据远洋资本官方披露，该项目小组以满足中小型企业灵活办公需求为主要抓手，推出公共水吧、提供公共会议空间等相关硬件配套服务，并增加类似租户的月度座谈、临近节假日的集体活动等软性服务，从而推动了租金水平上升、客户续租意愿加强。最终，远洋资本将上海大宁商业广场出售给了外资财团。

　　尝过了甜头，远洋资本对上海大宗物业的态度持续看好。在2020年5月17日，市场传闻远洋资本以19.67亿元向光大安石收购了上海H88越虹广场，收购单价为3.52万元/平方米。

　　公开资料显示，上海越虹广场位于徐汇虹漕路88号，属于漕河泾新技术开发区，是上海目前最大的创意园区之一。该建筑竣工于2015年1月，共19层、5.64万平方米，对58同城、健一网等互联网科技公司出租，每日租金约5元/平方米，年租金收入在9000万元左右。

　　对此，观点地产新媒体分别向买卖双方进行了求证。光大安石方面确认，越虹广场已经出售，但未对外披露更多交易细节；远洋集团方面则表示，目前正在核实情况。

　　对于本次交易，市场人士分析，远洋资本3.52万元/平的买入价格颇为划算。

　　于2016年，光大安石买入上海H88越虹广场，虽未披露成交价格，但据媒体报道，2016年上海写字楼市场平均售价35085元/平方米，同比下降3.4%。

　　具体到徐汇区域，据统计机构数据，自2018年7月至2019年12月，徐汇区办公市场成交均价在5-7.5万元/平方米左右。其中，2019年12月，徐汇区绿地国际广场以均价75125元/平方米成交，而H88越虹广场与绿地国际广场相距6公里。

　　另据观点地产新媒体不完全统计，远洋资本另持有两宗上海商业项目，即上海海兴广场（2017年，黄埔区）、上海元博酒店（2018年，普陀区）；远洋集团则持有远洋商业大厦（原东海商业中心）、上海科恩国际中心等写字楼项目，上述项目皆位于内环之内。

　　大宗物业避风港

　　除了远洋资本，进入2020年以来，国内外投资机构及地产基金仍普遍看好中国内地大宗物业——最好的保值甚至增值资产。

　　在对大宗物业投资者的一份调查报告中，戴德梁行指出，所有受访人均表示不会因为疫情而考虑放弃项目洽谈。就投资计划执行，69％受访者表示将暂缓决策直到情况明朗，20％受访者表示对项目推进影响很小或没有影响。

　　市场也给出了反馈结果，2020年一季度，全国大宗物业成交金额共计539亿元，同比下降57%，以一线城市为主，并多在春节前成交。

　　以最为热门的京沪市场为例，北京市场共成交7宗大宗物业，成交金额180亿元。其中，外资基金陆续以单一或联合人投资人身份买入北京CBD核心区项目，如GIC收购LG双子座。

　　上海成交16宗大宗物业，成交金额240亿元；自用买家交易明显增多，以金融业企业、科技类企业及国企为代表。

　　对此，戴德梁行预测，手中持有项目的投资者在当前情况下将会更注重资产管理，维持好现有资产的租金水平与出租率；尚未入手的投资者则以观望为主，伺机寻找一线城市投资机会。

　　深耕上海区域的世邦魏理仕持有相近的观点，据其预测，中国经济将自二季度起进入复苏阶段，全年GDP增长率为1.5%，是今年少数几个保持正增长的主要经济体。其中，更为宽松的货币环境和低利率水平有望使境内买家的投资活动率先复苏。

　　值得注意的是，流动性较强且经营风险较低的写字楼是最受关注的大宗物业，其一季度交易额达到280亿元，占大宗交易总金额约56%，为2年中最高值。同时，世邦魏理仕指出，在疫情发生后，选择写字楼作为投资目标的投资者占比从38%大幅上升至48%。

　　具体到供应方面，虽然疫情期间项目停工致使新增供应将延期入市，全年新增供应总量下调至810万平方米，但整体新增供应仍然充足。未来6个月内，北京和上海将分别有88.47万平方米、44.9万平方米甲级写字楼入市，空置率将由14.5%、20%进一步上升至更高数字。

　　分析人士认为，2020年一季度外资大宗交易全部集中于一线城市，机构投资者和地产基金为主要买家，这与全球“负利率”风险上升以及中国对外资开放程度加深密切相关。

　　戴德梁行大中华区资本市场部总裁叶国平在一份报告中表示，尽管外资普遍认为今年中国GDP增长受疫情影响较大，但对商业地产投资市场的迅速恢复能力持有十足的信心。

　　其中，100％的外资受访者表示正在考虑或有计划投资上海，同时98％表示有投资北京的考虑或计划。