5月商业地产资产管理创新力报告：远洋资本、领展表现亮眼

　　本月光大安石和基汇资本位列“5月中国商业地产资产管理创新力排行”内地和非内两个榜单榜首，两者都是规模上的佼佼者。远洋资本和领展则凭借月内的突出表现，在榜单排名中占据优势。

　　大宗交易方面，5月的交易重心仍在上海，据观点指数不完全统计，5月的成交项目较少，仅为3宗，但交易总额较4月有所上升，为152亿元，同比增长32%。

　　另外，5月首单无信托单层SPV结构CMBS发行，说明了中国针对资产证券化的政策和市场在逐渐走向成熟。而随着公募REITs试点逐渐放开，资产证券化市场的竞争也会越来越激烈，各机构专业的管理能力和服务水平也会逐渐优化，从而进一步促进行业的提升。

　　光大安石、基汇资本登顶 远洋资本、领展月内表现亮眼

　　本月光大安石和基汇资本位列“5月中国商业地产资产管理创新力排行”内地和非内两个榜单榜首，两者都是规模上的佼佼者。远洋资本和领展则凭借月内的突出表现，在榜单排名中占据优势。

　　5月初，远洋资本一单18亿的小公募状态更新为“已受理”，随后不久传出19.67亿向光大资本收购上海越虹广场的消息。截止2019年6月末，远洋资本在管基金规模750亿元，投资项目42个，投资规模436亿元，主要投资项目为一二线商业地产、物流地产及数据中心。

　　近三年来，远洋资本不动产投资占比从2017年的1.12%增长了近7倍达到7.79%。从营业收入来看，远洋资本2017、2018、2019营业收入分别为6.04亿元、8.04亿元、12.45亿元，归母净利润分别为5.33亿元、2.07亿元、4.1亿元。其2019年归母净利润率超过了30%，表现优异。

数据来源：企业公告、观点指数整理

　　据2019年末远洋资本副总经理周岳的采访显示，远洋资本过去两年退出的4个城市更新类项目收益水平均达到了30%，资产管理规模预计将突破1000亿，物流地产项目超过100万平米，体现了远洋资本的地产投资实力。

　　再看非内榜单，领展业绩会发布后的两日内，股价大涨约9%，多家大行维持其“买入”评级，全年业绩还是让众多投资人感到满意。

　　据领展年报显示，截止至2020年3月31日一年期内收益及物业收入净额分别为107.18亿港元、82.2亿港元，同比增长6.8%、6.9%；可分派总额59.65亿港元，同比增长4.23%；每基金单位可分派收益为287.19港仙，同比增长5.91%。

　　领展执行董事兼行政总裁王国龙曾在采访中提到，目前在香港疫情的影响下会考虑在海外购入资产，实现多元化发展，分散资产组合风险。

　　此后不久的6月10日传出消息，领展正在考虑以3.9亿英镑即35亿人民币买入海外第二栋写字楼，该楼位于伦敦金丝雀码头金融城核心区，占地约6880平方米，年租金收入累计约1880万英镑，租户的平均租约期限为8.5年左右，无疑是一个收益稳定的优质资产。

数据来源：企业年报，观点指数整理

　　作为全亚洲最大房地产信托基金，领展一直坚持在香港发展，直到2015年才开始正式进军上海，2019年12月才第一次走出国门，且其物业的四分之三均为零售，这对一个企业的多样性与抗风险性而言并非是什么好消息。而这次疫情期间的伦敦写字楼收购，无疑是领展推动资产组合多元化、增加新收入来源的一个良好开始。

　　大宗交易沪上集结，阿里84亿收获狮城一商厦

　　大宗交易方面，5月的交易重心仍在上海，据观点指数不完全统计，5月的成交项目较少，仅为3宗，但交易总额较4月有所上升，为152亿元，同比增长32%。

　　其中最大笔交易为阿里巴巴收购新加坡安盛保险大厦50%股权。据悉，此处驻有阿里巴巴子公司Lazada总部，在所有租赁协议到期后该商厦将会扩建，成为该商务区的一个新地标。

来源：观点指数整理

　　而另一高达48亿的大额交易来自于上海绿地外滩中心。该项目位于上海中心区域，经历颇为曲折。2014年中国民生投资有限公司以248.5亿元拍下该大厦所处地块，而几年过去项目仍未竣工，中民投的资金问题让其不得不分别于2017年、2019年转让该地块部分股份予安信信托和绿地集团，绿地集团以121亿收购该项目50%股权成为操盘手。

　　自绿地接手以来，该楼盘计划的11座写字楼中的6座已经出售成功，在上海银行前，最新一笔交易为1月海通证券的收购。海通证券在和绿地集团达成战略合作协议后，以13.6亿元收购了B1大楼，每平方米交易价格为8.49万元，较上海银行的9.26万元低了9%。

　　据第一太平戴维斯数据显示，上海黄金地段的甲级写字楼租金2020年第一季度为每平方米10.4元，同比下降1.3%，黄浦区的租金则下降了2.9%，考虑到新增写字楼库存进一步扩大，不排除未来进一步下降的可能。然而尽管上海写字楼市场受到疫情及库存影响租金持续下降，外滩绿地中心作为上海最核心位置的标志性项目，其抗风险性让该项目依然备受欢迎。

　　与此同时，上海其他区域写字楼对投资者来说则是低价抄底的好机会。

　　5月17日远洋资本以19.67亿元收购上海越虹广场，每平方米均价约3.52万元，出售方光大安石于2017年购入该楼，虽然并未公布交易金额，但据北京写字楼网信息显示，2017年同年距越虹广场仅2公里的凯科大厦被凯德以15.6亿元、单位均价3.85万元的价格出售。

　　而2019年12月，距离越虹广场6公里的绿地国际广场以均价7.51万元成交，徐汇区的整体成交均价也维持在5-7.5万元左右，可见远洋资本对越虹广场的收购处于相对较低价格。

　　首单无信托单层SPV结构CMBS发行，资产证券化再进一步

　　5月22日，华泰证券（上海）资产管理有限公司作为计划管理人和牵头承销商的“华泰佳越-仁恒三亚皇冠假日酒店资产支持专项计划”在上海证券交易所成功发行，项目规模17.5亿元，优先档发行利率为3.8%。

来源：观点指数整理

　　这是国内首单无信托单层SPV结构的创新CMBS项目，对比传统CMBS的信托专项计划双层结构，该项目直接由专项计划受让贷款债权，将物业资产抵押给专项计划管理人，从而实现了优化交易结构、去通道、降低企业融资成本、提高资产证券化发行效率的作用。

　　传统CMBS产品的发行，一般采用的是“信托+专项计划”的双层结构设计，是由融资人将物业项目抵押，发行资产支持证券进行融资，依靠物业价值和未来现金流作为还款来源。

典型CMBS双层结构设计

来源：观点指数整理

　　但由于早先国内政策不允许不动产登记机关接受银监会体系外的机构作为抵押权人办理不动产抵押登记，且不允许信托参与企业资产证券化业务，而作为资产支持证券发行人的证券公司或基金管理公司子公司又不属于银监会体系下机构，故而需要单独委托信托公司作为抵押权人，导致国内CMBS项目均需要双层结构才能顺利发行。

　　为解决这一障碍，2017年国土资源部发布了[2017]12号文明确了不动产抵押登记主体的试点改革，国务院办公厅2019年发布了34号指导意见进一步推进政策放开后，体系外金融机构也能成为抵押权人，单层CMBS有了实施的可能。

　　另一方面，回顾4月10日，同为单层结构的全国首单由信托担任管理人的CMBS“中信信托-南京世茂希尔顿酒店资产支持专项计划”也于上海证券交易所成功发行。该项目也是以酒店为抵押资产，发行总规模7.1亿元，发行利率4.98%，发行期限18年。

　　自2018年10月，限制信托发行企业资产支持证券的规定稍有放开，允许中信信托、华能贵诚信托作为试点开展企业资产证券化业务，作为信托业首个发行的单层CMBS创新项目，有效扩展了中信信托的服务业务范围，也对压缩信托传统融资业务、提升信托的专业管理水平有着重大意义。

　　两单单层CMBS相继发行，说明了中国针对资产证券化的政策和市场在逐渐走向成熟。而随着公募REITs试点逐渐放开，资产证券化市场的竞争也会越来越激烈，各机构专业的管理能力和服务水平也会逐渐优化，从而进一步促进行业的提升。